公募租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金(Public Offering Rental Housing Real Estate Investment Trusts,公募租賃住房REITs),是指以租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn),通過發(fā)行受益憑證的方式來向廣大投資者募集資金,并將所募集的資金交由專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)管理人投資運(yùn)營(yíng)管理,主要投資于租賃住房和公寓項(xiàng)目,并將投資運(yùn)營(yíng)管理所取得的收益按投資份額比例分配給投資者的一種投資方式。REITs最早誕生于美國(guó),經(jīng)過近60年的發(fā)展,其已經(jīng)成為國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)一種成熟的融資工具,而我國(guó)盡管經(jīng)歷近20年對(duì)于REITs的探索,但受限于我國(guó)法律制度的影響,我國(guó)市場(chǎng)上所發(fā)行的REITs產(chǎn)品均非國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。無論是從交易結(jié)構(gòu)來看,還是從產(chǎn)品性質(zhì)來看,都與標(biāo)準(zhǔn)意義上的REITs產(chǎn)品存在一定差距,因此只能稱之為類REITs。REITs通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)生直接融資效應(yīng),將市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)企業(yè),是對(duì)以銀行貸款為主的間接融資的重要補(bǔ)充,是房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟的必然選擇。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由增量時(shí)代走向存量時(shí)代,盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵在于提升其運(yùn)營(yíng)管理,而REITs通過低成本的融資方...

【文章頁數(shù)】：53 頁

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
abstract
第一章 導(dǎo)論
    第一節(jié) 研究背景及意義
        一、研究背景
        二、研究意義
    第二節(jié) 文獻(xiàn)綜述
        一、國(guó)外研究現(xiàn)狀
        二、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀
        三、文獻(xiàn)評(píng)述
    第三節(jié) 研究思路和方法
        一、研究思路
        二、研究方法
    第四節(jié) 創(chuàng)新與不足
        一、主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)
        二、主要不足點(diǎn)
第二章 公募租賃住房REITs的基本概念和理論分析
    第一節(jié) 公募租賃租房REITs的基本概念
        一、REITs的基本概念
        二、REITs的形式分類
        三、公募租賃租房REITs的概念
        四、公募REITs與類REITs
    第二節(jié) 公募租賃租房REITs的理論分析
        一、稅收中性理論
        二、信托導(dǎo)管理論
        三、信托實(shí)體理論
第三章 公募租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu)的稅務(wù)問題和考量
    第一節(jié) 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)REITs的交易結(jié)構(gòu)
    第二節(jié) 我國(guó)類REITs的交易結(jié)構(gòu)
        一、評(píng)估原項(xiàng)目公司是否僅持有擬入池的標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)
        二、私募基金管理人設(shè)立契約型私募股權(quán)投資基金
        三、專項(xiàng)計(jì)劃管理人設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
        四、評(píng)估項(xiàng)目公司是否存在可匹配REITs產(chǎn)品估值股債比的存量債務(wù)
        五、類REITs整體交易結(jié)構(gòu)搭建完成
    第三節(jié) 我國(guó)公募REITs試點(diǎn)的交易結(jié)構(gòu)
        一、以上市公司作為公募REITs的載體發(fā)行交易
        二、以“公募基金+ABS”作為公募REITs的載體發(fā)行交易
    第四節(jié) 我國(guó)公募租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu)的稅務(wù)影響和考量
        一、“公募基金+ABS”交易結(jié)構(gòu)設(shè)立期間的稅務(wù)影響和考量
        二、“公募基金+ABS”交易結(jié)構(gòu)存續(xù)期間的稅務(wù)影響和考量
        三、“公募基金+ABS”交易結(jié)構(gòu)退出期間的稅務(wù)影響和考量
第四章 保利地產(chǎn)租賃住房REITs計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)稅務(wù)分析
    第一節(jié) 保利地產(chǎn)租賃住房REITs計(jì)劃概況
        一、保利地產(chǎn)租賃住房REITs介紹
        二、保利地產(chǎn)租賃住房REITs底層物業(yè)資產(chǎn)情況
        三、保利地產(chǎn)租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu)
    第二節(jié) 保利地產(chǎn)租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu)稅務(wù)考量和稅負(fù)測(cè)算
        一、保利租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu)設(shè)立過程的稅務(wù)考量和稅負(fù)測(cè)算
        三、保利租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu)運(yùn)營(yíng)過程的稅務(wù)考量和稅負(fù)測(cè)算
    第三節(jié) 保利地產(chǎn)租賃住房REITs交易結(jié)構(gòu)的稅務(wù)問題
        一、REITs無法適用現(xiàn)有的重組稅收優(yōu)惠政策導(dǎo)致其重組階段稅負(fù)過重
        二、項(xiàng)目公司層面整體稅負(fù)過重影響租賃住房REITs的分紅收益率
        三、稅收透明度欠缺帶來的稅收不確定導(dǎo)致REITs存在稅務(wù)問題隱患
        四、間接稅為主的稅制下,REITs多層交易結(jié)構(gòu)導(dǎo)致收益率進(jìn)一步降低
第五章 我國(guó)公募租賃住房REITs的稅收政策建議
    第一節(jié) 總體遵循實(shí)質(zhì)課稅原則,根據(jù)REITs實(shí)質(zhì)確定各主體納稅義務(wù)
        一、對(duì)類REITs和公募REITs在資產(chǎn)剝離環(huán)節(jié)的稅收做不同處理
        二、對(duì)SPV在稅法上實(shí)行穿透原則,避免收益分配環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅
    第二節(jié) 短期應(yīng)在現(xiàn)有稅收制度下做局部調(diào)整
        一、對(duì)租賃住房REITs在項(xiàng)目公司層面提供針對(duì)性的稅收優(yōu)惠
        二、調(diào)整證券投資基金稅收制度且明確收益僅在項(xiàng)目公司層面征稅
        三、加強(qiáng)我國(guó)稅收制度的透明度,明確各交易主體的納稅義務(wù)
    第三節(jié) 長(zhǎng)期應(yīng)全面完善REITs稅收法規(guī)并推進(jìn)相關(guān)法律間的協(xié)調(diào)
        一、將REITs的稅收在投資者層面實(shí)現(xiàn),其余層面一定比例免稅
        二、對(duì)長(zhǎng)期持有和運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的投資者和REITs提供稅收優(yōu)惠
參考文獻(xiàn)
致謝



本文編號(hào)：3852533