2002年以來全國經(jīng)營性用地基本采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓方式，這徹底改變了土地供應(yīng)市場的格局，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。近年來由于房地產(chǎn)市場的過度熱火，房價一路飆升，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的時根本沒有進行詳細(xì)的分析，不在意地價的高低，競買土地拍腦袋決定，導(dǎo)致拿地價格過高，這必然會承受未來市場較大的風(fēng)險。在土地招標(biāo)、拍賣、掛牌中，政府作為土地的供應(yīng)方通過采取多種限制以達(dá)到穩(wěn)定房價的目的，促使房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，而作為土地的購買方房地產(chǎn)開發(fā)商來說，無論政府采取何種限制條件，獲取合理利潤是開發(fā)商進行土地投標(biāo)的基本動力，因此房地產(chǎn)開發(fā)商要考慮在各種限制因素影響下確定自己的最高地價承受限度，使投資取得預(yù)期效益。 本文從房地產(chǎn)開發(fā)商角度，以廣州蘿崗區(qū)掛牌出讓的KXC地價確定過程為例，首先介紹了廣州蘿崗區(qū)KXC地塊項目概況及出讓情況，分析了KXC地塊出讓特征，通過對KXC地塊項目區(qū)域市場分析和項目定位，確定商品房預(yù)測售價，編制投資計劃與資金籌措表、計算銷售收入及銷售稅金，確定土地的基本報價方案，同時并對市場景氣情況下、市場疲軟情況下的報價進行了分析計算，最后根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果對基本報價、市場景氣情... 

【文章頁數(shù)】：66 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
Abstract
第一章 緒論
    1.1 研究的背景與意義
        1.1.1 研究的背景
        1.1.2 研究的意義
    1.2 文獻(xiàn)綜述
        1.2.1 國外城市土地價格確定的研究成果
        1.2.2 國內(nèi)城市土地價格確定的研究成果
    1.3 研究擬采用的方法
        1.3.1 市場比較法
        1.3.2 假設(shè)開發(fā)法
    1.4 研究的思路與主要內(nèi)容
        1.4.1 研究的思路
        1.4.2 主要研究的內(nèi)容
    1.5 本章小結(jié)
第二章 KXC 地塊項目概況及出讓特征分析
    2.1 KXC 地塊項目概況
        2.1.1 KXC 地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求
        2.1.2 KXC 地塊出讓條件
        2.1.3 KXC 地塊出讓準(zhǔn)則
    2.2. KXC 地塊出讓方式及競價程序
        2.2.1 KXC 地塊掛牌出讓方式的概述
        2.2.2 KXC 地塊競價程序
    2.3 KXC 地塊出讓特征分析
    2.4 本章小結(jié)
第三章 KXC 地塊項目區(qū)域市場分析和項目定位
    3.1 KXC 地塊項目項目投資環(huán)境分析
        3.1.1 2011 年國家房地產(chǎn)市場分析
        3.1.2 國家房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測
        3.1.3 房地產(chǎn)市場政策分析
    3.2 廣州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及其前景預(yù)測
        3.2.1 2011 年廣州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析
        3.2.2 廣州市房地產(chǎn)市場前景預(yù)測
    3.3 KXC 地塊項目所在區(qū)域市場分析
        3.3.1 蘿崗區(qū)總體規(guī)劃
        3.3.2 蘿崗區(qū)房地產(chǎn)市場分析
        3.3.3 KXC 地塊項目周邊環(huán)境分析
        3.3.4 KXC 地塊周邊項目分析
    3.4 KXC 地塊項目 SWOT 分析
        3.4.1 KXC 地塊優(yōu)勢分析
        3.4.2 KXC 地塊劣勢分析
        3.4.3 KXC 地塊面臨的機遇分析
        3.4.4 KXC 地塊開發(fā)面臨的威脅
    3.5 KXC 地塊項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計方案定位
    3.6 本章小結(jié)
第四章 KXC 地塊項目掛牌價格分析
    4.1 KXC 地塊項目報價基本思路
    4.2 KXC 地塊項目商品房售價預(yù)測
        4.2.1 售價預(yù)測的依據(jù)與方法
        4.2.2 商品房產(chǎn)品價格調(diào)查
        4.2.3 修正系數(shù)確定
        4.2.4 估價計算與結(jié)論
    4.3 KXC 地塊項目財務(wù)評價
        4.3.1 KXC 地塊項目估算方法及依據(jù)
        4.3.2 KXC 地塊項目估算結(jié)果
        4.3.3 KXC 地塊項目投資計劃與資金籌措
        4.3.4 KXC 地塊項目銷售收入及銷售稅金計算
    4.4 KXC 地塊項目基本報價方案
    4.5 本章小結(jié)
第五章 KXC 地塊項目不同情形下報價及最后報價確定
    5.1 KXC 地塊項目市場景氣情況下報價方案
    5.2 KXC 地塊項目市場疲軟情況下報價方案
    5.3 KXC 地塊項目最后報價的確定
    5.4 本章小結(jié)
結(jié)論與展望
    結(jié)論
    展望
參考文獻(xiàn)
攻讀碩士學(xué)位期間取得的研究成果
致謝
附件


【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
[1]國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓之法規(guī)分析[J]. 喇成.  青海國土經(jīng)略. 2006(04)
[2]土地“招、拍、掛”中的問題與對策[J]. 黃石松.  中國房地產(chǎn). 2005(02)
[3]房地產(chǎn)定價中有關(guān)問題的探討[J]. 賈士軍,向長江.  廣州大學(xué)學(xué)報(綜合版). 2001(11)
[4]關(guān)于絕對地租理論的幾個問題——兼與楊學(xué)成同志商榷[J]. 陳其人.  當(dāng)代經(jīng)濟研究. 2001(04)
[5]土地使用權(quán)投標(biāo)報價概率風(fēng)險分析[J]. 吳銳.  重慶建筑大學(xué)學(xué)報. 2000(03)
[6]從現(xiàn)代營銷角度看房地產(chǎn)價格[J]. 楊力.  廣東商學(xué)院學(xué)報. 2000(01)
[7]關(guān)于房地產(chǎn)價格研究的近況[J]. 亦冬.  現(xiàn)代城市研究. 1998(05)
[8]中國房地產(chǎn)市場的價格問題及其對策[J]. 黃良文，張金明.  廈門大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版). 1994(04)

碩士論文
[1]招商地產(chǎn)蘭溪谷項目管理方案設(shè)計及成本控制對策[D]. 于強.吉林大學(xué) 2009
[2]廣州AM地鐵商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析及定位研究[D]. 徐劍鋒.廣西大學(xué) 2008
[3]土地招拍掛制度下的土地價格測算方法研究[D]. 解衍彬.重慶大學(xué) 2006
[4]土地招拍掛制度對地價和房價的影響研究[D]. 董海龍.哈爾濱工業(yè)大學(xué) 2006
[5]商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)及運營研究[D]. 蘇琦.重慶大學(xué) 2006
[6]土地估價與建設(shè)用地和耕地轉(zhuǎn)換中的價值平衡研究[D]. 楊娟.吉林大學(xué) 2005
[7]房地產(chǎn)開發(fā)中土地估價問題探討[D]. 于炳華.中國農(nóng)業(yè)大學(xué) 2005
[8]開發(fā)用地競買價格確定方法[D]. 陳昊.南京理工大學(xué) 2004
[9]城市土地價格及其評估問題研究[D]. 李成剛.重慶大學(xué) 2004
[10]土地價值評估實例研究[D]. 向宏偉.華中科技大學(xué) 2004



本文編號：3707178