本文關(guān)鍵詞：城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價值評估研究

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【摘要】：近年來,伴隨著城市化進程的不斷加快,土地資源的稀缺性顯得尤為重要,城市擴展由平面轉(zhuǎn)向立體開發(fā),地下空間的開發(fā)和利用成為城市發(fā)展的新方向。2007年《物權(quán)法》的頒布,為城市地下空間土地使用權(quán)價值評估和評估方法的選取提供了法律依據(jù)。地下空間的有償使用已成為必然趨勢,如何顯化地下空間土地使用權(quán)的價值、建立一套行之有效的價格體系和評估方法成為目前急需解決的問題。然而,在地下空間開發(fā)的過程中,地下空間的功能顯現(xiàn)多樣化趨勢,主要體現(xiàn)在大型地下空間綜合體,以及用在商場、停車場、文化、娛樂等建設中。通過對地下空間的開發(fā)利用狀況進行調(diào)研,將城市地下空間使用情況分為盈利性和非盈利性。本研究主要對盈利性地下空間進行研究,即地下商業(yè)用地。由于國內(nèi)的地下空間開發(fā)利用尚處于起步階段,許多方面仍存在不足。本文第一部分,對研究背景和意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和研究思路進行了介紹。文章第二部分,對相關(guān)的基本理論和方法進行了介紹。文章第三部分,對城市商業(yè)建筑地上與地下土地使用權(quán)價值影響因素進行對比分析,分別對影響地上與地下土地價格的因素進行介紹并梳理。文章第四部分,對城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價值的評估方法進行介紹。文章第五部分,以天津市某購物廣場為例進行分析。文章第六部分,是本文的結(jié)論與展望。本文的主要結(jié)論如下:(1)當相同結(jié)構(gòu)和層數(shù)的房地產(chǎn),不含地下空間土地利用時,我們不用考慮地上建筑物分攤地下建筑物部分的價值,可以采取市場法進行評估;當含地下空間土地利用時,地下樁基礎的成本需要地上建筑物與地下分攤。因為經(jīng)過工程中的大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明,從造價分攤的角度來看,地上建筑物需要分攤一定比例基礎的價值作為成本,所以本文選取地上建筑物分攤15%的房地產(chǎn)總價值對其進行計算。(2)在評估方法的選擇方面,應該考慮實際情況進行選取。地下空間的可比交易實例不多的城市,不宜采用市場法;成本法的操作過程過于復雜,一般需要進行大規(guī)模的調(diào)研,浪費大量人力、物力,也一般不使用;對于方便測算凈收益的地下空間開發(fā)利用項目,可以采用收益法。
【關(guān)鍵詞】：商業(yè)建筑 地下空間 土地使用權(quán) 價值
【學位授予單位】：天津商業(yè)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2016
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要4-5
• ABSTRACT5-9
• 第一章 緒論9-19
• 1.1 研究背景和意義9
• 1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀9-17
• 1.2.1 國外研究與實踐現(xiàn)狀9-11
• 1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀11-17
• 1.3 研究對象及論文的研究思路17-18
• 1.3.1 研究對象17
• 1.3.2 研究思路17-18
• 1.4 主要成果18-19
• 第二章 基本理論與基本方法19-28
• 2.1 相關(guān)概念19-20
• 2.1.1 地下空間19
• 2.1.2 城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)19-20
• 2.1.3 城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價格20
• 2.1.4 地下產(chǎn)權(quán)的界定20
• 2.2 基本理論20-22
• 2.2.1 地租理論20-21
• 2.2.2 替代原理21
• 2.2.3 地價理論21
• 2.2.4 價格影響因素原理21
• 2.2.5 城市土地區(qū)位理論21
• 2.2.6 土地報酬遞減規(guī)律21-22
• 2.3 國外部分城市評估地下空間使用權(quán)價格的基本方法22-28
• 2.3.1 史基墨滾動法22-24
• 2.3.2 樓層效用比率法24
• 2.3.3 立體利用價值阻礙法24-26
• 2.3.4 阿朗索模型法26-27
• 2.3.5 總結(jié)27-28
• 第三章 城市商業(yè)建筑地下與地上土地使用權(quán)價值影響因素對比分析28-34
• 3.1 一般因素28-29
• 3.1.1 經(jīng)濟因素28
• 3.1.2 人口因素28
• 3.1.3 社會因素28
• 3.1.4 行政因素28-29
• 3.1.5 國際因素29
• 3.2 區(qū)域因素29-30
• 3.2.1 交通條件30
• 3.2.2 繁華程度30
• 3.2.3 環(huán)境質(zhì)量30
• 3.2.4 基礎和公共設施條件30
• 3.3 個別因素30-31
• 3.3.1 深度30-31
• 3.3.2 寬度31
• 3.3.3 坡度31
• 3.3.4 基礎設施條件31
• 3.3.5 臨街狀況31
• 3.3.6 城市規(guī)劃限制31
• 3.4 其他因素31-32
• 3.4.1 地下空間規(guī)劃深度31-32
• 3.4.2 地面開口的數(shù)量32
• 3.4.3 地質(zhì)條件32
• 3.4.4 地下水位埋深32
• 3.4.5 地下開口的數(shù)量32
• 3.5 總結(jié)32-34
• 第四章 城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價值評估方法34-46
• 4.1 土地價格評估的基本方法34-42
• 4.1.1 市場法34-36
• 4.1.2 收益法36-37
• 4.1.3 成本法37-39
• 4.1.4 假設開發(fā)法39-40
• 4.1.5 基準地價系數(shù)修正法40-42
• 4.2 城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權(quán)價值評估的基本思路42-46
• 4.2.1 總公式42-43
• 4.2.2 房地產(chǎn)總價值43-44
• 4.2.3 地下房地產(chǎn)總價值44
• 4.2.4 地上建筑物價值44
• 4.2.5 地上建筑物分攤基礎價值44-46
• 第五章 典型應用46-48
• 5.1 應用簡介46
• 5.2 分析及計算過程46-47
• 5.2.1 房地產(chǎn)總價值46-47
• 5.2.2 土地總價值47
• 5.2.3 地上建筑物價值47
• 5.2.4 地上建筑物分攤基礎價值47
• 5.2.5 地下房地產(chǎn)總價值47
• 5.2.6 地下空間土地使用權(quán)價值47
• 5.3 估價結(jié)果47-48
• 第六章 結(jié)論與展望48-49
• 6.1 結(jié)論48
• 6.2 存在問題及展望48-49
• 參考文獻49-53
• 發(fā)表論文及參加科研情況說明53-55
• 致謝55-56

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