發(fā)布時間：2020-07-11 19:45

【摘要】：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分,現(xiàn)階段出現(xiàn)房價快速增長和融資渠道狹窄的問題,導致房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行貸款增加了系統(tǒng)性風險。為了國家經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展,我們開始尋求金融業(yè)改革創(chuàng)新、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新渠道。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在國際市場上發(fā)展的成功經(jīng)驗告訴我們,REITs是助推房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然選擇。中國自2002年提出允許開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以來,便在不斷探索并推出與成熟市場上的標準REITs具有一定相似性的“類REITs”產(chǎn)品,截至2018年12月,國內(nèi)已成功發(fā)行類REITs產(chǎn)品43單,發(fā)行規(guī)模達903.2億元。中國類REITs的發(fā)展頗有成效,但與國際上成熟的REITs產(chǎn)品還存在一定的差距,關(guān)鍵差別在于中國類REITs多為私募型,只允許合格機構(gòu)投資者購買,且缺乏稅收優(yōu)惠政策,投資的高門檻和流動性的缺乏導致REITs無法發(fā)揮其建立的本質(zhì)意義。中國類REITs的發(fā)展擴寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道,但并沒有實現(xiàn)投資收益大眾化的效果,房地產(chǎn)業(yè)的投資過熱現(xiàn)象仍然存在。本文運用文獻分析法、比較研究法和案例分析法,研究比較美國和中國REITs的起源、發(fā)展現(xiàn)狀和制度建設(shè)等相關(guān)問題,選取我國國內(nèi)已成功發(fā)行的2單類REITs產(chǎn)品,對比美國REITs的發(fā)展情況,指出中國類REITs的建立與成熟REITs差距較大,對房地產(chǎn)業(yè)的輔助作用不明顯。本人認為中國REITs的發(fā)展是必要的,但應(yīng)該在實踐中總結(jié)經(jīng)驗,不斷出臺相關(guān)政策進行扶持,為房地產(chǎn)業(yè)融資尋求新渠道,為金融業(yè)投資提供新思路。最后建議中國REITs的未來發(fā)展應(yīng)該注重四個方面:規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)運行秩序、健全REITs法律制度、完善REITs運行結(jié)構(gòu)和培養(yǎng)REITs管理人才。論文共分為五章。第一章是緒論;第二章是REITs的概述和相關(guān)理論;第三章分析中國類REITs的起源和發(fā)展,結(jié)合案例分析現(xiàn)有REITs的創(chuàng)新與不足,指出中國類REITs的發(fā)展障礙;第四章介紹了美國REITs的設(shè)立條件、發(fā)展現(xiàn)狀和優(yōu)勢表現(xiàn),總結(jié)出對中國REITs的發(fā)展啟示;第五章為政策建議,認為中國REITs的未來發(fā)展國家應(yīng)該從房地產(chǎn)行業(yè)自身管理、法律制度、運行結(jié)構(gòu)和人才培養(yǎng)四個方面出發(fā),出臺政策法規(guī),為REITs的推進提供大力支持。
【學位授予單位】：天津師范大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2019
【分類號】：F299.23;F832.49;F832.51
【圖文】：

美逡逑國ＲＥＩＴｓ的組織形式在發(fā)展成熟時期以公司型為主，公司型ＲＥＩＴｓ的組織形式如圖２．１逡逑所示。逡逑ＲＥＩＴｓ股東逡逑持有逡逑邐１管理邋邐邐１托管邋邐逡逑董事會邋邐？公司型ＲＥＩＴｓ邋＇邐１基金托管人逡逑投資逡逑房地產(chǎn)資產(chǎn)逡逑圖２．１公司型ＲＥＩＴｓ的組織形式逡逑契約型ＲＥＩＴｓ是依據(jù)《信托法》設(shè)立，以發(fā)行受益憑證向社會大眾募集資金投資房逡逑地產(chǎn)的行為。ＲＥＩＴｓ的投資人本身不具有法人資格，基金運行管理需要委托基金管理人逡逑和基金托管人進行操作，三者的行為受到信托契約的制約，存在雙重委托一一代理關(guān)系。逡逑美國ＲＥＩＴｓ的組織形式在發(fā)展初期采用契約型，中國ＲＥＩＴｓ的組織形式目前以契約型為逡逑主，契約型ＲＥＩＴｓ的組織形式如圖２．２所示。逡逑ＲＥＩＴｓ投資人逡逑持有逡逑受托逡逑邐１邋管理邋邐邐１邋托管邋邐逡逑基金管理人邋邐＾契約型ＲＥＩＴｓ邋＊邐邋基金托管人逡逑投資逡逑房地產(chǎn)資產(chǎn)逡逑圖２．２契約型ＲＥＩＴｓ的組織形式逡逑有限合伙制ＲＥＩＴｓ是一種合伙企業(yè)的組織形式，其中包括對合伙債務(wù)承擔無限連帶逡逑責任的普通合伙人，和以投資額度為限對合伙債務(wù)承擔有限責任的有限合伙人。有限合逡逑伙制ＲＥＩＴｓ不僅具有公司制有限責任的優(yōu)點

美逡逑國ＲＥＩＴｓ的組織形式在發(fā)展成熟時期以公司型為主，公司型ＲＥＩＴｓ的組織形式如圖２．１逡逑所示。逡逑ＲＥＩＴｓ股東逡逑持有逡逑邐１管理邋邐邐１托管邋邐逡逑董事會邋邐？公司型ＲＥＩＴｓ邋＇邐１基金托管人逡逑投資逡逑房地產(chǎn)資產(chǎn)逡逑圖２．１公司型ＲＥＩＴｓ的組織形式逡逑契約型ＲＥＩＴｓ是依據(jù)《信托法》設(shè)立，以發(fā)行受益憑證向社會大眾募集資金投資房逡逑地產(chǎn)的行為。ＲＥＩＴｓ的投資人本身不具有法人資格，基金運行管理需要委托基金管理人逡逑和基金托管人進行操作，三者的行為受到信托契約的制約，存在雙重委托一一代理關(guān)系。逡逑美國ＲＥＩＴｓ的組織形式在發(fā)展初期采用契約型，中國ＲＥＩＴｓ的組織形式目前以契約型為逡逑主，契約型ＲＥＩＴｓ的組織形式如圖２．２所示。逡逑ＲＥＩＴｓ投資人逡逑持有逡逑受托逡逑邐１邋管理邋邐邐１邋托管邋邐逡逑基金管理人邋邐＾契約型ＲＥＩＴｓ邋＊邐邋基金托管人逡逑投資逡逑房地產(chǎn)資產(chǎn)逡逑圖２．２契約型ＲＥＩＴｓ的組織形式逡逑有限合伙制ＲＥＩＴｓ是一種合伙企業(yè)的組織形式，其中包括對合伙債務(wù)承擔無限連帶逡逑責任的普通合伙人，和以投資額度為限對合伙債務(wù)承擔有限責任的有限合伙人。有限合逡逑伙制ＲＥＩＴｓ不僅具有公司制有限責任的優(yōu)點

中國類ＲＥＩＴｓ在國家政策推動下，產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模和數(shù)量均翻倍增長，但與公司債逡逑等成熟的融資工具相比，國內(nèi)類ＲＥＩＴｓ市場總量依然較小。從發(fā)行規(guī)模來看，２０１４年逡逑－２０１８年共發(fā)行４３單，金額累計達９０３．２１億元。從資產(chǎn)類型來看，涉及寫字樓、購物逡逑中心、零售門店、租賃住房、酒店、物流倉儲中心、書店以及社區(qū)商業(yè)等多種物業(yè)類型，逡逑從分布上看目前主要集中在一線城市的核心地段。從收益角度來看，國內(nèi)已發(fā)行的類逡逑ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品的預期收益率基本在３．８％－７．５％之間，與國際成熟市場穩(wěn)定的收益相比，未逡逑來還有很大完善空間。逡逑（一）總量規(guī)模較少逡逑類ＲＥＩＴｓ是ＲＥＩＴｓ在我國本土化的產(chǎn)物，自２０１４年出現(xiàn)以來數(shù)量與規(guī)模加速增長。逡逑根據(jù)ＲＣＲＥＩＴ研宄中心數(shù)據(jù)顯示，截至２０１８年１２月，我國共發(fā)行類ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品４３單，逡逑發(fā)行金額累計９０３．２１億元（如表３．２所示），主要以私募型和權(quán)益型為主，和美國約２逡逑萬億美元的規(guī)模相差甚遠。逡逑

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本文編號：2750847