賀成福 包商銀行

一、金融生態(tài)循環(huán)與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的關(guān)聯(lián)性

在各種金融組織和生存環(huán)境間的相互密切聯(lián)系而產(chǎn)生相互作用，通過合作與分工從而形成了帶有結(jié)構(gòu)特征和一定的功能作用，執(zhí)行這些功能的動(dòng)態(tài)平衡系統(tǒng)而產(chǎn)生了金融生態(tài)循環(huán)。它的本質(zhì)是用來反映出在金融內(nèi)部和外部之間的有機(jī)價(jià)值關(guān)系，比如相互制約與依存。在金融因素的相互制約和影響下，把房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控融入到金融生態(tài)，利用金融生態(tài)研究房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的問題有很深入的意義。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控影響金融生態(tài)

在金融市場，如果房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)大幅度上漲，就會(huì)影響社會(huì)資金的集中流動(dòng)。隨著房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的實(shí)體投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于投機(jī)的收益，這種收益的反差促使社會(huì)資本與實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫節(jié)，導(dǎo)致了更多的人炒作房地產(chǎn)市場，從而追求更大的利益。另外，如果房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)上漲，那么會(huì)在客觀上造成金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集的產(chǎn)業(yè)，也是高耗能型并且技術(shù)層次比較低的產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，，會(huì)導(dǎo)致實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資金大量的涌入到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，導(dǎo)致很多的制造業(yè)缺少足夠的資金用來支持產(chǎn)業(yè)的升級，這影響了我國整體的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的改變與升級。一旦房地產(chǎn)泡沫發(fā)生破裂，因?yàn)闆]有多元化的投資方式，而金融市場又缺乏有效的投資增長點(diǎn)，所以會(huì)發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)聚攏情況，這會(huì)嚴(yán)重影響國家持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）金融生態(tài)影響房地產(chǎn)價(jià)格

在金融生態(tài)環(huán)境下，貨幣環(huán)境比較寬松，并且持續(xù)的利率比較低，這導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)的行為盛行。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資金分析，自籌資金一般只占少部分，一般都是貸款和利用外來資金補(bǔ)充。我國的貸款門檻比較低，這導(dǎo)致在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場投入了大量的貸款資金，使貸款資金成為了一種追求快速投機(jī)利潤的資金。金融機(jī)構(gòu)推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成過程，在泡沫破滅時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)成為受害者。在房地產(chǎn)泡沫發(fā)生破裂時(shí)，會(huì)導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，這會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格加速下降。經(jīng)濟(jì)危機(jī)持續(xù)中，如果金融沒有與房地產(chǎn)割裂關(guān)系，并且不斷的把資金注入到房地產(chǎn)行業(yè)中，會(huì)使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)利用銀行波及到整體的經(jīng)濟(jì)。

二、金融生態(tài)視角下我國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的問題

我國的經(jīng)濟(jì)需要健康持續(xù)的發(fā)展，那么就要保證我國的金融生態(tài)能夠穩(wěn)定，所以要及時(shí)的調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，避免房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。在2010年，我國出臺了相應(yīng)的政策阻止了從信貸危機(jī)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)危機(jī)，從而有效的避免了房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格是復(fù)雜的工程，所以要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)在調(diào)控中的問題，然后及時(shí)解決，促使房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控工作的有效性。

（一）缺乏明確的調(diào)控目標(biāo)

在測定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)候，沒有科學(xué)合理的指標(biāo)。利用宏觀調(diào)控就是為能夠使房地產(chǎn)價(jià)格回歸到合理的水平，關(guān)鍵的問題是我國房價(jià)的合理水平的判定是一個(gè)復(fù)雜的問題。很多人都是用國際上的指標(biāo)，使用家庭收入、房租與房價(jià)產(chǎn)生對比，然后在比較其他一些國家的房價(jià)，從而來制定我國房價(jià)合理的水平。這種參照比是不準(zhǔn)確的，在不同的國家有不同的金融生態(tài)，收入和支出上有很大的差別。房地產(chǎn)的快速發(fā)展使我國取得了很大的經(jīng)濟(jì)效果，并且存在嚴(yán)重的依賴感，這樣使調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的效果被弱化。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈非常長，對很多的行業(yè)都有所涉及，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，有效的帶動(dòng)了我國GDP的增長。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)抑制消費(fèi)，是很多的投資消費(fèi)行業(yè)的資金下降，導(dǎo)致投資結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成。房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，印制了其他的一些產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展過分的依賴于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)加大了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。我國政府徘徊于蜘蛛產(chǎn)業(yè)與公眾利益之間，而房產(chǎn)商為了獲取更高的利潤不斷加大投資，銀行提供各種優(yōu)惠的信貸，各種都在追求利益最大化而導(dǎo)致非理性的投資和管理，弱化了調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的效果，從而出現(xiàn)了房價(jià)越調(diào)控越漲價(jià)的局面。

（二）缺乏符合市場規(guī)律的調(diào)控政策

最初，調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格是為了抑制投機(jī)型的需求，不過實(shí)際結(jié)果卻是印制了房地產(chǎn)的市場供給關(guān)系。近些年，我國的房價(jià)持續(xù)快速上漲，主要原因就是市場的供求矛盾，所以從長遠(yuǎn)的角度來看，房價(jià)的支撐需要市場需求。如果不能夠供應(yīng)市場的需求，導(dǎo)致供應(yīng)緊缺，那么房價(jià)會(huì)依然持續(xù)上漲。在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，銀行限制了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，這不但沒有緩解房地產(chǎn)的市場供給，反而會(huì)使這種情況更加嚴(yán)重。

（三）調(diào)控房地產(chǎn)政策的效果有限

三、基于生態(tài)視角下進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

（一）調(diào)控目標(biāo)設(shè)計(jì)要合理

調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵時(shí)設(shè)計(jì)調(diào)控目標(biāo)要科學(xué)合理，并且能夠有序的展開。如果僅對房價(jià)進(jìn)行機(jī)械的打壓和抑制以及控制房地產(chǎn)的成交量，都會(huì)錯(cuò)誤的調(diào)控目標(biāo)。要?jiǎng)訂T房地產(chǎn)相關(guān)的部門研究房地產(chǎn)市場的規(guī)律，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。判斷房地產(chǎn)價(jià)格的合理區(qū)間要參考開發(fā)商利潤與社會(huì)利潤，如果開發(fā)商的利潤與社會(huì)利潤發(fā)生了很大的偏差，就應(yīng)該優(yōu)化和升級產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。

（二）利用政策引導(dǎo)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

首先要改革土地的征稅制度，是房地產(chǎn)各方的博弈瓦解，使投機(jī)性的需求被有效的抑制。我國依靠土地來創(chuàng)造財(cái)政收入，形成土地財(cái)政，為了獲取更高的土地財(cái)政，不斷的提升土地價(jià)格從而獲取更高的土地出讓資金。在很多的發(fā)達(dá)國家不是通過出讓土地獲取土地財(cái)政，而是利用征收稅務(wù)等方式獲取。所以要對這種畸形的財(cái)政收入進(jìn)行修改，保護(hù)耕地，發(fā)展工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，并且增加房地產(chǎn)投機(jī)性的成本，這樣能夠抑制房地產(chǎn)投機(jī)，促進(jìn)房價(jià)下降。然后要利用財(cái)政補(bǔ)貼向優(yōu)秀企業(yè)貸款。因?yàn)榉績r(jià)的快速上漲，導(dǎo)致很多行業(yè)的投資成本上漲，使很多的企業(yè)家創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力下降。從發(fā)展的角度看，要發(fā)展所有的產(chǎn)業(yè)，避免過分的依賴于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，要向一些優(yōu)秀的企業(yè)提供優(yōu)惠的貸款，促進(jìn)所有的行業(yè)都能夠快速發(fā)展。最后，政府考慮時(shí)要全面綜合的考核，不要僅僅關(guān)注GDP的增幅。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)融資渠道與市場結(jié)構(gòu)

政府要采取有效的措施不斷的優(yōu)化房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，阻止房地產(chǎn)壟斷的形成，要不斷的培育和發(fā)展一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)。國家要出臺相關(guān)的政策來幫助中小型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，為中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供融資上市的渠道，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)能夠參與到房地產(chǎn)市場中，優(yōu)化供給關(guān)系，從而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。

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