本文關鍵詞： 城市化 住房 市場發(fā)展　出處：《華東師范大學》2013年博士論文　論文類型：學位論文

【摘要】：城市化是住房市場發(fā)展的核心動力之一,隨著城市化進程的不斷發(fā)展,為滿足人們各方需要的各類城市基礎設施逐步趨于完善,城市生產(chǎn)和生活的聚集經(jīng)濟效應促進了產(chǎn)業(yè)集中和人口集聚,相伴隨的是促進了城市對住房日益增長的需求,給住房市場帶來巨大的發(fā)展空間。與此同時,健康活躍的住房市場為促進中國城市化進程,進而對中國經(jīng)濟的整體發(fā)展也是至關重要的。改革開放以來,我國的城市化取得了很大進展,城鎮(zhèn)化率由1978年的17.92%上升到了2011年的51.27%,當前我國正處于城鎮(zhèn)化高速推進的歷史時期,在中國的城市化進程中,住房市場如何滿足城市居民的需求并持續(xù)發(fā)揮作用是整個社會十分關注的領域。 本文首先通過對城市化、住房需求和住房市場的定義和基本問題的界定、住房市場的供求、城市住房市場發(fā)展等主題的國內(nèi)外研究成果進行系統(tǒng)梳理,形成本文城市化進程中住房市場發(fā)展這一主題研究的理論基礎。在相關理論指導下,系統(tǒng)闡述了過去幾十年來我國城市化進程和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,論證了兩者之間密切的互動關系。房地產(chǎn)業(yè)是城市化的重要推手,而城市化也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力,從需求的角度來看,一方面是集中爆發(fā)的存量需求,另一方面快速推進的城市化引發(fā)了同步飆升的增量需求。農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉移、中小城鎮(zhèn)人口向城市轉移、全國各城市的人口向核心城市轉移的過程中,城鎮(zhèn)人口增加使得城鎮(zhèn)的規(guī)模不斷擴大,也帶動了城市的購房需求。 本文進而以住房市場的供求關系為理論基礎,構建了城市住房供求關系的動態(tài)模型,并將城市化因素在動態(tài)模型中對住房市場供求關系的影響進行分析。為了進一步了解城市化和住房市場發(fā)展的關系,嘗試將住房市場供求關系模型擴展至城市化的框架內(nèi),國內(nèi)外人口增長模型、動態(tài)住宅模型以及住宅市場均衡模型為理論基礎,構建人口遷移與住房市場發(fā)展的關系模型來進一步解釋城市進程中住房市場發(fā)展的問題。然后,本文采用統(tǒng)計學方法,以我國286個地級以上城市的數(shù)據(jù)為依據(jù),對我國住房發(fā)展前景進行評價,評價結果顯示一線城市的住房發(fā)展?jié)摿θ匀慌旁谇傲?而二線城市由于大多擁有更為廣闊的城市拓展空間以及相對發(fā)達的經(jīng)濟,為市場的持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐,三線城市由于普遍地廣人稀、市場容量不大,則較容易出現(xiàn)土地供應過剩等問題。為進一步考察不同城市城鎮(zhèn)化進程對住房發(fā)展的影響并探討城鎮(zhèn)化與住房發(fā)展之間的關聯(lián)性及其互動效應,本文對包含城市城鎮(zhèn)化進程和城市住房發(fā)展的聯(lián)立方程模型進行估計,結果表明城鎮(zhèn)化會帶動城市的住房需求,城市土地供應量的增加、居民人均可支配收入的提高也都會推動城市住房的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度加大,城鎮(zhèn)化進程也將加快；城市人均住房面積對城鎮(zhèn)化的影響并不明顯。 本文還對新型城鎮(zhèn)化背景下我國城市化率和城市住房發(fā)展的前景進行的前瞻性分析。分析結果預計2022年城鎮(zhèn)常住人口約為8.82億人,城鎮(zhèn)化率約為62%；未來十年住房總需求,總量約為120億平方米,城市住房發(fā)展還存在一定空間。為滿足“十二五”、“十三五”時期我國城鎮(zhèn)住房需求總量并使供求平衡,根據(jù)供需整體平衡的目標原則,2013-2022年新增保障住房和商品住房套數(shù)結構應約為1：4。同時,對于不同層級的城市來說,其面臨的機遇和風險也各不相同。伴隨一線城市產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整、發(fā)展能級提升,一線城市的房地產(chǎn)風險較會有所改善,且改善性居住需求將有所增加,中高端產(chǎn)品迎來發(fā)展機遇；二線城市能級的提升,對周邊城市的吸引力有所增強,居民的存量購買力和新增購買力將有所提升,米來發(fā)展空間較大；三、四線城市在經(jīng)歷了此前交易量的集中釋放后將不得不面對當前需求進入階段性谷底的現(xiàn)狀,但長期來看,隨著城鎮(zhèn)化的推進,其未來的住房潛在需求仍然較大。 在快速發(fā)展的同時,我國各城市住房市場也面臨著很多問題。因此,在新一輪城市化進程中住房市場發(fā)展需要處理好宏觀調(diào)控與微觀管理、住房市場與住房保障、房價上漲與市場發(fā)展、人口遷移與市場發(fā)展、城市更新與市場發(fā)展等的關系。本文認為在新的形勢下,大城市的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,都須改變粗放式發(fā)展模式,更加注重集約化模式,堅持走資源節(jié)約、環(huán)境友好的發(fā)展道路。而三四線小城市作為大中城市與農(nóng)村之間的重要聯(lián)系紐帶,住房市場的健康發(fā)展既可以緩解在城鎮(zhèn)化進程中出現(xiàn)的資源匱乏、房價高漲、空心村等矛盾,同時也將通過吸納農(nóng)村人口轉移,成為中國城市經(jīng)濟發(fā)展新的增長極。
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【學位授予單位】：華東師范大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2013
【分類號】：F299.23

【參考文獻】

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本文編號：1487477