2015年樓市的“金三銀四”一轉眼也接近了尾聲。房地產(chǎn)作為一個與政策密切相關的熱點行業(yè)，任何一點風吹草動都將影響一個階段甚至一年的樓市走向。

 

    而如今回首，中央及各級政府先后多次出臺房地產(chǎn)新政，以期刺激市場良性發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場開始進入蠢蠢欲動的復蘇期，青島市場也是如此。那么這些新政出臺之后，取得了哪些救市成果呢？結合青島樓市的真實情況如何？下面記者帶您一同回顧政策，聊聊行情。

 

    ★政策一：戶籍改革政策

 

    2015年1月16日，青島市政府出臺《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》和《青島市積分落戶辦法》，就進一步推進我市戶籍制度改革提出意見。根據(jù)新政，具有高中以上學歷，在青島市有合法固定居住場所。持青島市山東省有效居住證滿3年，在青島市就業(yè)或創(chuàng)業(yè)繳納社會保險滿3年、無犯罪記錄的人員，可申請積分落戶。

 

    市場表現(xiàn)：對于“青漂”來說，要真正融入這座城，享受與本地居民同等的教育醫(yī)療福利，落戶是必經(jīng)之路。曾經(jīng)也有許多年輕人懷揣著美好的向往來到青島，但因為高房價、難落戶等客觀現(xiàn)實，不得不放棄留青，而輾轉回了老家，也有人為了一紙戶口托人找關系，終日奔波。

 

    過去“購買百平以上房屋且無銀行貸款”可落戶青島，高昂的落戶成本讓許多新市民望而卻步，如今青島市制定的積分落戶政策：“在新區(qū)落戶適當加分”，無疑為黃島區(qū)及城陽區(qū)再添強力“招人砝碼”，也為這兩大區(qū)域樓市再添一把火。

 

    ★政策二：允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結構

 

    2015年3月27日國土資源部城鄉(xiāng)建設部《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對外發(fā)布，要求優(yōu)化住房供應套型結構,在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

 

    市場表現(xiàn)：青島人都知道2012年燕兒島路青島工人療養(yǎng)院地塊拍出了近20000元/㎡的“天價”，坊間熱議，而在此基礎上建設起來的新樓盤房價預估不會低于30000元/㎡，將刷新這一區(qū)域房價的“天花板”。

 

    可惜“生不逢時”，當工人療養(yǎng)院地塊化身為“遠洋公館”，憋了3年之后終于要上市了，卻恰逢市場行情不好，剛需房源都難以走悄，豪宅更是鮮有人問津。

 

    于是開發(fā)商為了求急速回款不惜“拆房子”，把原本3號樓400㎡的大戶型全部被拆分為70-80㎡的小戶型銷售，并打出廣告“總價100萬起，200萬以內(nèi)便可買到市南區(qū)中心地段高檔小區(qū)的一居室”，且房屋均有70年產(chǎn)權，這讓不少聞風而來的購房者蠢蠢欲動。正當人們對開發(fā)商此舉議論紛紛之時，國土資源部發(fā)布通知，坐實了可以為了“救市”科學調(diào)整戶型結構新規(guī)，也給開發(fā)商指出了“另一條出路”。

 

    ★政策三：二套房首付下調(diào)

 

    央行、住建部、銀監(jiān)會4月30日聯(lián)合下發(fā)通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調(diào)為20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。

 

    市場表現(xiàn)：新政出臺半個月時間，青島各家銀行的新規(guī)也逐漸落地。記者走訪發(fā)現(xiàn)多家銀行已開始執(zhí)行二套房首付40%的新政，不過在利率方面，各銀行卻均未作調(diào)整，二套房貸款利率仍需上浮10%。如今，新政出臺實施已經(jīng)半月，對島城樓市的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來，但一二手房市場的表現(xiàn)卻是截然相反的。

 

    但從“銀四”前半個月青島樓市的成交情況來看，新房市場反應不如預想得火熱。4月份首周（3月29日—4月4日），受清明小長假影響，原本走勢不錯的青島新房市場受到小沖擊，新建住宅成交1865套，成交面積191627.82平方米；4月份第二周（4月5日—4月11日），清明小長假帶來的影響還在持續(xù)，成交量也不是十分理想，全市新建住宅成交1520套，成交面積153409.83平方米。而從4月前兩周的日成交數(shù)據(jù)來看，成交曲線十分曲折，甚至在4月4日小長假期間出現(xiàn)“零成交”。

 

    相比新房市場，二手房市場則是顯得火熱。“3·30新政”對于二手房市場的影響可謂是立竿見影，很多置業(yè)者受到政策影響開始積極入市，青島在清明小長假時間也不打烊，三天的時間鏈家門店的客戶帶看量比平時還上漲了34.75%，隨后更是節(jié)節(jié)攀升，市場一片供需兩旺的態(tài)勢。

 

    ★政策四：二手房營業(yè)稅“5改2”

 

    財政部規(guī)定，3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

 

    市場表現(xiàn)：從去年年底開始，二手房營業(yè)稅“5改2”的消息就不覺于耳，到了今年三月，傳言更是甚囂塵上。3月初新聞網(wǎng)曾在《調(diào)查:看看"金三銀四"被瘋傳的樓市新政你最期待哪一個?》一文中，做過一個問卷調(diào)查，在參與調(diào)查的409位網(wǎng)友中，有198人投了“營業(yè)稅5改2”一票，以48.41%的高比例當選“市民最期待的新政”，呼聲最高。到了3月末這項新政終于正式問世。

 

    與新樓盤大多數(shù)期房相比，很多置業(yè)者更青睞房齡短、地理位置好的二手房，這些房源基本可以做到即買即住。不過因為以前二手房不滿5年要收取高額稅費讓很多人望而卻步，不少人更是為了省錢不得不選擇老點兒的二手房。不過，3月31日新政落地實行之后，營業(yè)稅“5改2”使得賣方出售房屋阻力減少，二手房置業(yè)者可挑選的優(yōu)質(zhì)房源一下子變多了，即降低買賣雙方的交易成本，又加快了二手房買賣市場的流通速度。

 

    火爆的二手房市場是否會推動房價上升呢？科威不動產(chǎn)總經(jīng)濟孫杰表示二套房首付比例降至四成，可帶動20%的改善性需求增長。不過孫杰也認為：新政對于剛需買房人來說無疑是福音，但對于很多想“賣小換大”的市民來說也是極大的利好，于是市場上的房源與買房人同時多了起來，短期內(nèi)房價也會維持常態(tài)，個別房源的漲跌都不足以影響大勢。