人才保障房政策對大城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程有重要作用。以南京市為例,將大數(shù)據(jù)(POI等)與小數(shù)據(jù)(問卷和訪談)結(jié)合,利用GIS空間分析和SPSS統(tǒng)計(jì)方法,總結(jié)已建(在建)人才保障房的居住空間特征和新就業(yè)人才居住需求偏好,并探析人才保障房住區(qū)和需求偏好的適配與錯位;最后透過問題反思討論人才保障房的發(fā)展。主要結(jié)論為:(1)人才保障房圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局,選址考慮職住平衡,卻遠(yuǎn)離城市中心;周邊配套設(shè)施缺乏,而內(nèi)部配套又不足;住區(qū)社會空間流動性高,住戶場所感低。(2)在既已形成的功能格局和基于土地財(cái)政的經(jīng)濟(jì)理性下,當(dāng)前人才保障房居住空間難以滿足人才需求。
【部分圖文】：

現(xiàn)代城市研究??２０２０．０５?ｒ??人文與社會??ＨＵＭＡＮＩＴＹ?ＡＮＤ?ＳＯＣＩＥＴＹ??圖１南京市已建（在建）人才保障房空間布局??■企Ｉｋ??＊玫府??人才公數(shù)??？?〇〇〇？??？?１００－２００６??？?２０１－Ｓ００套??＃?５０１－Ｉ０００Ｓ??＾?例??／?人才公寓??江寧經(jīng)幵區(qū)（、、。產(chǎn)業(yè)ａ區(qū)??？?？?參市級開發(fā)區(qū)??之。。？．開發(fā)區(qū)??Ｓ國家級開發(fā)區(qū)??ＣＨ３省級開發(fā)區(qū)??中心域Ｋ邊界??ｅ城區(qū)范ａｔ??（ａ?）人才保隖房空間分布與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的關(guān)系??（ｂ）人才保障房空間分布與城帀核心區(qū)關(guān)系??服務(wù)半徑為ｌｋｍ［１４］，本研究的設(shè)施達(dá)標(biāo)??配套依據(jù)為住區(qū)ｌｋｍ步行可達(dá)，步行速??度選�。叮耄恚�，也即ｌＯｍｉｎ步行可達(dá)。首??先基于城市道路構(gòu)建的交通網(wǎng)絡(luò)模型，??釆用ＧＩＳ網(wǎng)絡(luò)分析工具中的服務(wù)區(qū)分析模??型，求解各個人才保障房ｌｋｍ步行可達(dá)??范圍。其次，利用空間關(guān)聯(lián)，計(jì)算ｌｋｍ??步行可達(dá)范圍內(nèi)的各類設(shè)施數(shù)量。??已建成典型人才保障房住區(qū)的調(diào)研??為輔助分析�？紤]區(qū)位、建成時間等，選??取了東南青年匯同心店（浦□區(qū)，２０１８??年，３７３套）、研創(chuàng)園人才公寓（江北新??區(qū)，２０１７年，１０４５套）以及中興人才公??寓（雨花臺區(qū)，２０１２年，１６８４套）等３??個入住數(shù)量較多的人才保障房住區(qū)。一??方面，根據(jù)住區(qū)的單元分布情況分層抽??樣，入戶深度訪談和發(fā)放問卷，以此分??析人才保障房住戶的基本特征、住區(qū)空??間感受，共回收有效問卷１４８份。??其二，針對南京市新就業(yè)人才進(jìn)行??隨機(jī)抽樣問卷調(diào)研與半結(jié)構(gòu)式訪談，總??結(jié)人才居住需求偏好。新就

同通勤成本下的??表５不同設(shè)施配套、??＂租＂??ｕ補(bǔ)＂選擇占比??通勤成本下的＂租＂??＂補(bǔ)＂選擇占比??通勤時間??租??補(bǔ)??通勤時間，設(shè)施配套??選擇占比??＜１５ｍｉｎ??７２％??２８％??＜１５ｍｉｎ，設(shè)施配套缺失??２０％??１５￣３０ｍｉｎ??７４％??２６％??１５￣３０ｍｉｎ，設(shè)施配套一般??１４％??３０￣６０ｍｉｎ??２８％??７２％??３０？６０ｍｉｎ，設(shè)施配套較好??６０％??＞６０ｍｉｎ??２６％??７４％??＞６０ｍｉｎ，設(shè)施配套齊全??６％??圖４住房周邊配置設(shè)施的重要性排序（單位：分）??注：根據(jù)調(diào)研繪制，綜含得分＝（Ｚ頻數(shù)ｘ權(quán)值）／２７６，排序第一權(quán)值１１??分、第十一１分，以此類推。??而當(dāng)引入設(shè)施配套這一變量，選擇通勤??時間３０ｍｉｎ以內(nèi)、配套一般住區(qū)的僅占??３４％，超過一半的受訪者更愿意選擇設(shè)施??配套較好、通勤時間３０？６０ｍ１ｎ的住區(qū)（表??５）。這除了傳統(tǒng)中庸思想的影響，也一??定程度反映出新就業(yè)大學(xué)生在選擇租房??過程中，希望兼顧通勤時間與設(shè)施配套。??２．２．２設(shè)施需求偏好：公共交通和商業(yè)服??務(wù)設(shè)施關(guān)注度最高??新（即將）就業(yè)人才對住房固邊設(shè)??施偏好程度依次為公共交通設(shè)施＞商業(yè)??服務(wù)設(shè)施（超市、餐館、商嘗便利店）??＞醫(yī)療保健設(shè)施＞休閑娛樂設(shè)施〉教育??設(shè)施（圖４?）。地鐵站普遍被選擇排在第??一位，最希望布局地鐵站的受訪者高達(dá)??８４％，認(rèn)為第二重要的設(shè)施較為均衡，主??要為餐館、超市、公交站點(diǎn)、商場四類。??值得一提的是，高達(dá)４７％的受訪者將幼??兒園排在最后一位，由于即將畢業(yè)和新??就業(yè)人才主要為未婚未育群體，單身比??例也

感低??職住匹配??與需求５??“城”：城市核心區(qū)??配套完善￣１??＂產(chǎn)”：城市邊緣區(qū)??商服設(shè)施配套??公共交通便利性低｜??市場??市場競爭條件下營利性商業(yè)設(shè)施傾??向選址于人流量高的城市核心區(qū)??人才房配套設(shè)??施欠缺??土地成本．拆??人才房選址于??城市邊緣??土地財(cái)政依賴ｉ??政府??２００１－２００３?年?２００４＊２００６?年?２００７－２０１０?年?２０１１?年?２０１２－２０１４?年?２０１５?年至今??圖５南京市保障性住房體系發(fā)展過程??圖６人才保障房發(fā)展機(jī)理??在人才保障房住區(qū)及固邊嚴(yán)重缺位，主??要原因?yàn)橐韵聝蓚�方面：??—是既已形成的功能格局影響。南??京歷史城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的布局??邏輯長期以來大多以＂產(chǎn)業(yè)＂為核心脈絡(luò)，??缺乏產(chǎn)業(yè)與城市功能的協(xié)同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)??（用地規(guī)模大）與城市核心區(qū)（配套完善）??相互分割、聯(lián)系不足，省級以上的開發(fā)??區(qū)均位于較為偏遠(yuǎn)的城市邊緣區(qū)域（圖??６）。圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局的人才保障房也??不可避免地位于城市邊緣區(qū)，固邊服務(wù)??設(shè)施缺失。??二是基于土地財(cái)政的經(jīng)濟(jì)理性。人??才保障房是地方政策推動的特殊保障房??類型，盡管南京市人才保障房政策強(qiáng)調(diào)??＂綜含考慮城市軌道交通、公共配套，實(shí)??現(xiàn)產(chǎn)城融含＂＇但地方政府仍過渡依賴??＂土地財(cái)政”?［１９］，在高額的土地與拆遷??成本壓力下，政府從短期經(jīng)濟(jì)理性出發(fā)，??一味追捧＂服務(wù)于產(chǎn)業(yè)＂以提高城市發(fā)??展效率，更傾向于將人才保障房選址于??城市邊緣地帶，忽略配套設(shè)施建設(shè)速度??滯后的問題。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其周邊人口??密度低，營利性服務(wù)設(shè)施難以為繼，商??家較少主動
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