改革開放40年間,我國GDP從3678.7億元躍升至99.08萬億元,實(shí)際增長268倍。但在保持國民經(jīng)濟(jì)高速增長的同時(shí),我國居民的人均可支配收入?yún)s占人均GDP比重較低,這反映了居民部門,特別是工薪階層的勞動報(bào)酬的初次分配占比較低。同時(shí),高房價(jià)、高房租的巨大漲幅遠(yuǎn)高于居民的可支配收入增速,導(dǎo)致居民債務(wù)負(fù)擔(dān)過重。而住房公積金制度因其優(yōu)越的作用機(jī)理及特點(diǎn),可以發(fā)揮其收入再分配的作用,增加居民住房支付能力。 

【文章來源】：中國房地產(chǎn). 2020,(32)

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【部分圖文】：

人均可支配收入占人均GDP的比重國際比較

在租購并舉的新住房體系中，居民除了購房以外，很大一部分新市民住房問題只能通過租賃住房的方式予以解決。隨著房價(jià)的上漲，居民購房壓力不斷增大，租房作為居住的另外一種方式被越來越多的年輕人接受。一線城市租房人群幸福指數(shù)一般以租金收入比衡量，租金收入比可以直接反映一個(gè)租房人的幸福程度。2019年我國人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)為40.8平方米，若人均租住建筑面積按30平方米計(jì)算，北上廣深的租金收入比如表3所示。美國住房及城市發(fā)展部將一個(gè)家庭/個(gè)人租金開銷超過30%的可支配收入定義為成本負(fù)擔(dān)。一旦超過表示房租壓力過大。目前，我國北上廣深的平均房租收入比在30%以上，其中深圳最高。

住房性貸款相當(dāng)于一個(gè)高杠桿工具，其中存在著一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，如信用風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)等。金融風(fēng)險(xiǎn)問題若得不到及時(shí)的規(guī)避，將會給國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來極大的阻力。在世界范圍內(nèi)帶來動蕩的美國“次貸危機(jī)”就是由房地產(chǎn)市場引起的。寬松的貨幣政策以及不斷的降息，刺激了美國房地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)銀行因此發(fā)放了次級貸款，鼓勵買不起房的人買房，導(dǎo)致杠桿率升高。為了規(guī)避房價(jià)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行將次級債賣給投資銀行，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資銀行，投資銀行將按揭證券打包后賣給全世界。而隨著投資銀行接二連三破產(chǎn)，杠桿率極高，美國金融海嘯波及到全世界，經(jīng)濟(jì)危機(jī)嚴(yán)重影響力美國乃至全世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。分析居民債務(wù)水平最常用的指標(biāo)是國際清算銀行公布的居民杠桿率，它是指一國和地區(qū)居民部門的債務(wù)與GDP之比。2006-2019年居民部門杠桿率，見圖5。


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