【摘要】：房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)人民生活的各個(gè)方面都產(chǎn)生了很大的影響,表現(xiàn)出一些普遍和特殊的影響。市場(chǎng)的主要功能之一是建立均衡價(jià)格,根據(jù)該均衡價(jià)格有效需求對(duì)應(yīng)于報(bào)價(jià)數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)在任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色,它是國(guó)家財(cái)富重要組成的一部分。房地產(chǎn)是個(gè)人生活的基礎(chǔ),也是企業(yè)和各類組織進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和發(fā)展的基礎(chǔ)。在俄羅斯,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速并且積極的發(fā)展,參與房地產(chǎn)交易的個(gè)人、企業(yè)和機(jī)構(gòu)數(shù)量也在不斷增長(zhǎng)。俄羅斯的住房市場(chǎng)主要存在以下問題:經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)不穩(wěn)定,房地產(chǎn)價(jià)格不斷增長(zhǎng),使得買賣交易非常不穩(wěn)定。此外,復(fù)雜的稅收立法,信息基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平低下,公民法律培訓(xùn)不足,導(dǎo)致人民很難購(gòu)買住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)分為初級(jí)和次級(jí)市場(chǎng)。這兩個(gè)市場(chǎng)有各自的特征和客戶。初級(jí)住房市場(chǎng)發(fā)展迅速,需求比次級(jí)住房要大。由于新建房屋的良好狀況、住宅的新穎性、新的通訊系統(tǒng)和工程系統(tǒng)、設(shè)計(jì)合理以及舒適度高,初級(jí)市場(chǎng)需求很大。2017年,俄羅斯住房建設(shè)規(guī)模比2016年增加了31%,2018年將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)相反的趨勢(shì)。一方面,個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況的低下導(dǎo)致需求的減少,這將導(dǎo)致公寓成本下降。另一方面,在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定和盧布貶值的時(shí)期,人們正試圖通過投資房地產(chǎn)來賺錢。盡管俄羅斯住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在積極的動(dòng)態(tài),但市場(chǎng)參與者仍面臨許多困難。這些問題與政府制度有關(guān),如法律的不完善和繁瑣的官僚機(jī)制。此外,困難的不是由于價(jià)格高,而是收入低,這使得許多俄羅斯市民無法搬進(jìn)新的住房。上述問題的解決絕非一日之功,但有可能建立一個(gè)機(jī)制來尋找市場(chǎng)上最好的價(jià)格。本文旨在考慮各種因素確定新公寓價(jià)格的最優(yōu)體系。這項(xiàng)工作的最終目標(biāo)是獲得一個(gè)能夠滿足市場(chǎng)各個(gè)方面的機(jī)制,排除了開發(fā)商故意抬高的價(jià)格,并且使住宅價(jià)格可以在市民承受能力之內(nèi)。論文分析了不同國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文獻(xiàn),對(duì)俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和特點(diǎn)進(jìn)行了研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格取決于許多因素,論文分析了影響價(jià)格的各個(gè)因素,影響全球,影響來自全球,區(qū)域和個(gè)人多方面的價(jià)格只是這個(gè)目標(biāo)所固有的。該物業(yè)具有平穩(wěn)性,獨(dú)特性,持續(xù)性,創(chuàng)造期限和土地有限等特點(diǎn)。對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)上吸引的房地產(chǎn)作為商品的具體特點(diǎn),首先它的穩(wěn)定性會(huì)受到影響,房地產(chǎn)對(duì)于他們所處的地區(qū)是分不開的,而房地產(chǎn)的買家則獲得了該地區(qū)的整個(gè)特征。這些引起許多市場(chǎng)特性,特別是,諸如定價(jià)個(gè)性,買賣雙方的數(shù)量有限,定位市場(chǎng)和由其衍生的工藝高度依賴。一般來說,通過城市/地區(qū)的聲望,娛樂資源的可用性,基礎(chǔ)設(shè)施的質(zhì)量,環(huán)境條件來確定該國(guó)內(nèi)的價(jià)格差異。世界主要國(guó)家的資本基本上有一個(gè)特殊的發(fā)展趨勢(shì),與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大差異。資本價(jià)格遠(yuǎn)高于地區(qū)資本,受全球而非國(guó)家因素的調(diào)控。造成這種情況的原因是:全市作為一個(gè)經(jīng)濟(jì),金融,文化,教育和旅游中心,勞動(dòng)力流動(dòng),信譽(yù)和資金的吸引力對(duì)私人投資的狀態(tài)。因此,評(píng)估的正常發(fā)展的城市的時(shí)候,全球因素的影響幾乎是察覺不到的,微乎其微,因?yàn)榭蛻襞c開發(fā)商最大的影響有一個(gè)第二級(jí)-區(qū)域?qū)用娴囊蛩?第三個(gè)-在對(duì)象的屬性具體目標(biāo)。撰寫工作的方法論基礎(chǔ)是科學(xué)的方法,這是基于對(duì)俄羅斯新公寓市場(chǎng)問題的客觀綜合因素分析和最優(yōu)價(jià)格形成的要求。該研究使用一套科學(xué)知識(shí)的方法和技術(shù)進(jìn)行。抽象-邏輯方法允許揭示價(jià)格優(yōu)化和金融穩(wěn)定評(píng)估的理論方面,以確定在這一領(lǐng)域發(fā)生的過程和現(xiàn)象的主要特征。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)方法用于分析影響價(jià)格的因素并識(shí)別結(jié)構(gòu)變化。使用經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法可以確定價(jià)格對(duì)因素的依賴性,評(píng)估它們對(duì)進(jìn)一步發(fā)展的影響和改善組織財(cái)務(wù)穩(wěn)定性的方法。在研究過程中,我們選擇了評(píng)估市場(chǎng)因素的經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)影響因素對(duì)有效指標(biāo)影響程度的評(píng)估。該方法的主要優(yōu)點(diǎn)是結(jié)合評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的方法,在此基礎(chǔ)上建立回歸模型。工作中使用的經(jīng)濟(jì)和數(shù)學(xué)建模方法不僅可以評(píng)估和預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)狀況,還可以確定影響價(jià)格動(dòng)態(tài)的因素,并選擇調(diào)控工具。該方法的主要優(yōu)點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的評(píng)價(jià)方法的結(jié)合,在此基礎(chǔ)上建立了回歸模型。本研究采用的經(jīng)濟(jì)和數(shù)學(xué)建模方法不僅可以對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè),還可以確定影響價(jià)格動(dòng)態(tài)的因素,并選擇其監(jiān)管工具。所得數(shù)據(jù)有助于確定最佳的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。利用計(jì)算機(jī)技術(shù)和統(tǒng)計(jì)分析包對(duì)采集到的材料進(jìn)行分析,并根據(jù)計(jì)算方法和技術(shù)進(jìn)行研究。本研究具有實(shí)踐性,因?yàn)樗爽F(xiàn)成的工作機(jī)制,最適合房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。為了檢查已制定的價(jià)格優(yōu)化機(jī)制,我們選擇了俄羅斯一般城市別爾哥羅德。收集到的關(guān)于新公寓的信息,關(guān)鍵因素評(píng)估是構(gòu)建回歸和確定因素相互關(guān)系的基礎(chǔ)。最后,我們確定了平均市場(chǎng)價(jià)格,平均價(jià)格偏差,故意抬高價(jià)格低估的公寓。目前,該市已建成24座新建建筑,為便于分析,已將其研究并列入表中。為構(gòu)建價(jià)格回歸模型,截至2018年,俄羅斯別爾哥羅德市所有24個(gè)新建筑中有7 200多套新建公寓被考慮。通過公開信息資源和房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)專家收集有關(guān)它們的信息。在本表的每一行中,都會(huì)顯示與每個(gè)新建筑有關(guān)的250-300套公寓的平均價(jià)格。根據(jù)別爾哥羅德市新公寓的數(shù)據(jù),進(jìn)行了一項(xiàng)實(shí)際研究。初步數(shù)據(jù)的形成用于相關(guān)分析和后續(xù)的線性回歸。鑒于選擇基于回歸分析的經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的確切理由,該方法允許估計(jì)因素對(duì)績(jī)效指標(biāo)的影響程度,以進(jìn)行回歸和相關(guān)性計(jì)算。分析顯示,與安全系數(shù)(x6)基礎(chǔ)設(shè)施(x3)位置(x1)停車位(x5)高度正相關(guān)。這表明安全因素,位置和基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)公寓價(jià)格有類似的影響。正是這些主要因素首先吸引了買家的注意力。顯示與環(huán)境因素(x7)高度負(fù)相關(guān)。計(jì)算證實(shí),這一發(fā)現(xiàn)可以解釋為所有昂貴的公寓都在人口稠密和建成區(qū)。通常這些公寓在生態(tài)上處于劣勢(shì)。少數(shù)公園,娛樂區(qū),永久性交通擁堵,房屋周圍噪音不斷�，F(xiàn)代買家愿意為了發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施和位于城市的歷史中心的優(yōu)越地理位置而犧牲它們,并且為公寓的價(jià)格支付的價(jià)格超過平均水平。收集到的關(guān)于新公寓的信息,關(guān)鍵因素評(píng)估是構(gòu)建回歸和確定因素相互關(guān)系的基礎(chǔ)。選擇基于回歸的經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的基本原理允許評(píng)估因素對(duì)生產(chǎn)指標(biāo)的影響程度。本文的實(shí)踐部分主要是回顧一級(jí)市場(chǎng)住宅房地產(chǎn)平均價(jià)格預(yù)測(cè)模型的構(gòu)建,結(jié)果,該方法的平均相對(duì)誤差R2=0.77,這表明模型具有良好的預(yù)測(cè)能力。Fisher模型的準(zhǔn)則F為7.95它大于顯著性水平α=0.05的表格值FTab=4.49。因此,判定系數(shù)R2在統(tǒng)計(jì)上是顯著的,并且所獲得的回歸模型在統(tǒng)計(jì)上是顯著的。公寓的平均價(jià)格顯示,有明顯高估價(jià)格的公寓,有低估。我們還為開發(fā)商提供了關(guān)于價(jià)格變化或影響新公寓新房成本因素變化的建議和建議。由于投資者在資金快速回籠建設(shè)用地和利益,它具有經(jīng)濟(jì)和數(shù)學(xué)工具,最合理的價(jià)格,充分滿足客戶的預(yù)期,可以看作是建立在投資的有效性的早期評(píng)估最可靠的價(jià)格的正確評(píng)估。這個(gè)價(jià)格可以在初步設(shè)計(jì)投資的進(jìn)一步程序中考慮,因?yàn)樽羁煽康某跏紨?shù)據(jù)具有最低的貨幣還款風(fēng)險(xiǎn),遠(yuǎn)早于可能無效的開工建設(shè)。因此,涉及購(gòu)買新公寓的交易的雙方均可享受優(yōu)惠。建議國(guó)家調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),慎重開發(fā)商高估價(jià)格,使價(jià)格形成透明。自從對(duì)市場(chǎng)的研究以來,新公寓的價(jià)格被人為夸大了。要求開發(fā)者為信息機(jī)構(gòu)提供信息,以更簡(jiǎn)化收集統(tǒng)計(jì)信息和快速評(píng)估當(dāng)前狀態(tài)。利用這一技術(shù)來確定最優(yōu)價(jià)格,并檢查增加或減少需求的因素集,這一機(jī)制有助于開發(fā)商確定在建公寓的最優(yōu)市場(chǎng)價(jià)格。此方法還可以幫助開發(fā)人員選擇正確的銷售策略,而不低估價(jià)格,并獲得該屬性的一組正面特征的最大利潤(rùn)率。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,幫助快速分析大量的數(shù)據(jù),與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),并確定最佳選擇購(gòu)買一個(gè)新的公寓考慮買方的所有愿望。這項(xiàng)工作是通過分析市場(chǎng)的價(jià)格,以及為房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)公司改變初級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況提出建議而完成的,有助于滿足人們的需求和整個(gè)社會(huì)的福利。我們希望,所開發(fā)的方法將可用在現(xiàn)實(shí)中,并將帶來積極變化的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和國(guó)家作為一個(gè)整體。
【學(xué)位授予單位】：哈爾濱工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：F299.512

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8 熊寶友;過程視角下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果研究[D];鄭州大學(xué);2018年

9 李嘉暉;多主體利益均衡視角下房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建研究[D];鄭州大學(xué);2018年

10 許曉汀;銅陵市A房地產(chǎn)公司市場(chǎng)營(yíng)銷策略研究[D];東南大學(xué);2017年

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本文編號(hào)：2674794