發(fā)布時(shí)間：2022-12-03 23:22

　　2002年以來(lái)全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地基本采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓方式，這徹底改變了土地供應(yīng)市場(chǎng)的格局，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。近年來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度熱火，房?jī)r(jià)一路飆升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)根本沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的分析，不在意地價(jià)的高低，競(jìng)買(mǎi)土地拍腦袋決定，導(dǎo)致拿地價(jià)格過(guò)高，這必然會(huì)承受未來(lái)市場(chǎng)較大的風(fēng)險(xiǎn)。在土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌中，政府作為土地的供應(yīng)方通過(guò)采取多種限制以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，促使房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，而作為土地的購(gòu)買(mǎi)方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)論政府采取何種限制條件，獲取合理利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地投標(biāo)的基本動(dòng)力，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要考慮在各種限制因素影響下確定自己的最高地價(jià)承受限度，使投資取得預(yù)期效益。 本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度，以廣州蘿崗區(qū)掛牌出讓的KXC地價(jià)確定過(guò)程為例，首先介紹了廣州蘿崗區(qū)KXC地塊項(xiàng)目概況及出讓情況，分析了KXC地塊出讓特征，通過(guò)對(duì)KXC地塊項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，確定商品房預(yù)測(cè)售價(jià)，編制投資計(jì)劃與資金籌措表、計(jì)算銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金，確定土地的基本報(bào)價(jià)方案，同時(shí)并對(duì)市場(chǎng)景氣情況下、市場(chǎng)疲軟情況下的報(bào)價(jià)進(jìn)行了分析計(jì)算，最后根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果對(duì)基本報(bào)價(jià)、市場(chǎng)景氣情... 

【文章頁(yè)數(shù)】：66 頁(yè)

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
Abstract
第一章 緒論
    1.1 研究的背景與意義
        1.1.1 研究的背景
        1.1.2 研究的意義
    1.2 文獻(xiàn)綜述
        1.2.1 國(guó)外城市土地價(jià)格確定的研究成果
        1.2.2 國(guó)內(nèi)城市土地價(jià)格確定的研究成果
    1.3 研究擬采用的方法
        1.3.1 市場(chǎng)比較法
        1.3.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法
    1.4 研究的思路與主要內(nèi)容
        1.4.1 研究的思路
        1.4.2 主要研究的內(nèi)容
    1.5 本章小結(jié)
第二章 KXC 地塊項(xiàng)目概況及出讓特征分析
    2.1 KXC 地塊項(xiàng)目概況
        2.1.1 KXC 地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求
        2.1.2 KXC 地塊出讓條件
        2.1.3 KXC 地塊出讓準(zhǔn)則
    2.2. KXC 地塊出讓方式及競(jìng)價(jià)程序
        2.2.1 KXC 地塊掛牌出讓方式的概述
        2.2.2 KXC 地塊競(jìng)價(jià)程序
    2.3 KXC 地塊出讓特征分析
    2.4 本章小結(jié)
第三章 KXC 地塊項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位
    3.1 KXC 地塊項(xiàng)目項(xiàng)目投資環(huán)境分析
        3.1.1 2011 年國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
        3.1.2 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
        3.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析
    3.2 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及其前景預(yù)測(cè)
        3.2.1 2011 年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
        3.2.2 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)
    3.3 KXC 地塊項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析
        3.3.1 蘿崗區(qū)總體規(guī)劃
        3.3.2 蘿崗區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
        3.3.3 KXC 地塊項(xiàng)目周邊環(huán)境分析
        3.3.4 KXC 地塊周邊項(xiàng)目分析
    3.4 KXC 地塊項(xiàng)目 SWOT 分析
        3.4.1 KXC 地塊優(yōu)勢(shì)分析
        3.4.2 KXC 地塊劣勢(shì)分析
        3.4.3 KXC 地塊面臨的機(jī)遇分析
        3.4.4 KXC 地塊開(kāi)發(fā)面臨的威脅
    3.5 KXC 地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定位
    3.6 本章小結(jié)
第四章 KXC 地塊項(xiàng)目掛牌價(jià)格分析
    4.1 KXC 地塊項(xiàng)目報(bào)價(jià)基本思路
    4.2 KXC 地塊項(xiàng)目商品房售價(jià)預(yù)測(cè)
        4.2.1 售價(jià)預(yù)測(cè)的依據(jù)與方法
        4.2.2 商品房產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查
        4.2.3 修正系數(shù)確定
        4.2.4 估價(jià)計(jì)算與結(jié)論
    4.3 KXC 地塊項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
        4.3.1 KXC 地塊項(xiàng)目估算方法及依據(jù)
        4.3.2 KXC 地塊項(xiàng)目估算結(jié)果
        4.3.3 KXC 地塊項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措
        4.3.4 KXC 地塊項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售稅金計(jì)算
    4.4 KXC 地塊項(xiàng)目基本報(bào)價(jià)方案
    4.5 本章小結(jié)
第五章 KXC 地塊項(xiàng)目不同情形下報(bào)價(jià)及最后報(bào)價(jià)確定
    5.1 KXC 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)景氣情況下報(bào)價(jià)方案
    5.2 KXC 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)疲軟情況下報(bào)價(jià)方案
    5.3 KXC 地塊項(xiàng)目最后報(bào)價(jià)的確定
    5.4 本章小結(jié)
結(jié)論與展望
    結(jié)論
    展望
參考文獻(xiàn)
攻讀碩士學(xué)位期間取得的研究成果
致謝
附件


【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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碩士論文
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[7]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地估價(jià)問(wèn)題探討[D]. 于炳華.中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué) 2005
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[9]城市土地價(jià)格及其評(píng)估問(wèn)題研究[D]. 李成剛.重慶大學(xué) 2004
[10]土地價(jià)值評(píng)估實(shí)例研究[D]. 向宏偉.華中科技大學(xué) 2004



本文編號(hào)：3707178