房地產(chǎn)業(yè)在過去的十幾年間,都是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一,可以預見短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中的支柱地位不會改變。同時我國的房地產(chǎn)業(yè)的簡單粗放的高毛利時代已經(jīng)過去了,目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著房企資本結(jié)構(gòu)不合理、物業(yè)價格漲速過快、周期性波動劇烈等問題。在目前的狀況下,正是需要房地產(chǎn)私募基金快速發(fā)展的時候,因為通過房地產(chǎn)基金參與房地產(chǎn)投資,有助于優(yōu)化項目資本結(jié)構(gòu)、有助于穩(wěn)定物業(yè)資產(chǎn)價格、有助于跨越房地產(chǎn)周期、有助于規(guī)范房地產(chǎn)項目管理,并且是房企轉(zhuǎn)型升級的重要載體和助力。我國的房地產(chǎn)私募基金發(fā)展才剛剛起步,在其發(fā)展過程中也遇到了種種瓶頸,制約了房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展。所以需要找準制約因素,并形成解決對策。本文注重理論聯(lián)系實際,突出實操性,通過文獻研究、案例分析等方式,選取了三家國內(nèi)規(guī)模較大且較有代表性的房地產(chǎn)私募基金,對基金管理人的背景、發(fā)展瓶頸和應(yīng)對方案等進行深入剖析,并由此歸納出目前我國房地產(chǎn)私募基金發(fā)展過程中普遍存在的制約因素。參考借鑒美國房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展經(jīng)驗,針對于各項發(fā)展瓶頸,逐一給出了具有可操作性的應(yīng)對方案,希望能夠?qū)ξ覈诎l(fā)展中的房地產(chǎn)私募基金的未來發(fā)展帶來一些啟發(fā)和借鑒作用。
【學位單位】：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2018
【中圖分類】：F299.23;F832.51
【部分圖文】：

第 2 章. 我國發(fā)展房地產(chǎn)私募基金的必要性主要分析房地產(chǎn)私募基金參與房地產(chǎn)項目投資，能夠起到優(yōu)有助于穩(wěn)定物業(yè)資產(chǎn)價格、有助于緩沖房地產(chǎn)周期波動、規(guī)，以及是房企轉(zhuǎn)型升級的重要載體和助力，房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的必要性。有助于優(yōu)化房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)國房企資產(chǎn)負債率連年走高國家統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，我國的全部房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率年，基本是連年上升，至 2016 年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債。就以我國房地產(chǎn)企業(yè)的“排頭兵”萬科來說，2016年資產(chǎn)，這反映我國房企普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不夠合理。

圖 2.2 我國房地產(chǎn)企業(yè) 2016 年資金來源分析（數(shù)據(jù)來源：清華大學房地產(chǎn)研究所，2017）行基準利率持續(xù)下行表 2.1 貸款基準利率變動表-1 年期和 1至 3年期貸款調(diào)整時間 1 年(含) 1 至 3 年(含)2012.06.08 6.31% 6.40%2012.07.06 6.00% 6.15%2014.11.22 5.60% 6.00%2015.03.01 5.35% 5.75%2015.05.11 5.10% 5.50%2015.06.28 4.85% 5.25%2015.08.26 4.60% 5.00%2015.10.24-至今 4.35% 4.75%（數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站）從 2004年開始，央行已經(jīng)對銀行貸款利率上限不再限定，但貸款利率時，基準利率還是最重要的參考指標。從上表基準利

有助于穩(wěn)定物業(yè)資產(chǎn)價格1 以一線城市為代表近年物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)走高在過去的十幾年，我國的物業(yè)資產(chǎn)價格持續(xù)走高，尤其以一線城市的為甚。就以 2014年至 2017年為例，盡管此前經(jīng)過幾輪上漲，但是北、廣州、深圳四個一線城市住宅成交均價在這四年間漲幅為 46%，數(shù)圖：

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1 本報記者 林U

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