伴隨電子商務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展,居民消費(fèi)方式正在轉(zhuǎn)型升級(jí),我國(guó)文化出版行業(yè)面臨挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。過去傳統(tǒng)的鋪店式擴(kuò)張發(fā)展方式不僅導(dǎo)致大量物業(yè)資產(chǎn)沉淀和投資現(xiàn)金流出,也與新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下企業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)劃相悖。截止到2017年,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體投資增速放緩,全國(guó)存量面積達(dá)15504萬平方米,同比增長(zhǎng)0.2%,市場(chǎng)由增量時(shí)代走向存量時(shí)代。在此環(huán)境下不僅要求擁有存量地產(chǎn)資源的文化傳媒企業(yè)積極改變業(yè)態(tài)內(nèi)涵,從用戶體驗(yàn)提升這一角度創(chuàng)新商業(yè)模式;還要求他們積極探索商業(yè)地產(chǎn)證券化,旨在形成商業(yè)地產(chǎn)和資本市場(chǎng)之間的橋梁。房地產(chǎn)投資信托基金這一新型融資工具的出現(xiàn),為擁有較多商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)帶來了新的機(jī)遇。房地產(chǎn)投資信托基金融資以獨(dú)特的方式將企業(yè)的未來收益權(quán)打造成證券形式在資本市場(chǎng)募集資金,不僅能快速解決企業(yè)資金需求問題,還能有效盤活存量資產(chǎn),降低風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,提升企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力,在銀根緊縮、貸款難度加大的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下有望成為企業(yè)的更為有效的融資手段。本文共包括四個(gè)部分,第一部分主要是介紹本文研究背景和具體的研究意義,對(duì)有關(guān)國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)融資和房地產(chǎn)投資信托基金的研究成果進(jìn)行梳理,介紹本文相關(guān)概念和理論基礎(chǔ);第二部分首先簡(jiǎn)要分析WX公司基本概況以及興業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金操作流程,然后結(jié)合WX公司具體情況分析發(fā)行興業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金的動(dòng)因;第三部分分析興業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)WX公司造成的財(cái)務(wù)績(jī)效和市場(chǎng)績(jī)效兩個(gè)方面的影響;第四部分結(jié)合績(jī)效分析結(jié)果提出能夠提升WX公司的房地產(chǎn)投資信托基金融資績(jī)效的改進(jìn)建議。本文的創(chuàng)新之處在于對(duì)WX公司興業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金具體案例的應(yīng)用研究,目前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的研究更多的集中在產(chǎn)品本身,對(duì)企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金的動(dòng)因和對(duì)公司績(jī)效的影響并沒有過多的討論,而房地產(chǎn)投資信托基金隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也必將越來越受到眾多企業(yè)的青睞。WX公司作為國(guó)內(nèi)前列的國(guó)有文化上市公司,其發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金在各方面都頗受關(guān)注。本文通過WX公司具體案例進(jìn)行研究,基于理論基礎(chǔ)、操作步驟和交易流程,結(jié)合WX公司融資現(xiàn)狀分析實(shí)施興業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金的動(dòng)因,最后通過對(duì)WX公司的財(cái)務(wù)績(jī)效和市場(chǎng)績(jī)效分析發(fā)現(xiàn)實(shí)施房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力有一定幫助,能夠在資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)上推動(dòng)企業(yè)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略,并且會(huì)提高市場(chǎng)影響力,對(duì)股價(jià)產(chǎn)生積極影響。
【學(xué)位單位】：安徽大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類】：F299.233.4;F832.51
【部分圖文】：

（三）操作思路??第一個(gè)步驟，ＷＸ公司的子公司以其持有的標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，經(jīng)過??報(bào)批手續(xù)后將目標(biāo)資產(chǎn)過戶至項(xiàng)目公司名下。??第二個(gè)步驟，ＷＸ公司作為股東，通過設(shè)立的ＳＰＶ與原物業(yè)持有人簽訂股轉(zhuǎn)協(xié)議，??收購(gòu)其持有的項(xiàng)目公司１００％的股權(quán)，相關(guān)款項(xiàng)支付方面，第一期以現(xiàn)金支付部分股權(quán)??對(duì)價(jià)款，剩余部分在以后分期進(jìn)行結(jié)算并在項(xiàng)目公司賬面以負(fù)債的形式確認(rèn)。??第三個(gè)步驟，基金管理公司設(shè)立信托基金受讓ＷＸ公司持有的ＳＰＶ１００％股權(quán)，并??以委托貸款的形式向ＳＰＶ發(fā)放股東借款用于支付剩余股權(quán)款。??第四個(gè)步驟，基金管理人以受托管理的信托基金份額作為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃，??以發(fā)行收益憑證的方式在資本市場(chǎng)募集資金用于收購(gòu)ＷＸ公司持有的全部基金份額。??第五個(gè)步驟，為了注銷ＳＰＶ，項(xiàng)目公司對(duì)作為收購(gòu)主體的ＳＰＶ進(jìn)行反向吸收合并，??最終形成信托基金通過股＋債的形式持有物業(yè)資產(chǎn)的最終結(jié)構(gòu)。通過一系列的資本運(yùn)作，??實(shí)現(xiàn)ＷＸ公司對(duì)直接持有的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭烧J(rèn)購(gòu)的基金份額，盤活了存量物業(yè)資產(chǎn)。??

?？??圖３－２?ＷＸ公司ＲＥＩＴｓ項(xiàng)目資產(chǎn)重組操作示意圖??首先，如圖３－２所示在本次項(xiàng)目操作中，ＷＸ公司作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，通過第一層ＳＰＶ??的設(shè)計(jì)持有項(xiàng)目公司股權(quán)和債權(quán)，成功控股項(xiàng)目公司后，以項(xiàng)目公司為媒介間接持有??標(biāo)的物業(yè)。在第二層ＳＰＶ設(shè)計(jì)中，興業(yè)信托受讓ＷＸ公司持有的私募投資基金份額，??以此為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托并發(fā)行資產(chǎn)支持證券。自此ＷＸ公司本身包括其子公??司和關(guān)聯(lián)方，已將私募基金份額全數(shù)轉(zhuǎn)移至專項(xiàng)計(jì)劃，未持有任何級(jí)別的權(quán)益，并且相??關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格以資產(chǎn)出售日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定，表明門店資產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)??酬是否己通過交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)質(zhì)性地轉(zhuǎn)移給了專項(xiàng)計(jì)劃。??其次，信托基金與ＷＸ租賃簽署的《運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》約定了?２０年期不可撤銷租賃，??根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于租賃的規(guī)定，判斷本次屬于經(jīng)營(yíng)租賃而不是融資租賃。具體而言：??第一，本次項(xiàng)目通過相關(guān)協(xié)議，約定ＷＸ租賃以每年優(yōu)先Ｂ級(jí)認(rèn)購(gòu)金額２９％支付??權(quán)力維持費(fèi)來保持對(duì)資產(chǎn)支持證券優(yōu)先Ｂ級(jí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

３、股權(quán)融資??ＷＸ公司自上市至今，僅發(fā)生了兩筆權(quán)益融資，分別為２００９年１２月２５日首發(fā)新??股和２０１６年９月６日非公開増發(fā)新股，共計(jì)３１．９８億元。從圖３－３可以看出，ＷＸ公??司扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，資本的持續(xù)盈??利能力不強(qiáng)，２０１７年僅為６．５４％。ＷＸ公司扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收??益率如果持續(xù)下降，或許可能不再滿足《上市公司證券發(fā)行管理辦法》規(guī)定的増發(fā)條??件，面對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中對(duì)資金的大量需求，為了避免由于扣除非經(jīng)常性損益后的加??權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的下降可能導(dǎo)致的未來股權(quán)融資受限，ＷＸ公司應(yīng)該遵循資本市??場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律，積極尋求其他融資方式，借助現(xiàn)代資本運(yùn)作平臺(tái)來提高企業(yè)融資效率。??扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率?一■一加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率??１６．００％?１４．１９％?１４．２２％?１４＿８２％??１４．００％?１１＾２％?Ｈ—???????１２?廳?＾?１〇＇４２％?９．２８％?、■Ｈ??１０．００％???????８．００％????６．００％?｜??４．００％??２．００％??０．００％??—．?．??２０１４?年?２０１５?年?２０１６?年?２０１７?年??圖３－３?ＷＸ公司凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)變動(dòng)趨勢(shì)圖??ＷＸ公司過分依賴商業(yè)信用，使其應(yīng)積極拓寬融資渠道。ＲＥＩＴｓ每年的支出就是支??付給投資者的租金
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