隨著我國房地產(chǎn)市場二十多年的發(fā)展,政府出臺的土地一級市場和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策數(shù)不勝數(shù),但效果并不明顯。伴隨而來的是我國普通商品住宅價(jià)格的飛漲,普通民眾望“房”興嘆,買不起商品住房,中低收入群體無法解決自身的住房問題,可持續(xù)發(fā)展的城市住房體系尚未建成,而房地產(chǎn)企業(yè)卻能夠改變自身的開發(fā)策略,獲得超額的利潤,種種跡象都說明我國政府土地市場調(diào)控政策存在諸多局限。本文從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)策略演變的角度,理論研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)策略和政府在土地一級市場和土地二級市場調(diào)控政策的演變以及其產(chǎn)生的影響,并通過具體案例分析房地產(chǎn)企業(yè)如何利用政府在土地一級、二級市場上調(diào)控政策的局限尋求政策空白點(diǎn),改變自身開發(fā)策略,賺取高額利潤,以說明政府在土地一級、二級市場的調(diào)控政策收效甚微,存在很大的問題。接下來,本文通過時(shí)間序列干預(yù)分析模型實(shí)證研究政府在土地市場出臺的典型政策干預(yù)效果,實(shí)證發(fā)現(xiàn)兩個(gè)政策“8·31”大限政策和“新國八條”政策干預(yù)后確實(shí)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定效果,但無法解決中國的住房難題:無法讓普通民眾買得起普通商品住房,中低收入群體難以解決他們自身的居住需求。因此本文基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)策略的演變分析政府在土地市場... 

【文章來源】：浙江大學(xué)浙江省 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

【文章頁數(shù)】：118 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【部分圖文】：

圖２－１?土地市場層次結(jié)構(gòu)特征圖??如圖所示，我國的土地一級市場是土地使用權(quán)出讓的市場；土地二級市場是??

理、土地獲取、定位決策和方案確定。中期集中在執(zhí)行層面，包括了從項(xiàng)目設(shè)計(jì)??規(guī)劃到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的整個(gè)過程管理。后期是重在運(yùn)營服務(wù)的運(yùn)營期，包括推廣??銷售、交付使用以及物業(yè)管理等過程，可參見下圖２－２。??２１??

經(jīng)常用于房地產(chǎn)分析的四象限模型是美國教授丹尼斯（Ｄｅｎｉｓｅ?Ｄｉｐａｓｑｕａｌｅ）??教授和威廉．Ｃ．惠頓教授（Ｗｉｌｌｉａｍ?Ｃ．?Ｗｈｅａｔｏｎ）提出的。該模型將房地產(chǎn)市場分??為資產(chǎn)市場和使用市場。下圖２－３是房地產(chǎn)四象限模型的示意圖［５５］。??租金Ｒ??資本市場??估價(jià)Ｐ＝Ｒ／ｉ?＼??（Ｒ，經(jīng)濟(jì)狀況）＝５??＂Ｘ?１?＼????物業(yè)存量＾??＼?（平方米）??Ｉ＼Ｎｖ?均衡狀態(tài)：ｓ＝ｃ／ｓ??，、?／?ＡＳ＝Ｃ－ＳＳ＝０??ｐ＝ｆ?（ｃ）?開發(fā)量＝折舊??資產(chǎn)市場?＼房地產(chǎn)市場??新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)?新開發(fā)建設(shè)量Ｃ?存量調(diào)整??（平方米）??圖２－３房地產(chǎn)市場四象限模型??許多學(xué)者分析土地二級市場會采用四象限模型，可以通過定性分析和定量研??究相結(jié)合的方法，清楚地分析研究房地產(chǎn)資產(chǎn)市場和房地產(chǎn)使用市場之間的傳導(dǎo)??機(jī)制，包括市場中某一因素的變化對其他市場的影響。在兩個(gè)市場劃分的基礎(chǔ)上，??該模型一共有４個(gè)象限，其中Ｉ象限和ＩＶ象限代表的是房地產(chǎn)使用市場，ＩＩ象限??和ＩＩＩ象限代表的是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場１５６］。??模型選取了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域四個(gè)較為重要又相互作用的變量作為研究對象，??即租金Ｒ?（Ｒｅｎｔ）、市場存量Ｓ?（Ｓｔｏｃｋ）、新開發(fā)建設(shè)Ｃ?（Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ）和房地產(chǎn)??價(jià)格Ｐ?（Ｐｒｉｃｅ）


本文編號：3132606