2015年樓市的“金三銀四”一轉(zhuǎn)眼也接近了尾聲。房地產(chǎn)作為一個(gè)與政策密切相關(guān)的熱點(diǎn)行業(yè)，任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都將影響一個(gè)階段甚至一年的樓市走向。

 

    而如今回首，中央及各級(jí)政府先后多次出臺(tái)房地產(chǎn)新政，以期刺激市場(chǎng)良性發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入蠢蠢欲動(dòng)的復(fù)蘇期，青島市場(chǎng)也是如此。那么這些新政出臺(tái)之后，取得了哪些救市成果呢？結(jié)合青島樓市的真實(shí)情況如何？下面記者帶您一同回顧政策，聊聊行情。

 

    ★政策一：戶籍改革政策

 

    2015年1月16日，青島市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》和《青島市積分落戶辦法》，就進(jìn)一步推進(jìn)我市戶籍制度改革提出意見(jiàn)。根據(jù)新政，具有高中以上學(xué)歷，在青島市有合法固定居住場(chǎng)所。持青島市山東省有效居住證滿3年，在青島市就業(yè)或創(chuàng)業(yè)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿3年、無(wú)犯罪記錄的人員，可申請(qǐng)積分落戶。

 

    市場(chǎng)表現(xiàn)：對(duì)于“青漂”來(lái)說(shuō)，要真正融入這座城，享受與本地居民同等的教育醫(yī)療福利，落戶是必經(jīng)之路。曾經(jīng)也有許多年輕人懷揣著美好的向往來(lái)到青島，但因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)、難落戶等客觀現(xiàn)實(shí)，不得不放棄留青，而輾轉(zhuǎn)回了老家，也有人為了一紙戶口托人找關(guān)系，終日奔波。

 

    過(guò)去“購(gòu)買百平以上房屋且無(wú)銀行貸款”可落戶青島，高昂的落戶成本讓許多新市民望而卻步，如今青島市制定的積分落戶政策：“在新區(qū)落戶適當(dāng)加分”，無(wú)疑為黃島區(qū)及城陽(yáng)區(qū)再添強(qiáng)力“招人砝碼”，也為這兩大區(qū)域樓市再添一把火。

 

    ★政策二：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)

 

    2015年3月27日國(guó)土資源部城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對(duì)外發(fā)布，要求優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu),在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

 

    市場(chǎng)表現(xiàn)：青島人都知道2012年燕兒島路青島工人療養(yǎng)院地塊拍出了近20000元/㎡的“天價(jià)”，坊間熱議，而在此基礎(chǔ)上建設(shè)起來(lái)的新樓盤房?jī)r(jià)預(yù)估不會(huì)低于30000元/㎡，將刷新這一區(qū)域房?jī)r(jià)的“天花板”。

 

    可惜“生不逢時(shí)”，當(dāng)工人療養(yǎng)院地塊化身為“遠(yuǎn)洋公館”，憋了3年之后終于要上市了，卻恰逢市場(chǎng)行情不好，剛需房源都難以走悄，豪宅更是鮮有人問(wèn)津。

 

    于是開(kāi)發(fā)商為了求急速回款不惜“拆房子”，把原本3號(hào)樓400㎡的大戶型全部被拆分為70-80㎡的小戶型銷售，并打出廣告“總價(jià)100萬(wàn)起，200萬(wàn)以內(nèi)便可買到市南區(qū)中心地段高檔小區(qū)的一居室”，且房屋均有70年產(chǎn)權(quán)，這讓不少聞風(fēng)而來(lái)的購(gòu)房者蠢蠢欲動(dòng)。正當(dāng)人們對(duì)開(kāi)發(fā)商此舉議論紛紛之時(shí)，國(guó)土資源部發(fā)布通知，坐實(shí)了可以為了“救市”科學(xué)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)新規(guī)，也給開(kāi)發(fā)商指出了“另一條出路”。

 

    ★政策三：二套房首付下調(diào)

 

    央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)4月30日聯(lián)合下發(fā)通知,對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí),繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房,最低首付比例下調(diào)為20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房,最低首付比例為30%。

 

    市場(chǎng)表現(xiàn)：新政出臺(tái)半個(gè)月時(shí)間，青島各家銀行的新規(guī)也逐漸落地。記者走訪發(fā)現(xiàn)多家銀行已開(kāi)始執(zhí)行二套房首付40%的新政，不過(guò)在利率方面，各銀行卻均未作調(diào)整，二套房貸款利率仍需上浮10%。如今，新政出臺(tái)實(shí)施已經(jīng)半月，對(duì)島城樓市的作用已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)，但一二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)卻是截然相反的。

 

    但從“銀四”前半個(gè)月青島樓市的成交情況來(lái)看，新房市場(chǎng)反應(yīng)不如預(yù)想得火熱。4月份首周（3月29日—4月4日），受清明小長(zhǎng)假影響，原本走勢(shì)不錯(cuò)的青島新房市場(chǎng)受到小沖擊，新建住宅成交1865套，成交面積191627.82平方米；4月份第二周（4月5日—4月11日），清明小長(zhǎng)假帶來(lái)的影響還在持續(xù)，成交量也不是十分理想，全市新建住宅成交1520套，成交面積153409.83平方米。而從4月前兩周的日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交曲線十分曲折，甚至在4月4日小長(zhǎng)假期間出現(xiàn)“零成交”。

 

    相比新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)則是顯得火熱。“3·30新政”對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響可謂是立竿見(jiàn)影，很多置業(yè)者受到政策影響開(kāi)始積極入市，青島在清明小長(zhǎng)假時(shí)間也不打烊，三天的時(shí)間鏈家門店的客戶帶看量比平時(shí)還上漲了34.75%，隨后更是節(jié)節(jié)攀升，市場(chǎng)一片供需兩旺的態(tài)勢(shì)。

 

    ★政策四：二手房營(yíng)業(yè)稅“5改2”

 

    財(cái)政部規(guī)定，3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

 

    市場(chǎng)表現(xiàn)：從去年年底開(kāi)始，二手房營(yíng)業(yè)稅“5改2”的消息就不覺(jué)于耳，到了今年三月，傳言更是甚囂塵上。3月初新聞網(wǎng)曾在《調(diào)查:看看"金三銀四"被瘋傳的樓市新政你最期待哪一個(gè)?》一文中，做過(guò)一個(gè)問(wèn)卷調(diào)查，在參與調(diào)查的409位網(wǎng)友中，有198人投了“營(yíng)業(yè)稅5改2”一票，以48.41%的高比例當(dāng)選“市民最期待的新政”，呼聲最高。到了3月末這項(xiàng)新政終于正式問(wèn)世。

 

    與新樓盤大多數(shù)期房相比，很多置業(yè)者更青睞房齡短、地理位置好的二手房，這些房源基本可以做到即買即住。不過(guò)因?yàn)橐郧岸址坎粷M5年要收取高額稅費(fèi)讓很多人望而卻步，不少人更是為了省錢不得不選擇老點(diǎn)兒的二手房。不過(guò)，3月31日新政落地實(shí)行之后，營(yíng)業(yè)稅“5改2”使得賣方出售房屋阻力減少，二手房置業(yè)者可挑選的優(yōu)質(zhì)房源一下子變多了，即降低買賣雙方的交易成本，又加快了二手房買賣市場(chǎng)的流通速度。

 

    火爆的二手房市場(chǎng)是否會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升呢？科威不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)濟(jì)孫杰表示二套房首付比例降至四成，可帶動(dòng)20%的改善性需求增長(zhǎng)。不過(guò)孫杰也認(rèn)為：新政對(duì)于剛需買房人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是福音，但對(duì)于很多想“賣小換大”的市民來(lái)說(shuō)也是極大的利好，于是市場(chǎng)上的房源與買房人同時(shí)多了起來(lái)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)也會(huì)維持常態(tài)，個(gè)別房源的漲跌都不足以影響大勢(shì)。