本文選題：住房?jī)r(jià)格 + 溢出效應(yīng)��； 參考：《吉林大學(xué)》2013年博士論文

【摘要】：住房既一種商品也是一種福利品，這是其有別于其它一般商品的關(guān)鍵所在。住房的這種特殊性源于其同時(shí)具有消費(fèi)、投資和社會(huì)福利功能。這三種功能也決定了對(duì)住房的需求可分為消費(fèi)性需求和投資性需求，二者既可相互轉(zhuǎn)化又互相影響，共同構(gòu)成了住房需求。對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行研究，就必須考慮住房需求的動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)換及住房三重基本功能之間的矛盾關(guān)系，忽略任何一點(diǎn)都無(wú)法正確闡明住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)特征與泡沫形成機(jī)制，實(shí)證研究也往往難以得出理想的結(jié)果。因?yàn)檫@三重功能屬性的客觀存在，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的每一次變化除影響住房市場(chǎng)本身的供求情況外，也會(huì)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活方面同時(shí)產(chǎn)生影響，這種影響可以稱(chēng)為住房?jī)r(jià)格的溢出效應(yīng)。更為復(fù)雜的是：首先，住房的消費(fèi)、投資和社會(huì)福利三重屬性，也可以說(shuō)是住房的三種基本功能，每一種功能都有與之對(duì)應(yīng)的需求群體，如投資功能對(duì)應(yīng)投資性需求者，消費(fèi)功能對(duì)應(yīng)消費(fèi)性需求者，社會(huì)福利功能對(duì)應(yīng)廣大中低收入住房困難家庭；其次，住房三種基本功能中每一種功能的充分發(fā)揮都對(duì)住房?jī)r(jià)格提出了不同的要求，投資功能要求住房?jī)r(jià)格高漲，消費(fèi)和社會(huì)福利功能要求住房?jī)r(jià)格維持在較低水平；最后，基于前兩個(gè)事實(shí)，我們認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格無(wú)論如何變化都會(huì)損害三個(gè)群體中一個(gè)或兩個(gè)的利益。也可以說(shuō)，住房?jī)r(jià)格易于生成泡沫，并具有負(fù)面溢出效應(yīng)是由住房本身的性質(zhì)決定的，這種典型的市場(chǎng)失靈狀態(tài)對(duì)于與住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)帶有必然性。 因此，本文的研究將以住房?jī)r(jià)格為標(biāo)，以住房的三重基本功能屬性為本，從理論層面考察住房?jī)r(jià)格的決定機(jī)制入手，深入研究住房?jī)r(jià)格的現(xiàn)實(shí)特征及其溢出效應(yīng)，并依據(jù)住房三重基本功能屬性之間的矛盾和對(duì)立關(guān)系解釋住房市場(chǎng)必然失靈的原因，最后標(biāo)本兼治的解決住房市場(chǎng)失靈難題。 本文第2章的任務(wù)是對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行歸納、總結(jié)和梳理�？芍壳拔覈�(guó)住房市場(chǎng)本身存在著房?jī)r(jià)收入比高、住房空置率大、投資需求旺盛和房?jī)r(jià)泡沫化等問(wèn)題。這些問(wèn)題表面雖然只是住房市場(chǎng)問(wèn)題，但是由于住房商品的特殊性，住房市場(chǎng)中存在的各類(lèi)問(wèn)題都不可避免的存在溢出效應(yīng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活都產(chǎn)生負(fù)面影響。最后認(rèn)為我國(guó)住房市場(chǎng)各方面問(wèn)題的共性與根源是我國(guó)過(guò)高的住房?jī)r(jià)格。 基于第2章的討論，本文認(rèn)為研究住房問(wèn)題需要從價(jià)格入手。住房是一種既可以作為投資品，也可以作為消費(fèi)品的特殊商品，同時(shí)還具有多重功能屬性，因此它的價(jià)格決定機(jī)制非常特殊，既受價(jià)值規(guī)律的支配，也受預(yù)期影響，同時(shí)還受政府調(diào)控�；谧》康母緦傩�，住房經(jīng)濟(jì)學(xué)將住房需求按其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分為消費(fèi)性需求和投資性需求。這兩種需求隨住房?jī)r(jià)格的變化而相互轉(zhuǎn)化，需求的變化又反過(guò)來(lái)決定住房?jī)r(jià)格。對(duì)住房?jī)r(jià)格的分析必須基于住房需求的這種動(dòng)態(tài)變化，并全面考慮到住房所具有的消費(fèi)、投資和社會(huì)福利三重功能屬性，本文第3章就住房?jī)r(jià)格展開(kāi)深入研究。首先，基于住房需求的動(dòng)態(tài)性特征研究不考慮外部因素影響的情況下，住房?jī)r(jià)格的決定過(guò)程。然后，考慮我國(guó)現(xiàn)實(shí)中的住房市場(chǎng)，存在著各種各樣可以影響甚至是左右住房?jī)r(jià)格的經(jīng)濟(jì)或制度因素，在討論住房?jī)r(jià)格問(wèn)題時(shí)，無(wú)法回避這些外生影響因素的影響。本文在全面考察我國(guó)住房市場(chǎng)各方面影響因素的情況下，得知這些外部影響因素確實(shí)可以有效助推或延緩房?jī)r(jià)泡沫的生成。在我國(guó)的住房市場(chǎng)中，不但信貸規(guī)模等經(jīng)濟(jì)類(lèi)因素可以影響住房?jī)r(jià)格，其它諸如住房市場(chǎng)相關(guān)制度，財(cái)政分配體系甚至是地方政府行為都對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲具有不可推卸的責(zé)任，同時(shí)我國(guó)住房?jī)r(jià)格高漲也是住房市場(chǎng)各關(guān)聯(lián)主體之間博弈的結(jié)果。 本文第4章的任務(wù)是對(duì)住房?jī)r(jià)格的溢出效應(yīng)進(jìn)行深入分析。研究發(fā)現(xiàn)：住房?jī)r(jià)格的變化可以對(duì)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)福利均產(chǎn)生影響，尤其當(dāng)住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，住房?jī)r(jià)格的溢出效應(yīng)多為負(fù)面影響，并且這種負(fù)面影響帶有必然性。具體來(lái)看，住房?jī)r(jià)格可以影響家庭的投資和消費(fèi)決策，也可以對(duì)企業(yè)的投資決策產(chǎn)生影響，甚至可以影響地方政府行為。也就是住房?jī)r(jià)格變化同時(shí)影響總消費(fèi)、總投資和政府購(gòu)買(mǎi)，進(jìn)而使得住房?jī)r(jià)格影響總產(chǎn)出水平。同時(shí)，住房?jī)r(jià)格也可以改變有房家庭與無(wú)房家庭的永久收入水平，使得兩類(lèi)家庭無(wú)論在收入、消費(fèi)、投資還是家庭福利方面都拉開(kāi)差距，進(jìn)而使社會(huì)總福利下降。從第4章的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，當(dāng)我國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，總消費(fèi)降低、投資流出實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、政府財(cái)政收入大幅增加，并且社會(huì)福利水平降低�？梢�(jiàn)，住房?jī)r(jià)格對(duì)產(chǎn)出的促進(jìn)作用是通過(guò)增加政府購(gòu)買(mǎi)實(shí)現(xiàn)的，這是一種不可持續(xù)的增長(zhǎng)方式。而住房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生負(fù)溢出效應(yīng)的原因在于住房所具有的消費(fèi)、投資和社會(huì)福利功能，三重功能各自對(duì)住房?jī)r(jià)格提出了不同的要求，使得住房?jī)r(jià)格面臨“三難選擇”，其無(wú)論如何變化都會(huì)損害一部分群體的利益。這種典型的市場(chǎng)失靈狀況需要政府進(jìn)行調(diào)節(jié)，而政府調(diào)節(jié)最有力與可行的方法就是利用制度工具。 本文第5章首先對(duì)我國(guó)目前的住房市場(chǎng)相關(guān)制度與政策進(jìn)行歸納和整理，對(duì)這些政策與制度間的相互影響方向和相互作用進(jìn)行排序，整理出住房市場(chǎng)相關(guān)制度和政策間的邏輯框圖。得知導(dǎo)致我國(guó)住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的最根本制度性因素在于我國(guó)住房市場(chǎng)供給單一，，無(wú)論是供給主體還是供給客體都存在單一化問(wèn)題。然后對(duì)國(guó)際上有效解決住房市場(chǎng)問(wèn)題的國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行探討，總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，并與我國(guó)進(jìn)行比較，認(rèn)為建立具有多層次供給特點(diǎn)的雙軌制住房供給制度是他國(guó)成功的根本原因，這一制度也是我國(guó)所缺乏的。 本文第6章討論并證明雙軌制住房供給制度是否可行。通過(guò)考察在雙軌制住房供給制度下住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)特征，本文認(rèn)為雙軌制住房供給制度確實(shí)可以對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲進(jìn)行有效平抑，并且可以有效隔絕風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，本文結(jié)合我國(guó)住房市場(chǎng)特征對(duì)我國(guó)的住房市場(chǎng)雙軌制供給制度進(jìn)行了初步框架設(shè)計(jì)。 綜合上述研究，本文認(rèn)為住房?jī)r(jià)格易于形成泡沫的特征是由住房本身性質(zhì)決定的，不同的制度與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征會(huì)影響住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)幅度與波動(dòng)周期。而住房?jī)r(jià)格的溢出效應(yīng)則是因?yàn)閱我换墓┙o體制無(wú)法同時(shí)滿(mǎn)足住房的三重基本功能屬性。因此，有效解決此類(lèi)住房市場(chǎng)失靈問(wèn)題的辦法就是實(shí)行雙軌制住房供給制度。
[Abstract]:Housing is a kind of goods as well as a kind of welfare product , which is different from the other general merchandise . The particularity of the housing derives from its consumption , investment and social welfare functions . The three functions also determine the demand of housing , which can be divided into consumption demand and investment demand .
Secondly , the full play of each function of the three basic functions of the house puts forward different requirements for the house price , and the investment function calls for higher housing prices , consumption and social welfare functions and the housing price is maintained at a lower level ;
Finally , based on the first two facts , we believe that any change in housing prices will damage one or both of the three groups . It is also possible to say that housing prices tend to generate bubbles and that negative spillover effects are determined by the nature of the housing itself , which is inevitable in relation to the housing market .

Therefore , the research of this paper will take the house price as the standard , take the three basic function attribute of the house as the book , study the real characteristic of the house price and its spillover effect from the theoretical level , and explain the reason of the inevitable failure of the housing market according to the contradiction between the three basic function attributes of the housing and the opposite relation , and finally , the problem of the housing market failure can be solved .

The task of Chapter 2 of this paper is to summarize , summarize and comb the present situation of housing market in China .

Based on the discussion of Chapter 2 , this paper considers that the study of housing problem needs to be started from the price . Housing is a special commodity which can be used as an investment and can be used as a consumer product , but also has multiple function attributes .

The research finds that the change of housing price can affect the economic development and social welfare of a country , especially when the price of housing rises , the spillover effect of housing price is more negative , and the social welfare level is reduced .

Chapter 5 firstly sums up and collates the current housing market - related system and policies of our country , sorts out the mutual influence direction and interaction between these policies and systems , and sorts out the logical block diagram of the housing market - related system and policy .

Chapter 6 discusses and proves the feasibility of the dual - track system of housing supply . By investigating the fluctuation characteristics of the house price under the dual - track system , this paper considers that the dual - track system of housing supply can effectively restrain the increase of housing price and effectively cut off the risk . In view of this , this paper makes a preliminary frame design of the dual - track system supply system of China ' s housing market in combination with the characteristics of housing market in China .

Based on the above research , it is concluded that the characteristic of housing price is easy to form foam is determined by the nature of housing itself . Different system and macro - economic operating characteristics affect the fluctuation range and fluctuation cycle of housing price . The spillover effect of housing price is that the single supply system can not meet the three basic function attributes of housing at the same time . Therefore , the method of effectively solving the problem of housing market failure is to implement the dual - track housing supply system .
【學(xué)位授予單位】：吉林大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類(lèi)號(hào)】：F224;F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2070117