【摘要】：近年來,中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,成為了經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與此同時,房價也一路高漲,持續(xù)高位的價格引發(fā)了居民買房難等一系列問題,更有甚者已經(jīng)影響到人民的幸福感和社會和諧,成為社會熱點問題。造成房價上漲的原因多種多樣,其中地方政府對土地財政的過分依賴是重要緣由之一。而土地財政作為一個熱門的學術話題,不同的學者對其持不同的看法。在這一背景下,本文從土地財政對房價影響以及區(qū)域差異的角度入手,從理論分析和實證研究兩個方面探究兩者之間的關系,進而提出相關的政策建議。有助于促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,改善地方政府對土地財政的過度依賴,具有理論和現(xiàn)實的雙重意義。正文共分為五個部分,內(nèi)容如下:第一部分,闡述了土地財政和房價的相關理論。對土地財政和房價的內(nèi)涵進行了剖析。概括了地方政府土地財政現(xiàn)象的理論基礎,解析了房價的影響因素。第二部分,梳理了土地財政現(xiàn)象和房價的現(xiàn)狀。本章闡明了政府土地財政現(xiàn)象在近二十年內(nèi)愈加顯著、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛以及房價穩(wěn)步上漲的現(xiàn)狀;其次,分析了地價和房價絕對數(shù)量和相對增速的區(qū)域性差異。第三部分,對土地財政影響房價的內(nèi)在機理進行分析。分稅制改革、競爭激勵以及土地制度共同推動了土地財政現(xiàn)象的形成,進而影響房價,再加上地方政府限制土地正常供應,使得商品房的供給成本增加;而城鎮(zhèn)化的推進、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的提高和經(jīng)濟增長共同推動了住房需求的增加。這兩方面的共同作用導致了住房市場的供需不平衡,進而推動房價上漲。且從理論上來說,不同地區(qū)土地財政對房價的作用程度不同,東部和中部地區(qū)房價受土地財政的影響程度要比西部和東北地區(qū)更大。第四部分,將土地財政對房價的影響進行回歸分析。結果表明:從全國層面來看,土地財政對房價的推動作用顯著,土地財政現(xiàn)象越明顯,房地產(chǎn)價格也會進一步升高。分地區(qū)來看,東部地區(qū)土地財政對房價的推動作用更顯著,中部地區(qū)次之,西部和東北地區(qū)并不顯著。第五部分,提出政策建議。以房產(chǎn)稅改革為切入點,政府需要對地方稅收體系進行改革完善,樹立房產(chǎn)稅為新的地方主體稅種;再輔以明確地方政府事權,完善轉移支付制度,改革地方官員晉升考核體系,改變土地出讓方式等,最終改善地方政府對土地財政的依賴,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。與現(xiàn)有的文獻相比,本文具有一定的創(chuàng)新性。首先,在測算地方政府土地財政規(guī)模時,考慮的數(shù)據(jù)相比已有的研究成果更加全面,分析結果更加符合實際;其次,在對土地財政與房價的關系進行實證研究時,本文考慮到了中國地域遼闊,不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也大相徑庭,于是針對區(qū)域?qū)用嬉策M行了回歸檢驗;最后在提出政策建議時,以房產(chǎn)稅作為轉變地方政府對土地財政依賴的突破口,分析了培育房產(chǎn)稅為地方主體稅種的可能性,探究其在彌補地方財政收支缺口、改變地方政府因地生財?shù)姆绞�、調(diào)控住房價格等方面的作用,具有可行性和創(chuàng)新性。
【圖文】：

圖 3-1 2000年至 2016年土地財政規(guī)模走勢圖數(shù)據(jù)來源：2000年至 2016年《中國統(tǒng)計年鑒》中國的土地財政規(guī)模從 2000年的 835億元上漲到 2016年的 50261 億元，增長了 59.19倍。在這近二十年的發(fā)展歷程中，，出現(xiàn)了三次下跌趨勢。土地財政規(guī)模在 2008年受到金融危機的影響出現(xiàn)一次下行走勢；在 2012年國家通過央行加息等政策緩解了房地產(chǎn)市場的投資熱情，土地財政規(guī)模也隨之收緊；在2014年國家針對樓市的過熱現(xiàn)象出臺了限購等調(diào)控政策，使得土地財政規(guī)模連續(xù)兩年下跌。土地財政規(guī)模也從快速上升階段進入了穩(wěn)定調(diào)整階段。土地財政規(guī)模的數(shù)值代表了土地財政的絕對數(shù)，而要測算土地財政對地方政府的重要程度就需要測算土地財政的相對數(shù)。本文使用土地財政規(guī)模與當年地方政府財政收入的比值來測算土地財政相對數(shù)，這一比值又被稱為土地依賴度，意為地方政府對土地財政的依賴程度。

圖 3-1 2000年至 2016年土地財政規(guī)模走勢圖數(shù)據(jù)來源：2000年至 2016年《中國統(tǒng)計年鑒》中國的土地財政規(guī)模從 2000年的 835億元上漲到 2016年的 50261 億元，增長了 59.19倍。在這近二十年的發(fā)展歷程中，出現(xiàn)了三次下跌趨勢。土地財政規(guī)模在 2008年受到金融危機的影響出現(xiàn)一次下行走勢；在 2012年國家通過央行加息等政策緩解了房地產(chǎn)市場的投資熱情，土地財政規(guī)模也隨之收緊；在2014年國家針對樓市的過熱現(xiàn)象出臺了限購等調(diào)控政策，使得土地財政規(guī)模連續(xù)兩年下跌。土地財政規(guī)模也從快速上升階段進入了穩(wěn)定調(diào)整階段。土地財政規(guī)模的數(shù)值代表了土地財政的絕對數(shù)，而要測算土地財政對地方政府的重要程度就需要測算土地財政的相對數(shù)。本文使用土地財政規(guī)模與當年地方政府財政收入的比值來測算土地財政相對數(shù)，這一比值又被稱為土地依賴度，意為地方政府對土地財政的依賴程度。
【學位授予單位】：武漢理工大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2018
【分類號】：F812;F299.23

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本文編號：2639423