【摘要】：居民住房問(wèn)題為國(guó)家重要民生問(wèn)題,房?jī)r(jià)又和人們息息相關(guān)。房地產(chǎn)現(xiàn)在是快速發(fā)展、國(guó)家調(diào)控與加強(qiáng)住房保障并舉的態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)間已經(jīng)過(guò)去,已逐步進(jìn)入地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化階段。房屋地塊出讓競(jìng)拍,土地成本不斷上揚(yáng),項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式頻繁出現(xiàn),地產(chǎn)新政層出不窮,以及物價(jià)飛漲和當(dāng)前所處的負(fù)利率時(shí)代,合理判斷天津未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)顯得尤為重要。本文從房屋建筑開(kāi)發(fā)成本、商品房供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)調(diào)控政策、心理因素等幾個(gè)方面深入剖析了對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響。選取2006年至2015年影響天津市商品房?jī)r(jià)幾大主要因素的歷史數(shù)據(jù)為依據(jù),首先運(yùn)用因子分析法,選出同類影響因素中權(quán)重較大指標(biāo)作為進(jìn)行回歸分析的自變量,再利用SPSS軟件對(duì)上述因素進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn),最終篩選出人均可支配收入、常住人口增量、中長(zhǎng)期貸款利率、商品房造價(jià)和消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)作為入選模型自變量,房屋均價(jià)作為因變量,建立多元線性回歸模型,運(yùn)用SPSS軟件計(jì)算得到回歸方程,模擬預(yù)測(cè)天津市商品房?jī)r(jià)格,并對(duì)模擬預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。另外通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)的計(jì)算,比較各因素對(duì)天津市商品房?jī)r(jià)格的影響程度。研究結(jié)果表明,貸款基準(zhǔn)利率對(duì)天津市商品房?jī)r(jià)格的影響是負(fù)向的,消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是正向的。天津市商品房?jī)r(jià)格受人均可支配收入的影響最大,受常住人口增量的影響其次,而天津市商品房的造價(jià)對(duì)天津市房?jī)r(jià)的影響幾乎很小。隨著天津市經(jīng)濟(jì)和城市化的不斷發(fā)展,以及政府不斷加碼調(diào)控商品房市場(chǎng)的措施下,未來(lái)一段時(shí)間天津市商品房市場(chǎng)將會(huì)趨于平穩(wěn)快速發(fā)展。本文對(duì)天津市商品房?jī)r(jià)格的研究,將對(duì)政府制定相關(guān)政策、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?chǔ)備建設(shè)、以及購(gòu)房者的購(gòu)房決策具有一定參考意義。
【圖文】：

圖 2-3 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與商品房市場(chǎng)關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間是同向發(fā)展的關(guān)系，但是二同。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮、衰退期超前，復(fù)蘇、蕭條期濟(jì)的波動(dòng)幅度一般高于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度，這一情形可根據(jù)商得到反映。張時(shí)期內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格期內(nèi)房屋供給的缺乏彈性，致使商品房的價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)，進(jìn)而，進(jìn)一步加速了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)材、玻璃、水泥等產(chǎn)業(yè)，所以物價(jià)水平的高低與商品房?jī)r(jià)格相互，經(jīng)濟(jì)發(fā)展往往伴隨著物價(jià)上漲，就會(huì)導(dǎo)致房屋建造成本提高，漲。但是從一段較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的速度高于物價(jià)上漲和速度。縮期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展萎靡不振，人們對(duì)置業(yè)缺乏信心，投資者及開(kāi)免進(jìn)行大規(guī)模的商品房投資建設(shè)，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮、衰退的

第 2 章 相關(guān)理論基礎(chǔ)及房?jī)r(jià)影響因素上漲；反之，價(jià)格下跌。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展進(jìn)水平也處于上升趨勢(shì)。3）居民收入 2015 年我國(guó)人均 GDP 已達(dá) 5 萬(wàn)元，見(jiàn)圖 2-4，居民收入水平較之高，直接導(dǎo)致了人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)重點(diǎn)從之前的滿足溫飽、交通、娛樂(lè)和文化等方面，對(duì)于居住的環(huán)境和空間有了更高的要成了重要的消費(fèi)需求。從而導(dǎo)致我國(guó)商品房需求不斷增加，房?jī)r(jià)也收入水平的增加影響商品房?jī)r(jià)格，主要是通過(guò)邊際消費(fèi)水平的大體現(xiàn)在，，中低收入群體的收入增加后，其邊際消費(fèi)傾向大于高收其住房需求已經(jīng)達(dá)到應(yīng)有盡有的情況），增加的收入主要用來(lái)購(gòu)置件，這樣可以增加住房需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，但若高收入群主要用來(lái)購(gòu)房投資，同樣會(huì)使得房?jī)r(jià)上漲。
【學(xué)位授予單位】：天津大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2611191