唐薇   寧夏吳忠市房產(chǎn)管理局

摘要：住房是人類生存的基本要素之一。長(zhǎng)期以來(lái)住房問(wèn)題關(guān)系著國(guó)計(jì)民生，影響著社會(huì)的穩(wěn)定。因此為了緩解住房問(wèn)題，我國(guó)推行了經(jīng)濟(jì)適用房制度，雖然在一定程度上緩解了住房緊張的矛盾，但同時(shí)也出現(xiàn)一些不法行為。本文就是對(duì)發(fā)展現(xiàn)象進(jìn)行分析，查找出實(shí)施中存在的不足與漏洞，并結(jié)合實(shí)況制定出解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：解決對(duì)策  經(jīng)濟(jì)適房制度   發(fā)展現(xiàn)狀

一、前言

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化，國(guó)家建立和推行經(jīng)濟(jì)適用房制度，在一定程度上改善了城市中低收入家庭的住房條件。經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施，一定程度上完善了住房供應(yīng)，對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的降溫作用，但是隨之滋生出許多違法行為，究其根源在于經(jīng)濟(jì)適房制度中存在漏洞和不足。因此必須要從經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀入手，探究對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)措施。

二、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀

縱觀我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀，還存在各種漏洞和不足之處�？傮w而言，主要存在的問(wèn)題體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。

（一）制定、調(diào)整以及實(shí)施政策不利

個(gè)省會(huì)城市在建經(jīng)濟(jì)適用房，有13個(gè)經(jīng)濟(jì)房面積均超過(guò)了80平米，這些中有5個(gè)超過(guò)了90平米。還有一些地方不透明公開(kāi)銷(xiāo)售，出現(xiàn)炒房號(hào)現(xiàn)象。

（二）地方政府不重視建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)成為推動(dòng)地方政府GDP增長(zhǎng)重要手段。導(dǎo)致許多地方過(guò)分對(duì)土地財(cái)政的重視，依賴出讓土地與征收房產(chǎn)稅收更為突出，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)虛長(zhǎng)，相關(guān)地方政府沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓⿷?yīng)計(jì)劃，保優(yōu)先供應(yīng)。而是想方設(shè)法縮減經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地，不能滿足保障低收入家庭解決住房問(wèn)題，出現(xiàn)社會(huì)問(wèn)題。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，從2002年到2011年共10年時(shí)間，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模不斷增大，但是投資比例卻是不斷下降。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)管理不規(guī)范

經(jīng)濟(jì)適用房作為國(guó)家住房保障體系中保障性住房的一個(gè)品種，其申購(gòu)、分配,關(guān)系著千家萬(wàn)戶“住有所居”夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn),也考驗(yàn)著政府的公信力及社會(huì)管理能力。近年來(lái)，一些地方經(jīng)適房申購(gòu)分配問(wèn)題層出不窮,騙購(gòu)騙租頻頻上演、暗箱操作屢屢出現(xiàn)、資格造假時(shí)有發(fā)生,經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)管理機(jī)制遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上其建設(shè)步伐。主要問(wèn)題有以下五個(gè)方面:一是,經(jīng)適房在不少地方淪為了“特權(quán)房”、“福利房”。據(jù)悉,2011年以來(lái),僅北京和上海就分別查處了5144戶和2645戶騙購(gòu)家庭;河南洛陽(yáng)一地有2077戶家庭在不具備購(gòu)房資格的情況下申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房;在陜西省山陽(yáng)縣,在900多名經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)人公示名單中帶有職務(wù)者多達(dá)100多人,其中不乏“鄉(xiāng)長(zhǎng)、鎮(zhèn)長(zhǎng)、執(zhí)法隊(duì)長(zhǎng)、所長(zhǎng)”等職稱。

（四）售后交易管理存在漏洞

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。 現(xiàn)在一些政府將經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售出去之后，售后監(jiān)管十分缺乏，甚至還有一些地方放棄監(jiān)管。當(dāng)然涉及到該問(wèn)題并不是單一的，而是多個(gè)方面，例如允許銷(xiāo)售年限，購(gòu)入方應(yīng)該繳納多少房產(chǎn)稅、出售方應(yīng)該繳納多少土地出讓金等。雖然有一些城市都出臺(tái)禁令，禁止經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限沒(méi)到一定年期限是不能夠出租出售，但是在實(shí)際操作中并沒(méi)有依照禁令執(zhí)行，許多所有者目的就是通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房獲取額外收益，根本沒(méi)將法律法規(guī)當(dāng)做一回事。同時(shí)還有一些地方政府收益的補(bǔ)交額偏低，出售經(jīng)濟(jì)適用房所得收益存在較大差距，必然給一部分人實(shí)施投機(jī)倒把制造了機(jī)會(huì)。

事實(shí)上經(jīng)濟(jì)適用房不僅僅上面幾類問(wèn)題，還有一些較為繁瑣問(wèn)題，例如缺乏完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)體制，構(gòu)建的誠(chéng)信體系相對(duì)落后，審查購(gòu)買(mǎi)資格不嚴(yán)密等。而且一些地方為了降低成本，把經(jīng)濟(jì)適用房修建在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，致使小區(qū)中的各類基礎(chǔ)設(shè)施根本不健全，交通也不便利，甚至還是一些不法分子藏身之地。

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房體制發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，無(wú)論是體制方面還是執(zhí)行方面都有許多漏洞，甚至一些專家提議將經(jīng)濟(jì)適用房體制廢除掉。但是筆者認(rèn)為不能夠因噎廢食，因?yàn)橐粋�(gè)新政策出臺(tái)推行過(guò)程中總會(huì)出現(xiàn)各種負(fù)面影響。因此不能夠一出現(xiàn)負(fù)面影響就將該政策廢除掉，因此就需要針對(duì)發(fā)展現(xiàn)狀中的不足與問(wèn)題，有針對(duì)性提出解決措施。

三、針對(duì)發(fā)展現(xiàn)狀的解決對(duì)策

從經(jīng)濟(jì)適用房制度的發(fā)展現(xiàn)狀可知，還存在許多漏洞與不足之處，就需要有針對(duì)性制定出解決對(duì)策。

（一）完善經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行力

各個(gè)地方政府都應(yīng)該以中央文件作為依據(jù)，再結(jié)合本地的實(shí)際情況制定出經(jīng)濟(jì)適用房政策，制度出臺(tái)之后不能夠只是一紙空文，還必須要嚴(yán)格按照操作流程去執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中要設(shè)立單獨(dú)的監(jiān)管部門(mén)，對(duì)執(zhí)行情況實(shí)施嚴(yán)格公正監(jiān)督和管理。一旦出現(xiàn)了不法行為，必須要依照相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)肅處理，如果發(fā)生在操作過(guò)程中同樣也要嚴(yán)格處罰。例如申請(qǐng)者瞞報(bào)收入、弄虛作假現(xiàn)象，就應(yīng)該按照規(guī)定給予他本人以及直系家屬處于5年或者更多年限，在該年限內(nèi)是不得申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)于不按照規(guī)定年限，將經(jīng)濟(jì)適用房出租出售的，要給予對(duì)違規(guī)取得出租出售金額進(jìn)行懲罰，并退出經(jīng)濟(jì)適用房保障機(jī)制，不得再次申請(qǐng)適用房。

（二）地方政府要承擔(dān)責(zé)任，給經(jīng)濟(jì)適用房構(gòu)筑保障屏障

實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居是政府的基本職責(zé)，也只有確保了人民安居，才能夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展。因此各級(jí)地方應(yīng)該高度重視經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，依據(jù)本地實(shí)情以及供應(yīng)能力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。還應(yīng)該積極拓寬各種房源渠道，例如政府自建、委托代建等方式，發(fā)揮開(kāi)發(fā)企業(yè)以及大型建筑企業(yè)的作用。

要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的套型面積，按照人均擁有20平米標(biāo)準(zhǔn)，套型面積控制在60平米以內(nèi)。如果套型超過(guò)了60平米就脫離了經(jīng)濟(jì)適用房保障性住房的屬性。在審核申請(qǐng)人資格時(shí)，一定要按照規(guī)定解決真正的困難戶，審核通過(guò)之后還必須要按照期限進(jìn)行公示，要能夠經(jīng)受社會(huì)大眾考量與監(jiān)督。

（三）構(gòu)建政府回購(gòu)體制

新建經(jīng)濟(jì)適用房其中各項(xiàng)費(fèi)用都是由政府投入，包含了小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、出讓土地金以及行政事業(yè)性的費(fèi)用。并且在銷(xiāo)售之時(shí)所得利潤(rùn)要控制在3%——5%內(nèi)，因此這種住房只有有限產(chǎn)權(quán)，一部分權(quán)利依然屬于政府。如果沒(méi)有征得政府同意，擁有者是沒(méi)有權(quán)利將住房過(guò)戶給別人。因此政策嚴(yán)格規(guī)定，擁有者是無(wú)權(quán)將房屋轉(zhuǎn)給其他人，也就是不管在什么情況下?lián)碛姓呤菬o(wú)權(quán)單獨(dú)過(guò)戶或者出售。假如購(gòu)房者想出售只能夠是政府回購(gòu)，之后政府再按照要求轉(zhuǎn)給其他符合擁有者。例如北京市政府就做出規(guī)定，新購(gòu)買(mǎi)適用房是不準(zhǔn)隨意出售，如果一定要出售也只能是政府回購(gòu)。這種制度就保障了經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮真正功能，體現(xiàn)出政策的公平公正。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的建立，對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速增強(qiáng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮了積極作用，但是從其發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看還存在許多漏洞與不足之處，就需要從發(fā)展中探究存在的問(wèn)題，結(jié)合各個(gè)地方實(shí)況制定出相應(yīng)的解決對(duì)策。

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