房地產(chǎn)問題本質(zhì)上也是城鎮(zhèn)化問題,未來10億人口的分布結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)市場的底層需求結(jié)構(gòu)。同時,城鎮(zhèn)化的問題也制約著房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展,例如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和由此帶來的人口流動決定一個城市的房地產(chǎn)市場需求是否可持續(xù),土地供給結(jié)構(gòu)則決定了住宅用地是否可以滿足潛在的住房需求�？傊�,房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化之間存在非常緊密的互動關系。長期來看,中國的城鎮(zhèn)化率將在未來10年突破70%,這意味著2億人口增量,同時,未來的城鎮(zhèn)化將以城市圈與城市群為依托,形成新的城市發(fā)展與住房發(fā)展特征。
【部分圖文】：

歷史數(shù)據(jù)的分析表明,歐美發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化具有明顯的規(guī)律性特征(圖2)�？傮w來看,城鎮(zhèn)化發(fā)展可以分為4個階段:(1)起步準備期(1800s-1850s):城鎮(zhèn)化率從10%提升到20%左右;(2)快速發(fā)展期(1850s-1970s):城鎮(zhèn)化率從20%左右快速增長到70%以上;(3)緩慢調(diào)整期(1970s-1980s):城鎮(zhèn)化率超過70%后進入10-20年左右“橫盤”階段;(4)良性發(fā)展期(1980s-):歐美發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率以小速率持續(xù)增長。從時間上看,我國城鎮(zhèn)化歷程滯后歐美發(fā)達國家大約100年,但后發(fā)優(yōu)勢明顯(圖3)。當前中國城鎮(zhèn)化速率雖有所放緩,但增長仍處于較高水平(年均增長率在3%以上)。圖2 典型城鎮(zhèn)化國家城鎮(zhèn)化率變化(1700-2016)

典型城鎮(zhèn)化國家城鎮(zhèn)化率變化(1700-2016)

根據(jù)聯(lián)合國預測,中國城鎮(zhèn)化率達到70%以上對應的時間是2030年(圖3)。同類研究預測結(jié)果也得出類似結(jié)論(1)。結(jié)合國際經(jīng)驗,以歐美模式和拉美模式兩種情景分析,中國城鎮(zhèn)化率均在2028年達到70%。也就是說,到2030年中國城鎮(zhèn)化還有至少10年的較快上升通道,城鎮(zhèn)化率將提升10%左右。結(jié)合聯(lián)合國人口預測數(shù)據(jù)(2),到2030年對應的城鎮(zhèn)人口增量為1.8億人以上,兩種國際經(jīng)驗模式的預測增量為1.9億,因此未來十年近2億的城鎮(zhèn)人口增量是一個確定的結(jié)論。從增量發(fā)展的角度看,2030年對于房地產(chǎn)而言是一個關鍵時間點。以人均建成區(qū)面積0.5平方公里/萬人保守計算和25%的住房用地配套,未來十年建設用地增量約為1萬平方公里,住宅用地增量約為25億平米。以城鎮(zhèn)人均住房面積36平米/人(2016年)計算,未來十年住房面積增量為72億平米。因此,未來10年的集中放量是我國城鎮(zhèn)化的最后一波房地產(chǎn)增量紅利。
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