當代我國的快速城市化進程帶來了史無前例的住房挑戰(zhàn)，也催生了一種遍及“城中村”和“小城鎮(zhèn)”、充滿爭議的住房供給機制——村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房。無論從完善中國住房研究的學術角度還是為相關住房政策問題服務的現實角度，都有必要把握其特質，研判其發(fā)展能力及局限。論文選取了村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房發(fā)展最為自由充分的東莞為案例進行研究。 由于當代住房制度設計忽視了快速工業(yè)化城市化進程中租房需求的發(fā)展，宅基地制度、征地制度設置也不夠合理，在城鎮(zhèn)租賃住房供需失衡、村鎮(zhèn)土地規(guī)管失控的背景下，村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房的產生可謂必然。在“世界工廠”東莞，數百萬外來農民工直接流入當地村鎮(zhèn)，其不斷增長的住房需求僅憑工廠集體宿舍根本無法解決。應運而生的村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房，不但達成了相關各方的多贏，融入了東莞以外源外向型產業(yè)為支柱的發(fā)展模式，還在實踐中發(fā)展出一套由村集體規(guī)劃供地、農戶建屋出租、二手房東承包經營、政府部門管理并征稅的市場化供給機制，實現了從被動供給到主動供給，從機會主義到規(guī)范運作的蛻變。事實表明，這樣一種供給機制無論在硬件還是軟件方面都盡可能地迎合了以外來農民工為主的租客的需求特點，也不斷提升著行業(yè)自身的專業(yè)化程度和效率。然而隨著“民工荒”以來大環(huán)境的變化，村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房開始陷入過剩，各種問題也日益凸顯：它對勞動密集型產業(yè)的路徑依賴，派生的食利惡勞、藏污納垢等社會積弊，以及對土地空間等資源的嚴重浪費，都阻礙著東莞的產業(yè)轉型升級，透支著當地的可持續(xù)發(fā)展能力。 論文基于東莞案例認為：由于土地住房所有權高度分散，村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房具有激烈競爭的本性。只要政府能夠有效管理營造良好競爭環(huán)境，它就能釋放出強大的自發(fā)改進能力；但由于村民過度依賴以地生財而農民工消費能力意愿低下，它也隱含著供給過剩常態(tài)化的局限。本質上，相對安全的“村產權”使村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房有動力為租客提供比典型非法搭建好得多的居住條件；而失地村民以保障生計為底線的“小農性”意味著他們能接受比一般私房租賃經營者更低的租金水平。綜合來看，村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房比公共住房更適合作為現階段農民工住房的主要供給機制，但必須采取措施防治嚴重過剩。建議以適當方式將其納入城鄉(xiāng)規(guī)劃進行控制，同時盡快取消集體宿舍配建制度，促進農民工市民化。
【學位單位】：清華大學
【學位級別】：博士
【學位年份】：2012
【中圖分類】：F293.3
【文章目錄】：
摘要
Abstract
第1章 緒論
    1.1 研究背景
        1.1.1 城市化、住房挑戰(zhàn)與城鄉(xiāng)二元體制
        1.1.2 泛濫的村民違規(guī)建房出租現象及其研究意義
    1.2 研究現狀述評
        1.2.1 研究的若干視角
        1.2.2 研究的進展
        1.2.3 爭論焦點：村民出租屋應予取代還是改良？
        1.2.4 破題關鍵：準確認識村民出租屋的發(fā)展能力和局限
        1.2.5 現有研究的不足
    1.3 相關理論準備及概念的提出
        1.3.1 非正規(guī)住房相關理論
        1.3.2 租賃住房相關理論
        1.3.3 “村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房”概念的提出
    1.4 研究內容與思路
        1.4.1 案例的選�。簴|莞
        1.4.2 研究目標及方法
        1.4.3 論文結構
第2章 村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房產生的宏觀背景
    2.1 住房租賃需求的發(fā)展
        2.1.1 快速工業(yè)化城市化時期租房需求的劇增
        2.1.2 流動人口租房需求的長期化
    2.2 城鎮(zhèn)住房租賃供給的局限
        2.2.1 公共住房的短缺
        2.2.2 私人租賃住房的缺陷
    2.3 村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房產生的制度環(huán)境
        2.3.1 宅基地制度的虛置
        2.3.2 征地制度對村民違規(guī)建房的刺激
    2.4 小結：村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房產生的必然性
第3章 東莞村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房的發(fā)展演進
    3.1 東莞發(fā)展模式及其住房問題
        3.1.1 以外源外向型產業(yè)為支柱的經濟發(fā)展模式
        3.1.2 簡政放權與村鎮(zhèn)基層對招商引資的主導
        3.1.3 大量外來農民工涌入帶來的住房壓力
        3.1.4 工廠配建集體宿舍的局限
    3.2 村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房的興起
        3.2.1 村鎮(zhèn)余房出租的萌芽
        3.2.2 “筑巢引鳳”與集體土地產權再整合的需要
        3.2.3 村集體對出租屋的庇護與多贏局面的開辟
        3.2.4 “出租屋”的建設狂潮
    3.3 村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房供給機制的成型
        3.3.1 “民工荒”“地荒”與出租屋規(guī)范化發(fā)展的要求
        3.3.2 出租屋管理制度的正式建立
        3.3.3 地方政府對出租屋產權的間接認可
        3.3.4 市場分工的深化和供給機制的成型
    3.4 小結：產權的不斷強化與供給能力的迅速提升
第4章 東莞村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房的物質空間環(huán)境
    4.1 均質化、“半城半鄉(xiāng)”的配套環(huán)境
        4.1.1 以村為單位的分散工業(yè)化城鎮(zhèn)化
        4.1.2 村域內基本就業(yè)與生活服務設施配套的“小而全”
        4.1.3 鎮(zhèn)域內用地布局仍顯分散，綜合服務功能接近城市水平
    4.2 強調職住緊湊的出租屋選址規(guī)劃
        4.2.1 依附其他功能區(qū)塊的分散式布局
        4.2.2 職住緊湊的選址理念及其在規(guī)劃中的有序實現
    4.3 日益改進的建筑形式及內部設施
        4.3.1 概況
        4.3.2 早期的板間房（群租房）
        4.3.3 早期的聯排平房大院
        4.3.4 中后期的宅基商住樓
    4.4 分檔次、標準化的戶型設計
        4.4.1 概況
        4.4.2 面向底層租客的基本單間
        4.4.3 面向工薪層租客的標準單間
        4.4.4 面向中高層租客的套間
    4.5 小結：市場主導下的居住物質空間環(huán)境發(fā)展
第5章 東莞村鎮(zhèn)非正規(guī)住房租賃相關主體及其市場行為
    5.1 租賃相關主體的構成現狀
        5.1.1 以外來農民工為主、日趨多元化的租客
        5.1.2 仍以本地村民為主體的業(yè)主
        5.1.3 迅速崛起的外來二手房東
    5.2 租賃相關主體的市場行為特征
        5.2.1 租客消費水平低且節(jié)制、消費選擇多樣化
        5.2.2 業(yè)主高度依賴出租收入，經營趨于專業(yè)化
        5.2.3 二手房東的專業(yè)化經營
    5.3 小結：供方對需求的依賴、遷就及其隱患
第6章 東莞村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房的租金水平與租賃關系
    6.1 宏觀供需形勢
        6.1.1 供大于求的常態(tài)化趨勢
        6.1.2 過剩程度及狀況差異
    6.2 租金水平
        6.2.1 租金的整體性下行與分層狀況
        6.2.2 較強的可擔負性
        6.2.3 日益壓縮的利潤空間
    6.3 租賃關系
        6.3.1 有利于業(yè)主自由處分的租制
        6.3.2 有利于租客穩(wěn)定租住的現實
        6.3.3 樸素的租約形式與注重調解的糾紛處理機制
    6.4 小結：過剩常態(tài)化下有利住戶的租金及租賃關系
第7章 東莞村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房的發(fā)展得失剖析
    7.1 歷史貢獻
        7.1.1 積極探索了農村工業(yè)化城市化進程中多方利益的平衡途徑
        7.1.2 有效改善了農民工等低收入外來流動人口的居住條件
        7.1.3 切實提升了住房租賃業(yè)的專業(yè)化程度
    7.2 發(fā)展代價
        7.2.1 路徑依賴過強，制約產業(yè)轉型升級
        7.2.2 伴生食利惡勞、藏污納垢等社會問題
        7.2.3 供給持續(xù)過剩，嚴重浪費土地空間等資源
    7.3 得失原因剖析
        7.3.1 村鎮(zhèn)非正規(guī)土地住房市場的激烈競爭本性
        7.3.2 政府務實管理的積極影響
        7.3.3 食利階層長期固化的消極后果
    7.4 小結：貢獻巨大、代價沉重
第8章 結論與討論
    8.1 案例展現的村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房發(fā)展能力與局限
        8.1.1 東莞案例的主要結論回顧
        8.1.2 良性競爭中的自發(fā)改進能力
        8.1.3 土地依賴下的供給過剩陷阱
    8.2 村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房特質的理論探討
        8.2.1 中國特色，特在何處？
        8.2.2 相對安全的“村產權”（區(qū)別于典型非正規(guī)住房）
        8.2.3 村民業(yè)主的“小農性”（區(qū)別于典型私人租賃住房）
        8.2.4 最有利于進城人口的住房供給模式？
    8.3 進城人口住房政策的討論與建議
        8.3.1 現階段村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房更適合農民工
        8.3.2 以適當方式將村鎮(zhèn)非正規(guī)租賃住房發(fā)展納入城鄉(xiāng)規(guī)劃
        8.3.3 盡快取消集體宿舍配建制度，促進農民工市民化
    8.4 論文的不足與展望
參考文獻
致謝
附錄 A 10 個出租屋的登記信息統(tǒng)計分析
附錄 B 東莞市出租屋管理法規(guī)摘錄
個人簡歷、在學期間發(fā)表的學術論文與研究成果

【參考文獻】

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本文編號：2846003