【摘要】：房地產(chǎn)市場對人民生活的各個方面都產(chǎn)生了很大的影響,表現(xiàn)出一些普遍和特殊的影響。市場的主要功能之一是建立均衡價格,根據(jù)該均衡價格有效需求對應(yīng)于報價數(shù)量。房地產(chǎn)市場在任何國家的經(jīng)濟中扮演著重要的角色,它是國家財富重要組成的一部分。房地產(chǎn)是個人生活的基礎(chǔ),也是企業(yè)和各類組織進行經(jīng)濟活動和發(fā)展的基礎(chǔ)。在俄羅斯,房地產(chǎn)市場正在快速并且積極的發(fā)展,參與房地產(chǎn)交易的個人、企業(yè)和機構(gòu)數(shù)量也在不斷增長。俄羅斯的住房市場主要存在以下問題:經(jīng)濟發(fā)展形勢不穩(wěn)定,房地產(chǎn)價格不斷增長,使得買賣交易非常不穩(wěn)定。此外,復雜的稅收立法,信息基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平低下,公民法律培訓不足,導致人民很難購買住房。房地產(chǎn)市場分為初級和次級市場。這兩個市場有各自的特征和客戶。初級住房市場發(fā)展迅速,需求比次級住房要大。由于新建房屋的良好狀況、住宅的新穎性、新的通訊系統(tǒng)和工程系統(tǒng)、設(shè)計合理以及舒適度高,初級市場需求很大。2017年,俄羅斯住房建設(shè)規(guī)模比2016年增加了31%,2018年將會繼續(xù)增長。目前,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩個相反的趨勢。一方面,個人經(jīng)濟狀況的低下導致需求的減少,這將導致公寓成本下降。另一方面,在經(jīng)濟不穩(wěn)定和盧布貶值的時期,人們正試圖通過投資房地產(chǎn)來賺錢。盡管俄羅斯住宅房地產(chǎn)市場普遍存在積極的動態(tài),但市場參與者仍面臨許多困難。這些問題與政府制度有關(guān),如法律的不完善和繁瑣的官僚機制。此外,困難的不是由于價格高,而是收入低,這使得許多俄羅斯市民無法搬進新的住房。上述問題的解決絕非一日之功,但有可能建立一個機制來尋找市場上最好的價格。本文旨在考慮各種因素確定新公寓價格的最優(yōu)體系。這項工作的最終目標是獲得一個能夠滿足市場各個方面的機制,排除了開發(fā)商故意抬高的價格,并且使住宅價格可以在市民承受能力之內(nèi)。論文分析了不同國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)文獻,對俄羅斯房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗和特點進行了研究。房地產(chǎn)市場上的價格取決于許多因素,論文分析了影響價格的各個因素,影響全球,影響來自全球,區(qū)域和個人多方面的價格只是這個目標所固有的。該物業(yè)具有平穩(wěn)性,獨特性,持續(xù)性,創(chuàng)造期限和土地有限等特點。對于這個市場上吸引的房地產(chǎn)作為商品的具體特點,首先它的穩(wěn)定性會受到影響,房地產(chǎn)對于他們所處的地區(qū)是分不開的,而房地產(chǎn)的買家則獲得了該地區(qū)的整個特征。這些引起許多市場特性,特別是,諸如定價個性,買賣雙方的數(shù)量有限,定位市場和由其衍生的工藝高度依賴。一般來說,通過城市/地區(qū)的聲望,娛樂資源的可用性,基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量,環(huán)境條件來確定該國內(nèi)的價格差異。世界主要國家的資本基本上有一個特殊的發(fā)展趨勢,與區(qū)域房地產(chǎn)市場有很大差異。資本價格遠高于地區(qū)資本,受全球而非國家因素的調(diào)控。造成這種情況的原因是:全市作為一個經(jīng)濟,金融,文化,教育和旅游中心,勞動力流動,信譽和資金的吸引力對私人投資的狀態(tài)。因此,評估的正常發(fā)展的城市的時候,全球因素的影響幾乎是察覺不到的,微乎其微,因為客戶與開發(fā)商最大的影響有一個第二級-區(qū)域?qū)用娴囊蛩?第三個-在對象的屬性具體目標。撰寫工作的方法論基礎(chǔ)是科學的方法,這是基于對俄羅斯新公寓市場問題的客觀綜合因素分析和最優(yōu)價格形成的要求。該研究使用一套科學知識的方法和技術(shù)進行。抽象-邏輯方法允許揭示價格優(yōu)化和金融穩(wěn)定評估的理論方面,以確定在這一領(lǐng)域發(fā)生的過程和現(xiàn)象的主要特征。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)方法用于分析影響價格的因素并識別結(jié)構(gòu)變化。使用經(jīng)濟數(shù)學和經(jīng)濟統(tǒng)計方法可以確定價格對因素的依賴性,評估它們對進一步發(fā)展的影響和改善組織財務(wù)穩(wěn)定性的方法。在研究過程中,我們選擇了評估市場因素的經(jīng)濟數(shù)學和經(jīng)濟統(tǒng)計方法對影響因素對有效指標影響程度的評估。該方法的主要優(yōu)點是結(jié)合評估房地產(chǎn)市場因素的方法,在此基礎(chǔ)上建立回歸模型。工作中使用的經(jīng)濟和數(shù)學建模方法不僅可以評估和預(yù)測經(jīng)濟狀況,還可以確定影響價格動態(tài)的因素,并選擇調(diào)控工具。該方法的主要優(yōu)點是對房地產(chǎn)市場因素的評價方法的結(jié)合,在此基礎(chǔ)上建立了回歸模型。本研究采用的經(jīng)濟和數(shù)學建模方法不僅可以對經(jīng)濟狀況進行評估和預(yù)測,還可以確定影響價格動態(tài)的因素,并選擇其監(jiān)管工具。所得數(shù)據(jù)有助于確定最佳的財產(chǎn)價值。利用計算機技術(shù)和統(tǒng)計分析包對采集到的材料進行分析,并根據(jù)計算方法和技術(shù)進行研究。本研究具有實踐性,因為它包含了現(xiàn)成的工作機制,最適合房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機構(gòu)。為了檢查已制定的價格優(yōu)化機制,我們選擇了俄羅斯一般城市別爾哥羅德。收集到的關(guān)于新公寓的信息,關(guān)鍵因素評估是構(gòu)建回歸和確定因素相互關(guān)系的基礎(chǔ)。最后,我們確定了平均市場價格,平均價格偏差,故意抬高價格低估的公寓。目前,該市已建成24座新建建筑,為便于分析,已將其研究并列入表中。為構(gòu)建價格回歸模型,截至2018年,俄羅斯別爾哥羅德市所有24個新建筑中有7 200多套新建公寓被考慮。通過公開信息資源和房地產(chǎn)機構(gòu)專家收集有關(guān)它們的信息。在本表的每一行中,都會顯示與每個新建筑有關(guān)的250-300套公寓的平均價格。根據(jù)別爾哥羅德市新公寓的數(shù)據(jù),進行了一項實際研究。初步數(shù)據(jù)的形成用于相關(guān)分析和后續(xù)的線性回歸。鑒于選擇基于回歸分析的經(jīng)濟數(shù)學模型的確切理由,該方法允許估計因素對績效指標的影響程度,以進行回歸和相關(guān)性計算。分析顯示,與安全系數(shù)(x6)基礎(chǔ)設(shè)施(x3)位置(x1)停車位(x5)高度正相關(guān)。這表明安全因素,位置和基礎(chǔ)設(shè)施對公寓價格有類似的影響。正是這些主要因素首先吸引了買家的注意力。顯示與環(huán)境因素(x7)高度負相關(guān)。計算證實,這一發(fā)現(xiàn)可以解釋為所有昂貴的公寓都在人口稠密和建成區(qū)。通常這些公寓在生態(tài)上處于劣勢。少數(shù)公園,娛樂區(qū),永久性交通擁堵,房屋周圍噪音不斷。現(xiàn)代買家愿意為了發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施和位于城市的歷史中心的優(yōu)越地理位置而犧牲它們,并且為公寓的價格支付的價格超過平均水平。收集到的關(guān)于新公寓的信息,關(guān)鍵因素評估是構(gòu)建回歸和確定因素相互關(guān)系的基礎(chǔ)。選擇基于回歸的經(jīng)濟數(shù)學模型的基本原理允許評估因素對生產(chǎn)指標的影響程度。本文的實踐部分主要是回顧一級市場住宅房地產(chǎn)平均價格預(yù)測模型的構(gòu)建,結(jié)果,該方法的平均相對誤差R2=0.77,這表明模型具有良好的預(yù)測能力。Fisher模型的準則F為7.95它大于顯著性水平α=0.05的表格值FTab=4.49。因此,判定系數(shù)R2在統(tǒng)計上是顯著的,并且所獲得的回歸模型在統(tǒng)計上是顯著的。公寓的平均價格顯示,有明顯高估價格的公寓,有低估。我們還為開發(fā)商提供了關(guān)于價格變化或影響新公寓新房成本因素變化的建議和建議。由于投資者在資金快速回籠建設(shè)用地和利益,它具有經(jīng)濟和數(shù)學工具,最合理的價格,充分滿足客戶的預(yù)期,可以看作是建立在投資的有效性的早期評估最可靠的價格的正確評估。這個價格可以在初步設(shè)計投資的進一步程序中考慮,因為最可靠的初始數(shù)據(jù)具有最低的貨幣還款風險,遠早于可能無效的開工建設(shè)。因此,涉及購買新公寓的交易的雙方均可享受優(yōu)惠。建議國家調(diào)節(jié)房價,慎重開發(fā)商高估價格,使價格形成透明。自從對市場的研究以來,新公寓的價格被人為夸大了。要求開發(fā)者為信息機構(gòu)提供信息,以更簡化收集統(tǒng)計信息和快速評估當前狀態(tài)。利用這一技術(shù)來確定最優(yōu)價格,并檢查增加或減少需求的因素集,這一機制有助于開發(fā)商確定在建公寓的最優(yōu)市場價格。此方法還可以幫助開發(fā)人員選擇正確的銷售策略,而不低估價格,并獲得該屬性的一組正面特征的最大利潤率。房地產(chǎn)經(jīng)紀人,幫助快速分析大量的數(shù)據(jù),與不動產(chǎn)市場,并確定最佳選擇購買一個新的公寓考慮買方的所有愿望。這項工作是通過分析市場的價格,以及為房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)公司改變初級房地產(chǎn)市場的情況提出建議而完成的,有助于滿足人們的需求和整個社會的福利。我們希望,所開發(fā)的方法將可用在現(xiàn)實中,并將帶來積極變化的區(qū)域經(jīng)濟和國家作為一個整體。
【學位授予單位】：哈爾濱工業(yè)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2018
【分類號】：F299.512

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