【摘要】：住房是人民生活的最基本需求,隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的逐漸攀升,越來(lái)越多的人選擇租房,在土地拍賣上,2016年到2018年我國(guó)出臺(tái)了“限地價(jià)、競(jìng)自持”形式的拍地政策,為的就是加快租賃住房市場(chǎng)的建設(shè)。2016年之前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)主要是“二房東”形式,租賃市場(chǎng)極不規(guī)范,房東與租戶之間的糾紛也經(jīng)常發(fā)生,我國(guó)出臺(tái)了一系列關(guān)于加強(qiáng)住宅租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策,其中就包括“租購(gòu)并舉”,各項(xiàng)政策的出臺(tái)促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。開發(fā)商面對(duì)“限地價(jià)、競(jìng)自持”地塊采取只能租不能售的硬性要求,這與開發(fā)商以往的“快銷”模式有所不同,亦與目前租賃市場(chǎng)上的“二房東”模式有所差異,其成本高、投資回收期長(zhǎng)、無(wú)可據(jù)參考的運(yùn)營(yíng)模式。本文對(duì)天津市開發(fā)商自持型租賃住房定價(jià)進(jìn)行研究,首先,通過(guò)梳理我國(guó)典型城市對(duì)長(zhǎng)租房(包括企業(yè)自持、二房東以及在集體土地上建設(shè)租賃住房)的政策,分析區(qū)位理論、粗糙集理論,為設(shè)計(jì)天津市開發(fā)商自持型租賃住房綜合租金定價(jià)方法奠定理論基礎(chǔ)。然后,整理國(guó)內(nèi)典型城市長(zhǎng)租房的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀,分析影響長(zhǎng)租房租金的因素、定價(jià)應(yīng)遵循的原則以及所選定價(jià)方法的優(yōu)缺點(diǎn),為設(shè)計(jì)綜合租金定價(jià)方法提供依據(jù)。最后,本文設(shè)計(jì)了天津市開發(fā)商自持型租賃住房綜合租金定價(jià)方法:根據(jù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)折舊年限為60年,本文將自持型租賃住房的整體出租年限設(shè)為60年,以投資回收期為界,將定價(jià)分為兩個(gè)階段(收回成本階段、保證整體利潤(rùn)階段),采用成本法測(cè)算自持型租賃住房的基準(zhǔn)租金,建立區(qū)位評(píng)價(jià)指標(biāo),將區(qū)位條件對(duì)自持型租賃住房租金的影響剝離出來(lái),再計(jì)算到租金中,得到調(diào)整租金,將通貨膨脹考慮其中得到綜合租金,分析計(jì)算結(jié)果合理性并提出未來(lái)自持型租賃住房運(yùn)營(yíng)建議。本文以“精武鎮(zhèn)地塊”為例進(jìn)行實(shí)證分析,將投資回收期定為30年時(shí),利用綜合定價(jià)模型得出其前30年的指導(dǎo)租金為128.1元/m2、后30年的指導(dǎo)租金為50.4元/m2。本文根據(jù)計(jì)算結(jié)果以及目前的現(xiàn)狀進(jìn)行分析,得出開發(fā)商自持型租賃住房未來(lái)在運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,并在文中給出了一系列建議。
【學(xué)位授予單位】：天津工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：F299.23
【圖文】：

圖４－２天津繁華地帶示意圖逡逑（５）綜合租金定價(jià)思路逡逑

持面積等；自持商業(yè)建筑面積達(dá)到最高限額時(shí)，將轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持規(guī)積階段。：對(duì)競(jìng)報(bào)自持商業(yè)大廈和自持住房建筑，不得給予銷售許轉(zhuǎn)讓、分割抵押。逡逑津市是繼上海、北京等城市之后推出“限地價(jià)、競(jìng)自持”模式出讓自２０１７年２月到２０１８年９月，共拍出自持住房面積６０９９３０邋ｍ２邋（。逡逑住房租金測(cè)算案例逡逑精武鎮(zhèn)地塊”簡(jiǎn)介逡逑１７年１２月１３日，天津某房地產(chǎn)信息咨詢有限公司以總價(jià)１３億元、房體量１１００平方米競(jìng)得精武鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)約１２５９５元／平方米。信息咨詢有限公司是金地集團(tuán)子公司，選擇這個(gè)地塊進(jìn)行實(shí)例分析這塊地的自持比例更為合理，符合未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，屬于“大園區(qū)里更具市場(chǎng)，區(qū)位也及占優(yōu)勢(shì)，具有研[傄庖�。緡撨凐位见蠋n跡哄義

本文編號(hào)：2791509