摘要：本文分析了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的銷售現(xiàn)狀，以及國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的差異，對當(dāng)前金融危機(jī)情況下國內(nèi)房地產(chǎn)所表現(xiàn)的一些“異常”想象的背景和原因進(jìn)行了探討和分析，并給出了相應(yīng)的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 價格 金融危機(jī)

2009年初的中國房地產(chǎn)市場有諸多令人困惑現(xiàn)象：在業(yè)內(nèi)預(yù)期行業(yè)嚴(yán)冬將持續(xù)的時候，卻來了一個“小陽春”；外資房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)一直期盼中國房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)批量破產(chǎn)的現(xiàn)象一直沒有出現(xiàn)，尤其是大的開發(fā)商至今沒有一家出現(xiàn)大的紕漏；在住宅市場人氣不斷升溫之時，商業(yè)地產(chǎn)卻日漸蕭條；全球主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場普遍低迷，而中國房地產(chǎn)市場人氣不斷升騰。

面對這些現(xiàn)象，有人認(rèn)為是統(tǒng)計數(shù)據(jù)造假，也有人認(rèn)為是開發(fā)商搞假按揭或“房托”導(dǎo)致的，筆者承認(rèn)這些因素可能會存在，但因此而否認(rèn)市場轉(zhuǎn)暖是不客觀的。正確分析當(dāng)前的市場狀況，需要我們首先從市場出現(xiàn)的諸多“異�！爆F(xiàn)象入手，再從現(xiàn)象看到本質(zhì)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“異�！爆F(xiàn)象

，比上年同期增長63%；其中，商品房期房銷售面積為105.6萬平方米，增長1倍。全市住宅銷售面積119.6萬平方米，增長83.2%，其中，住宅期房銷售93.5萬平方米，增長1倍。

北京的二手房市場同樣是交易量大幅度增加。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,3月份北京二手房成交1.8萬套,不僅達(dá)到歷史最高,還比2月翻了一番。而北京市統(tǒng)計局公布,10家房地產(chǎn)中介公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,2月中旬到3月下旬的交易量快速增加，3月下旬的成交量是2月下旬的2倍（見下表）

表 1    二手住宅交易情況　

單位：套、萬平方米、%

套數(shù)

1714

1966

2522

2678

3723

增幅

—

14.7

28.3

6.2

39.0

面積

14.4

17.1

21.6

22.5

32.5

增幅

—

1.2

26.3

4.2

44.5

在交易量迅速增加的同時，房價卻是下跌的。根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊(duì)4月1日首次發(fā)布的旬報,3月中旬北京二手房成交均價為8929元/平方米,比3月上旬下降332元,跌破9000元/平方米。

異�，F(xiàn)象之二：中低檔住宅熱銷而豪宅依然處在冰凍狀態(tài)。還以北京市場為例，在今年第一季度二手房交易中，60-90平方米的房子超過三分之一，90-120平方米的房子占20%左右，60-120平方米合計占總銷售面積的60%以上。140平方米以上的大戶型住宅占比在10%以下。

名項(xiàng)目中，有6個是限價房或經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，銷售套數(shù)占銷量前20名項(xiàng)目銷售套數(shù)的1/3。面積小、價位低的住宅占一手房市場的主流。而高價位的樓盤的銷售并沒有回暖。北京有80個樓盤在3月份出現(xiàn)零成交。這些樓盤多數(shù)為別墅項(xiàng)目、高檔樓盤。

高檔住宅及寫字樓受到冷遇的另外一個證據(jù)是這些物業(yè)的租金大幅度下跌。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，今年第一季度北京豪華公寓的平均租金下降15.9%，降至91.7元/平方米，而公寓和豪華別墅的空置率分別漲至22.9%和23.2%。

與2006年和2007年形成很大反差。2006年出臺國六條時，規(guī)定新建住宅需要符合70/90要求，即要求90平方米以下的戶型要達(dá)到70%的比例，此舉遭到了市場的強(qiáng)烈反應(yīng)，因?yàn)楫?dāng)時的大戶型是市場主流，一線城市銷售的住宅中70%以上是120平方米以上的戶型。因此，政府提倡的小戶型被指責(zé)為“不符合市場經(jīng)濟(jì)原則”。

月份以來的下降趨勢，完成投資額119.8億元，比上年同期下降33.4%，降幅比上年全年擴(kuò)大29個百分點(diǎn)。企業(yè)支付土地購置費(fèi)用形成的投資額大幅減少，1-2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地購置費(fèi)用僅為25.9億元，比上年同期下降57.8%。新開工面積降幅較大。前兩個月北京市商品房新開工面積為210.8萬平方米，同比下降39.6%，其中住宅新開工85.1萬平方米，下降62.7%。

異�，F(xiàn)象之四：內(nèi)外反差較大。本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整是全球現(xiàn)象。包括中國在內(nèi)，各國的房價上漲是從2001年美聯(lián)儲降低利率開始的，同樣，房價下跌是也最先從美國開始（2006年），當(dāng)次貸危機(jī)演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)時，全球房地產(chǎn)市場從2008年第三季度開始加速下跌。

如果將時間放到更大的區(qū)間里考察，我們會發(fā)現(xiàn)，每一輪房地產(chǎn)市場的波動都是驚人的相似，各國的房地產(chǎn)市場都以美國為核心而波動，主要趨勢是高度的一致，，只是時間上有些差異，有些國家上漲或下跌的時間比美國早，有些國家房價上漲或下跌的時間比美國遲些。自1970年以來，主要國家的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次波動，第一次峰值出現(xiàn)在1979年前后，第二次峰值出現(xiàn)在1991年前后，第三次峰值出現(xiàn)在2006年前后。

中國房地產(chǎn)市場在1998年前是半市場化的，1998年之前的住宅分配制度以實(shí)物分配為主的高度福利化的制度，因此，住宅市場在這之前還發(fā)育不全，價格的波動也無從談起，更談不上周期波動的數(shù)據(jù)了。2000年以后，我國的住宅制度迅速推進(jìn)，住宅市場快速形成，我國經(jīng)濟(jì)貿(mào)易依存度大大提高，國內(nèi)房地產(chǎn)市場不可避免地受到國際經(jīng)濟(jì)的影響。從2001年以后的國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的波動趨勢可以清楚地看出，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)與其他國家（尤其是美國）的房地產(chǎn)波動保持高度的一致性。

但令人困惑的是，在2009年第一季度，全球經(jīng)濟(jì)在加速下滑，全球房地產(chǎn)價格也在加速下滑的背景下，中國的住宅市場卻出現(xiàn)了“小陽春”，國內(nèi)與國外出現(xiàn)了較大反差。

二、普通住宅為何熱銷？

筆者認(rèn)為，當(dāng)前我國中低價位住宅之所以沒有受到金融危機(jī)的影響，應(yīng)該從我國社會結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)中去尋找原因。

中國與西方世界社會結(jié)構(gòu)存在明顯的差異：中國的大多數(shù)城市不是純粹的商業(yè)社會,有龐大的吃財政的群體，這些人包括公務(wù)員、事業(yè)單位職工及國有企業(yè)員工。以北京為例，截至到2007年底，全市有城鎮(zhèn)職工745萬人，其中在國有經(jīng)濟(jì)部門工作的人數(shù)有189萬，在股份制企業(yè)工作的有218萬，在私營及個體工作的人數(shù)是200萬。其中的股份制經(jīng)濟(jì)中有很多是國家控制的。國有經(jīng)濟(jì)部門及股份制企業(yè)與國家財政直接相關(guān)的，或者說，這些職工的收入不僅僅取決于經(jīng)濟(jì)效益，更取決于財政狀況。北京市的在職人員中與財政直接相關(guān)或間接相關(guān)的就業(yè)人數(shù)比例應(yīng)該在50%以上。

不同的社會結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在金融危機(jī)的影響下會出現(xiàn)不同的反應(yīng)。以商業(yè)為主的社會結(jié)構(gòu)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)的快速反應(yīng)就是大量的裁員與節(jié)省開支,使社會總需求迅速減少、失業(yè)率迅速增加，結(jié)果一定是GDP的迅速下滑。中國首先失業(yè)的是社會邊緣群體---農(nóng)民工，社會主流群體（吃財政的）不會因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而失去工作，這些人的收入也不會因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而減少，社會消費(fèi)總需求不會立即出現(xiàn)下降。因此，我們看到在金融危機(jī)背景下我國的工業(yè)增加值出現(xiàn)了快速下跌，而居民消費(fèi)沒有出現(xiàn)大幅度的萎縮。

如果說美國經(jīng)濟(jì)高度依賴金融的話，那么我國經(jīng)濟(jì)高度依賴財政。財政狀況才是影響中國消費(fèi)需求的主導(dǎo)力量，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)演變?yōu)樨斦C(jī)時，才會對中國的總需求產(chǎn)生重大影響。當(dāng)前的稅收已經(jīng)出現(xiàn)減收，但由于2008年之前的2萬多億的財政積累（表現(xiàn)為財政在中央銀行的存款）及國債余額占GDP的比例不高，在短期內(nèi)財政運(yùn)行沒有太大的問題。

由于我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的這些特點(diǎn)及銀行家對國家財政的高度信任，商業(yè)銀行義無反顧地給國有企業(yè)及政府工程項(xiàng)目提供巨額貸款，這是中國銀行業(yè)在全球金融危機(jī)背景下獨(dú)特的表現(xiàn)。2009年前三個月，我國銀行貸款分別增長1.62萬億元、1.07萬億元、1.89萬億元，合計為4.58萬億元，與2008年全年基本相等。銀行信貸的大幅度增長對緩和危機(jī)的沖擊十分有幫助，這是市場預(yù)言的大型房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉潮一直未能實(shí)現(xiàn)的重要原因。反觀西方國家的銀行，當(dāng)危機(jī)一旦來臨，信貸基本上處在凍結(jié)狀態(tài)，于是，危機(jī)一步一步加重并蔓延。

同樣，由于社會結(jié)構(gòu)的不同，金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)的傳導(dǎo)及影響與西方國家的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了明顯的差異。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，以商業(yè)社會為主的西方國家由于老百姓收入減少、失業(yè)增加，住宅及寫字樓的需求會同時出現(xiàn)減少，住宅及寫字樓市場會迅速出現(xiàn)蕭條。但中國的房地產(chǎn)市場則有很大差異，由于政府部門及國有企業(yè)不會因?yàn)榻鹑谖C(jī)而出現(xiàn)大量裁員，人們的收入不會因?yàn)榻鹑谖C(jī)而出現(xiàn)明顯減少，對普通住宅（尤其是類似北京的消費(fèi)型城市的普通住宅）的需求影響較小。因此，在市場價格下跌到一定幅度后，交易量會出現(xiàn)明顯反彈就在情理之中了。

三、為什么高檔住宅受金融危機(jī)沖擊較大

全球金融危機(jī)已經(jīng)通過以下途徑直接影響到我國房地產(chǎn)市場的高端需求：

1）國際資本流動的方向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2005年以來，當(dāng)人民幣匯率改革以后，吸引了大量國際資本向中國，房地產(chǎn)市場是這些國際資本投資的重要領(lǐng)域，這也是2005年以后我國政府出臺很多政策打壓房地產(chǎn)價格而收效甚微的主要原因。2008年金融危機(jī)惡化之后，歐美國家的金融機(jī)構(gòu)紛紛將全球市場的資本回流到本國。從我國的外匯儲備的增速放緩（甚至是減少）的事實(shí)中可以清楚地看出國際資本流行的變化。外資投資的物業(yè)一般是高端公寓、別墅及寫字樓，因此，金融危機(jī)直接影響到我國這些高端房地產(chǎn)市場。

2）受金融危機(jī)影響，很多跨國公司收縮戰(zhàn)線，將其在中國的機(jī)構(gòu)撤銷，這是北京、上海等中心城市寫字樓空置率攀升的主要原因。

3）大宗商品價格的迅速下跌使一批暴富階層的收入受到嚴(yán)重影響，從而影響到高端房地產(chǎn)市場的需求。自2005年以后，石油、煤炭、有色、鋼鐵等大宗商品價格一路上漲，與這些行業(yè)有關(guān)的私營企業(yè)主成為暴富群體，這些人的行為對北京、上海的房價影響顯著。受金融危機(jī)影響，全球大宗商品價格自2008年下半年迅速下跌，這些群體的收入隨之減少，對高檔住宅的需求迅速下降。

四、汽車市場的佐證

汽車市場與房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)十分類似。

2009年春節(jié)之后，汽車市場也開始回暖。根據(jù)汽車工業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2月份汽車產(chǎn)銷量再次超過80萬輛。自2008年7月份以后，汽車銷量明顯減少，產(chǎn)銷量一直低于80萬輛。

但總量增加的同時，結(jié)構(gòu)性變化十分明顯，和住房市場的表現(xiàn)基本一致。1）沿海城市的銷量明顯減少，而中西部市場增加明顯。在2008年，浙江的汽車銷售下降19.56%，上海下降8%,而重慶依然保持20%的增長，四川增長15%，貴州增長9%。原因是沿海城市受金融危機(jī)的沖擊最直接，眾多企業(yè)主收入減少或出現(xiàn)經(jīng)營困難，減少汽車消費(fèi)支出是理所當(dāng)然的。而中西部城市的私營企業(yè)主階層較少，吃財政的工薪階層比重較大，受金融危機(jī)的影響小。2）1.6L排量以下的車增加，而大排量的豪華汽車滯銷。豪華汽車主要是收入很高的企業(yè)主階層購買，這些人的收入受金融危機(jī)的影響比較明顯。而小排量的汽車主要由工薪階層購買，這些人的工資不會受到金融危機(jī)的影響。同時，國家出臺的鼓勵購買小排量汽車的措施也起到了促進(jìn)作用。3）輕型卡車暢銷，而中型卡車滯銷。前者受到國家政策的鼓勵，而由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，不少人在沿海失去工作后回到中西部家鄉(xiāng)，試圖通過購買輕型卡車的方式實(shí)現(xiàn)自我就業(yè)的愿望。中型卡車主要用于物流行業(yè)，因此受危機(jī)的打擊明顯。

汽車市場的這一系列變化說明，中西部和沿海受到金融危機(jī)的沖擊是不一樣的，金融危機(jī)對汽車行業(yè)的影響同樣可以用結(jié)構(gòu)分析的方法。

五、結(jié)論與推測

如果上述分析正確，我們可以得到幾個簡單的結(jié)論：

1）在短期內(nèi)，我國健康的財政狀況可以在相當(dāng)?shù)某潭壬匣馊蚪鹑谖C(jī)對房地產(chǎn)市場普通住宅的影響；

2）高端住宅會和寫字樓受全球金融危機(jī)的沖擊會大于普通住宅；

3）商業(yè)化程度高的城市房地產(chǎn)遭到全球金融危機(jī)的沖擊會大于商業(yè)化程度低的城市，沿海城市遭到的沖擊會大于內(nèi)陸城市。

但是，如果我國出口在較長的時間里（如1年以上）不能恢復(fù)，我國的財政狀況會越來越緊張，與財政直接相關(guān)的企業(yè)及個人的收入預(yù)期將受到?jīng)_擊，全球金融危機(jī)對我國的影響將逐步深化，屆時房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)真正的危機(jī)。

當(dāng)然，如果政府為了應(yīng)對全球金融危機(jī)持續(xù)采取寬松的貨幣政策，向市場大量“注水”，那么，當(dāng)通脹預(yù)期抬頭時，房子依然是資金追逐的對象。希望這兩種情況都不要出現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：