近年來(lái),住房保障成為關(guān)系我國(guó)民生和發(fā)展的重大問(wèn)題,是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn),也是理論研究的難點(diǎn)。自2009年3月“兩會(huì)”期間溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來(lái),公共租賃住房已成為完善我國(guó)保障性住房體制、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康理性發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。所謂公共租賃住房,是指政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體以及其他非盈利組織投資建設(shè),持有房源,并以較低的價(jià)格出租給特定住房困難群體的一種保障性住房。公共租賃住房作為解決“夾心層”住房困難問(wèn)題的有效途徑,是我國(guó)“十二五”期間重點(diǎn)發(fā)展的保障性住房品種。 從目前全國(guó)各大中城市的實(shí)踐來(lái)看,如何保證持續(xù)的建設(shè)資金來(lái)源以及如何確保項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)的高效率,成為公共租賃住房發(fā)展中的主要難題。在融資建設(shè)方面,盡管各地都在積極探索市場(chǎng)化融資,如上海引入保險(xiǎn)資金,重慶引入基金融資等,但它們基本都采用債務(wù)融資的方式,不僅需要每年付息還必須到期還本,這就要求公共租賃住房項(xiàng)目必須設(shè)計(jì)合理的還本付息方式,因此,重慶、青島等地紛紛提出公共租賃住房“租售并舉”,然而,公共租賃住房作為一種準(zhǔn)公共品,其在建設(shè)期間享受政府提供的相關(guān)優(yōu)惠政策,如果由社會(huì)上小部分人排他性的占有不僅有失社會(huì)公平,也不符合公共租賃住房的社會(huì)保障屬性,不利于公共租賃住房制度的可持續(xù)發(fā)展。在管理運(yùn)營(yíng)方面,普遍的做法是由政府性質(zhì)的公共租賃住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé),值得肯定的是,這種模式有利于保證公共租賃住房的公益屬性,但它最大的問(wèn)題是由于保障對(duì)象數(shù)量龐大,公共租賃房投入使用后日常運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的難度非常大,需要運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)投入巨大的人力和資金,在各地住房保障機(jī)構(gòu)人員已經(jīng)普遍緊缺的情況下,工作量的進(jìn)一步加大對(duì)政府管理效率和執(zhí)行能力都是極大的挑戰(zhàn)。 針對(duì)以上分析,本文提出我國(guó)可適時(shí)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),來(lái)參與公共租賃住房的運(yùn)作。一方面,利用社會(huì)資本通過(guò)資產(chǎn)證券化回收政府和開(kāi)發(fā)商的公共租賃住房建設(shè)資金投入,使其繼續(xù)進(jìn)行公共租賃住房的滾動(dòng)開(kāi)發(fā),形成一種內(nèi)生性的融資機(jī)制；另一方面,公共租賃住房REITs運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可以對(duì)公共租賃住房進(jìn)行規(guī)范化、專業(yè)化管理,不僅有利于提高公共租賃住房管理水平和服務(wù)質(zhì)量,還有利于降低政府管理壓力,有效控制管理成本,提高資源利用效率。 論文從政府政策、金融市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目盈利性等方面分析了REITs參與我國(guó)公共租賃住房運(yùn)作的可行性,并根據(jù)我國(guó)公共租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀與長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo),借鑒境外REITs經(jīng)驗(yàn),設(shè)計(jì)了適合我國(guó)具體國(guó)情的公共租賃住房REITs模式。通過(guò)搜集相關(guān)數(shù)據(jù),結(jié)合必要的定性和定量假設(shè),論文對(duì)REITs參與公共租賃住房運(yùn)作的項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率(IRR)做了測(cè)算,其中把公共租賃住房配套商業(yè)物業(yè)的租金收益納入項(xiàng)目收益的計(jì)算,成為論文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)。最后,論文就公共租賃住房REITs運(yùn)作中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)提出了相關(guān)控制措施,并提出若干政策建議以從整體上推動(dòng)我國(guó)公共租賃住房REITs的健康、可持續(xù)發(fā)展。
【學(xué)位單位】：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2012
【中圖分類】：F293.3;F224
【文章目錄】：
摘要
ABSTRACT
1 緒論
    1.1 研究背景及意義
    1.2 研究文獻(xiàn)綜述
        1.2.1 國(guó)外文獻(xiàn)綜述
        1.2.2 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述
    1.3 研究方法和內(nèi)容
        1.3.1 研究方法
        1.3.2 研究?jī)?nèi)容
2 公共租賃住房運(yùn)作現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題
    2.1 我國(guó)保障性住房發(fā)展回顧
    2.2 公共租賃住房與其他保障性住房辨析
    2.3 公共租賃住房運(yùn)作現(xiàn)狀
        2.3.1 北京模式
        2.3.2 上海模式
        2.3.3 重慶模式
    2.4 公共租賃住房運(yùn)作中存在的主要問(wèn)題
        2.4.1 融資建設(shè)方面
        2.4.2 管理運(yùn)營(yíng)方面
3 REITS相關(guān)知識(shí)
    3.1 REITs的涵義
    3.2 REITs的主要分類
    3.3 REITs的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)
        3.3.1 投資門(mén)檻低
        3.3.2 流動(dòng)性高
        3.3.3 投資收益穩(wěn)定
        3.3.4 投資風(fēng)險(xiǎn)有限
    3.4 REITs與我國(guó)房地產(chǎn)信托辨析
4 REITS參與公共租賃住房運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)與可行性
    4.1 REITs參與公共租賃住房運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)
    4.2 REITs參與公共租賃住房運(yùn)作的可行性
        4.2.1 政府的政策支持
        4.2.2 統(tǒng)一的金融市場(chǎng)
        4.2.3 充足的民間資本
        4.2.4 項(xiàng)目的盈利能力
        4.2.5 美國(guó)、香港的REITs經(jīng)驗(yàn)
5 REITS參與公共租賃住房運(yùn)作的模式設(shè)計(jì)
    5.1 公共租賃住房REITs的設(shè)立模式
        5.1.1 組織形式
        5.1.2 投資模式
        5.1.3 運(yùn)作方式
        5.1.4 發(fā)行方式
    5.2 公共租賃住房REITs的參與主體
    5.3 公共租賃住房REITs的運(yùn)作流程
    5.4 公共租賃住房REITs的盈利模式
        5.4.1 收入來(lái)源
        5.4.2 收益分配
        5.4.3 內(nèi)部收益率計(jì)算
    5.5 公共租賃住房REITs的監(jiān)督機(jī)制
6 REITS參與公共租賃住房運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)與控制措施
    6.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
        6.1.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
        6.1.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
        6.1.3 收益率風(fēng)險(xiǎn)
        6.1.4 退出風(fēng)險(xiǎn)
    6.2 風(fēng)險(xiǎn)控制措施
        6.2.1 適時(shí)調(diào)整相關(guān)政策
        6.2.2 優(yōu)化項(xiàng)目整體布局與設(shè)計(jì)
        6.2.3 引入工程質(zhì)量終身責(zé)任制
        6.2.4 實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅收優(yōu)惠
        6.2.5 完善REITs投資的退出機(jī)制
    6.3 相關(guān)政策建議
        6.3.1 健全REITs相關(guān)法律體系
        6.3.2 培養(yǎng)專業(yè)人才隊(duì)伍
        6.3.3 完善信息披露和監(jiān)管體系
        6.3.4 培育大批機(jī)構(gòu)投資者
        6.3.5 推行公共租賃住房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)
結(jié)論
參考文獻(xiàn)
后記

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2890951