不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITs）自20世紀(jì)60年代在美國出現(xiàn)后,其在歐美已經(jīng)形成比較成熟的市場,中國雖也有多年資產(chǎn)證券化發(fā)展經(jīng)驗(yàn),但境內(nèi)尚沒有推出標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品。本文通過分析REITs的基本特征及具有代表性的海外REITs市場經(jīng)驗(yàn)做法,探討我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推行不僅能夠盤活存量資產(chǎn),有效降低政府負(fù)債,更能為下一步在其他領(lǐng)域推進(jìn)REITs,打通新的融資渠道奠定基礎(chǔ),據(jù)此在政策制度等方面提出可行性建議,穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)實(shí)施REITs落實(shí),助力后疫情時(shí)代中國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和可持續(xù)發(fā)展。 

【文章來源】：海南金融. 2020,(10)

【文章頁數(shù)】：10 頁

【部分圖文】：

公司制REITs組織結(jié)構(gòu)

契約制REITs是指資產(chǎn)管理公司按照與投資者建立的契約關(guān)系將受益憑證發(fā)放給投資者，并負(fù)責(zé)日常經(jīng)營，而托管機(jī)構(gòu)作為名義上的資產(chǎn)所有人，負(fù)責(zé)保管信托資產(chǎn)。新加坡、中國香港地區(qū)、荷蘭等國家或地區(qū)主要采用契約制REITs，其組織結(jié)構(gòu)見圖2。總體而言，公司制REITs具有組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，管理專業(yè)化強(qiáng)等優(yōu)勢，但運(yùn)營成本較高、稅賦較重，管理缺乏靈活性、簽約成本高。契約型REITs作為最初REITs采用的形式，具備組織結(jié)構(gòu)清晰、無須承擔(dān)債務(wù)連帶責(zé)任。有限合伙制REITs包括傘型合伙REITs(Umbrella Partnership REITs,UPREITs）和DOWN-REITs(1)。UPREITs是陶布曼中心公司于1992年創(chuàng)設(shè)，是目前REITs最常采用的組織結(jié)構(gòu)形式。UPREITs通過擁有的經(jīng)營性合伙（Operating Partnership）企業(yè)，間接持有和管理不動(dòng)產(chǎn)，從而獲得投資收益。其組織結(jié)構(gòu)見圖3。

從圖3可以看出，在UPREITs模式下，數(shù)個(gè)物業(yè)業(yè)主合伙成立一個(gè)經(jīng)營合伙企業(yè)，并通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)獲得經(jīng)營型合伙單位（Operating Partnership Unit,OPU），成為有限合伙人（Limited Partner,LP）。同時(shí)設(shè)立一個(gè)REITs，用其募集的資金換取OPU，成為普通合伙人（General Partner,GP）。LP在持有OPU一段時(shí)間（通常為1年）后，可以將其轉(zhuǎn)換為REITs份額或現(xiàn)金。UPREITs之所以能夠成為目前最主流的REITs組織形式，因其具有延遲納稅(1)、組織效率高等優(yōu)點(diǎn)。DOWNREITs最早出現(xiàn)在1994年，由UPREITs直接演變而來，因此二者結(jié)構(gòu)較為相似（見圖4）。在DOWNREITs模式下，REITs可以是多個(gè)經(jīng)營性合伙企業(yè)的GP，只是REITs直接持有并管理原有不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)營性合伙企業(yè)則是持有并管理新收購的不動(dòng)產(chǎn)。與UPREITs相比，DOWNREITs結(jié)構(gòu)更加靈活，能大規(guī)模吸納新的不動(dòng)產(chǎn)，迅速擴(kuò)大規(guī)模，但稅收成本較高。3. 按照發(fā)行方式不同，REITs可分為私募和公募

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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本文編號：3419574