本文選題：房地產(chǎn)　切入點(diǎn)：價(jià)值評(píng)估　出處：《西南財(cái)經(jīng)大學(xué)》2014年碩士論文　論文類型：學(xué)位論文

【摘要】：1978年改革開放以后,中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過(guò)渡為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),由于市場(chǎng)被激發(fā)了活力,經(jīng)濟(jì)得到前所未有的迅速發(fā)展。與此同時(shí),住房制度的改革也提上了議程,通過(guò)試點(diǎn)等方式逐步被實(shí)行和推廣,并于1998年正式廢除城鎮(zhèn)職工住房分配制度。從此,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉開了飛躍式發(fā)展的大幕,經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)迅速成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。到2013年,中國(guó)房地產(chǎn)投資總額以美元計(jì)達(dá)到86013億元,約占全球房地產(chǎn)投資總額的近一半,其中房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占全國(guó)固定資產(chǎn)投資約20%。 房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,其市場(chǎng)的迅速繁榮,在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí),也使得房地產(chǎn)投資逐漸成為當(dāng)今我國(guó)社會(huì)最重要的投資渠道之一。加之近幾年我國(guó)證券市場(chǎng),特別是股票市場(chǎng)的不景氣和通貨膨脹率的持續(xù)走高,房地產(chǎn)投資甚至在某種程度上成為了我國(guó)國(guó)民投資的唯一渠道。 作為四川省省會(huì)的成都市,具有“天府之國(guó)”的美譽(yù),是西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高地,并逐步成為中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)中心。2012年全市人口1173.35萬(wàn)人,市區(qū)人口554.18萬(wàn)人,常住人口1417.8萬(wàn)人；地區(qū)生產(chǎn)總值8138.94億元人民幣,副省級(jí)城市排名第三,增長(zhǎng)速度排名第一,占全國(guó)1.6%,全省34.1%,全年人均生產(chǎn)總值更是達(dá)到了69664元。而目前隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn),國(guó)家將投資重點(diǎn)已從東部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向中西部地區(qū),作為西部經(jīng)濟(jì)中心的成都無(wú)疑是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。2013年在成都舉辦的“財(cái)富全球論壇”,極大提升了成都的城市形象與價(jià)值,同時(shí)吸引到1120.15億元的投資金額,其中境外投資達(dá)到46.38億美元�？梢�,無(wú)論是政策傾向還是自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力,成都——雖然是二線城市——正吸引著來(lái)自全國(guó),甚至全球的投資目光,發(fā)展形勢(shì)一片大好。另一方面,成都住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年起至今,價(jià)格一直持續(xù)上漲,即使是在政府越來(lái)越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下,也只是短暫的有所回落。 在這樣的背景下,大量資本——包活國(guó)有資本、民間資本和境外資本一一都涌向成都,這里面有國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、以及世界500強(qiáng)企業(yè),其中有不少知名的房地產(chǎn)企業(yè)。面對(duì)這種情況,整個(gè)市場(chǎng)(包括新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng))價(jià)格大幅上漲——2013年成都主城區(qū)商品房住宅成交均價(jià)9378元／平米,同比增長(zhǎng)11%。于是乎預(yù)期如此看好的成都房地產(chǎn)市場(chǎng),成為了眾矢之的,不僅吸引了省內(nèi),還引起了全國(guó)購(gòu)房者和投資者的極大興趣。 但是,在進(jìn)行投資前,專業(yè)的投資者都會(huì)仔細(xì)研究投資市場(chǎng)與特定對(duì)象,判斷其是否會(huì)給投資者帶來(lái)收益,評(píng)價(jià)其所有的投資價(jià)值。然而,不少投資者都忽略了“謀定而后動(dòng)”這一投資基本原則,在沒有進(jìn)行詳細(xì)的房地產(chǎn)投資分析之前,便憑著良好感覺投入資金。殊不知,投資風(fēng)險(xiǎn)只是被正在快速成長(zhǎng)的市場(chǎng)所掩蓋著,最終仍是會(huì)暴露出來(lái)的。正如2008年的市場(chǎng)下滑,讓部分投資者蒙受了巨大的損失。另外,住宅房地產(chǎn)投資投入的資金大,投資的周期長(zhǎng),且變現(xiàn)能力不強(qiáng)。那么,即使是面對(duì)如此良好的市場(chǎng),若要投入如此巨大的資金,仍不得不對(duì)市場(chǎng)實(shí)際情況和特定目標(biāo)房產(chǎn)進(jìn)行仔細(xì)的投資分析。否則,風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露,投資者必將承受無(wú)法預(yù)計(jì)的損失。 面對(duì)這種投資與否的矛盾狀態(tài),本文提出了以下兩個(gè)方面的問題： 一方面,在全國(guó)總體經(jīng)濟(jì)形式良好的大環(huán)境下,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁,住宅價(jià)格持續(xù)上漲,即使在嚴(yán)厲的宏觀政策調(diào)控下,也沒能阻止成都的住宅價(jià)格上漲。這究竟是市場(chǎng)泡沫存在,還是成都本身城市價(jià)值上升而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,或者誰(shuí)占有主要地位。另一方面,作為西部經(jīng)濟(jì)高地的成都正隨著西部大開發(fā)的腳步而迅速發(fā)展起來(lái),包括交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè),城鎮(zhèn)化的推進(jìn),以及城市形象的提升,這些都可以預(yù)見未來(lái)住房?jī)r(jià)格絕不會(huì)比如今的價(jià)格低。那么,面對(duì)這種價(jià)格可能會(huì)上漲的局面,投資者對(duì)住房的投資是否有利可圖,即是否具有投資價(jià)值。 本文認(rèn)為,只有分析清楚這兩方面問題才能對(duì)成都住宅市場(chǎng)進(jìn)行投資。為此,本文收集了這方面的歷史數(shù)據(jù)和文獻(xiàn)資料,并在此基礎(chǔ)之上做了如下幾個(gè)方面的分析： 首先,通過(guò)歷史文獻(xiàn)法對(duì)成都市房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)的發(fā)展,特別是住宅方面自改革開放以來(lái)這三十多年的發(fā)展歷程進(jìn)行分析。為了能分析清楚,本文將成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程劃分為幾個(gè)重要的階段,并分階段分析了這幾個(gè)發(fā)展歷程以及目前的發(fā)展現(xiàn)狀；接著分析了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體上的發(fā)展現(xiàn)狀。以對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)如今現(xiàn)狀的形成有一個(gè)清晰的脈絡(luò),為接下來(lái)的分析做好充分準(zhǔn)備。 其次,通過(guò)對(duì)成都市主城區(qū)各行政區(qū)域的文獻(xiàn)資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析,發(fā)現(xiàn)了各區(qū)域之間在住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上的發(fā)展存在差異。針對(duì)這種情況,本文又進(jìn)一步對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了區(qū)域分析,找出各區(qū)域之間存在的共同特征和彼此的差異,并對(duì)這些共同特征和差異進(jìn)行了較為詳細(xì)的研究,以分析出它們所共有的資源與市場(chǎng)以及各自所不等的住房?jī)r(jià)格和市場(chǎng)供需情況。 再次,根據(jù)對(duì)成都主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分析,本文又從實(shí)際例子入手,選取了城區(qū)內(nèi)三套具有代表意義的特定住宅物業(yè),并收集了物業(yè)各方面的詳細(xì)資料,然后分別運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估的三種基本評(píng)估方法——市場(chǎng)比較法、重置成本法和收益現(xiàn)值法——對(duì)此典型房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估,將各種不同的評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際交易價(jià)格比較,以評(píng)價(jià)此房產(chǎn)的價(jià)值；利用這些評(píng)估中的數(shù)據(jù),本文又分別通過(guò)靜態(tài)財(cái)務(wù)分析法和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析法研究了此典型房產(chǎn)的靜態(tài)利潤(rùn)回報(bào)率、靜態(tài)回收期與NPV(具體通過(guò)現(xiàn)金流貼現(xiàn)DCF模型計(jì)算)和IRR(計(jì)算時(shí)采用內(nèi)插法)。 最后,本文羅列了房地產(chǎn)投資時(shí)會(huì)遇到的各種風(fēng)險(xiǎn),并將其進(jìn)行較為細(xì)致的分類,在此基礎(chǔ)上,針對(duì)成都房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的現(xiàn)況和未來(lái)預(yù)期情況,詳細(xì)研究了可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)有主要影響的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。 在對(duì)上述幾個(gè)方面進(jìn)行的較為細(xì)致的研究分析之后,本文作出了關(guān)于前面所提出的兩個(gè)問題的結(jié)論,希望通過(guò)此篇文章,能夠總結(jié)出成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀,分析出成都市住宅產(chǎn)品的投資價(jià)值和市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。以此讓投資者可以了解和預(yù)測(cè)目前成都市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的具體情況和風(fēng)險(xiǎn),從而避開投資陷阱,降低風(fēng)險(xiǎn)。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號(hào)】：F299.23

【共引文獻(xiàn)】

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