房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè),在經(jīng)歷了發(fā)展的十年“黃金階段”開始進(jìn)入“白銀時(shí)代”。在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,市場(chǎng)加大宏觀調(diào)控,受到政策變動(dòng)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、土地價(jià)格上漲、金融環(huán)境下滑等因素的影響,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的壓力。因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨著被迫轉(zhuǎn)型的危機(jī),并發(fā)現(xiàn)我國(guó)一直以來采用的以土地儲(chǔ)備為核心、以借款融資為起點(diǎn)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已不再適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。為了應(yīng)對(duì)新的形勢(shì),許多企業(yè)開始借鑒和學(xué)習(xí)國(guó)外優(yōu)秀房企轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的成功經(jīng)驗(yàn),探索出全新的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式使其更加符合中國(guó)的國(guó)情,開啟了新的轉(zhuǎn)型熱門。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下,企業(yè)不再對(duì)整個(gè)開發(fā)過程進(jìn)行負(fù)責(zé),而是選擇自己在價(jià)值鏈中最有優(yōu)勢(shì)的部分,充分利用外來資金,整合和管理整條價(jià)值鏈,或者選擇更能帶來價(jià)值增值的活動(dòng)來拓寬自己的業(yè)務(wù)范圍,加大服務(wù)管理輸出,從而達(dá)到以很少的投入取得更大的收益的目的。萬科集團(tuán)作為轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的代表企業(yè),于2014年正式提出“輕裝上陣”,開始向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。而萬科的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是如何實(shí)施的?轉(zhuǎn)型是否有效果?這種輕資產(chǎn)模式是否可以繼續(xù)推廣適用更多的企業(yè)?是否適合我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境?這些問題都值得... 

【文章來源】：東華大學(xué)上海市 211工程院校 教育部直屬院校

【文章頁(yè)數(shù)】：68 頁(yè)

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

“微笑曲線”理論圖

認(rèn)為每個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)都能產(chǎn)生價(jià)值，企業(yè)的價(jià)值鏈?zhǔn)怯筛鱾�(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)組成的，每個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的完成促使整個(gè)企業(yè)價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)。不同的企業(yè)在價(jià)值鏈的不同位置上都有屬于自己的潛力，形成自己的優(yōu)勢(shì)，成為自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。價(jià)值鏈上的差異性就是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素。不同企業(yè)在不同環(huán)節(jié)具有自己獨(dú)特的價(jià)值，利用合理資源，分工合作就成為企業(yè)間共同創(chuàng)造的價(jià)值的關(guān)鍵，從而各自獲得超額利潤(rùn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈可以分為如圖所示的幾部分，結(jié)合“微笑曲線”理論，前期的投資策劃環(huán)節(jié)和營(yíng)銷銷售、物業(yè)服務(wù)、品牌輸出環(huán)節(jié)位于獲利高位，而建造環(huán)節(jié)位于獲利低位，因此融資能力和品牌服務(wù)建設(shè)是我國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)差異化的優(yōu)勢(shì)。而如今隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體下滑，土地成本的大幅上升，土地增值的空間不大，很難形成成本優(yōu)勢(shì)，因此，要想在價(jià)值鏈方面取得優(yōu)勢(shì)，就要在營(yíng)銷渠道、銷售經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)、品牌推廣等方面取得突破，取得差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

圖 3-1 2012-2016 年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地情況柱狀圖數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)站（2）融資渠道單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大房地產(chǎn)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是以土地儲(chǔ)備為核心，以銀行貸款行為為起點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。除了土地對(duì)企業(yè)是重要的外，資金的需求也十分重要，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入大，回報(bào)期長(zhǎng)，資金鏈條一旦斷裂將面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道主要有自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外商投資等方式，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)主要有三部分的資金來源，即其他資金來源（50%）、自籌資金（34%）以及國(guó)內(nèi)貸款（15%）。其中企業(yè)收到的定金和預(yù)付款是企業(yè)其他資金來源的主要組成部分，而這些款項(xiàng)大多數(shù)來自于銀行貸款。同樣地，自籌資金主要來自于企業(yè)的產(chǎn)品銷售收入，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要業(yè)務(wù)收入即為房屋的銷售，而客戶買房的大部分也來自于銀行貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)一多半的資金來源直接或間接的都來自銀行貸款。股票和債券融資相比來講所占的比例非常


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