本文關(guān)鍵詞：基于實物期權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法探討

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【摘要】：近年來我國住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐漸加大,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略布局逐漸由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迎來了前所未有的發(fā)展機遇,同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也逐步認識到商業(yè)地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險。當前,商業(yè)地產(chǎn)管理者需要面臨更多的不確定性,傳統(tǒng)的投資決策方法已經(jīng)不能滿足管理者的需求,如何使投資決策更加科學(xué)合理,成為管理者的當務(wù)之急。實物期權(quán)從金融期權(quán)衍生而來,作為一種新的項目決策方法,具有傳統(tǒng)折現(xiàn)現(xiàn)金流等方法所不具備的優(yōu)勢,也是解決不確定性問題的有效方法。大多數(shù)學(xué)者將其應(yīng)用于不確定性較高的領(lǐng)域,比如資源開發(fā)、RD項目、高科技項目等,并且取得了較好的成果。近年來國外學(xué)者將實物期權(quán)方法應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,試圖解決項目中不確定性因素帶來的問題,而國內(nèi)關(guān)于此類研究較少。本文將實物期權(quán)方法應(yīng)用于不確定性較高的商業(yè)地產(chǎn)項目,結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)項目特征對實物期權(quán)模型進行分析,量化管理決策的價值,幫助投資者做出科學(xué)的投資決策。實物期權(quán)方法的引進不僅填補了傳統(tǒng)決策方法的不足,也對推動我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)建立科學(xué)高效的投資決策體系具有重大的意義。相對于住宅地產(chǎn)項目商業(yè)地產(chǎn)項目具有高風(fēng)險的特點,且商業(yè)地產(chǎn)項目投資具有不可逆性、投資決策具有靈活性以及項目面臨較多的不確定性因素,傳統(tǒng)的投資決策方法無法解決這些特性所帶來的問題,而實物期權(quán)方法充分考慮到這些特性對項目價值的影響,在填補傳統(tǒng)方法不足的同時,也給商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策方法提供了新的思路。實物期權(quán)方法認為項目不僅含有凈現(xiàn)值還應(yīng)具有期權(quán)的價值,傳統(tǒng)方法只考慮凈現(xiàn)值會錯誤評價項目的價值,甚至錯失有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖�。本文主要研究商業(yè)地產(chǎn)項目中所蘊含延遲期權(quán)的價值,通過構(gòu)建適合商業(yè)地產(chǎn)投資決策特征的B-S模型,計算項目延期后的價值。最后論文采用案例分析方法,驗證模型的有效性。本文一共分為五個章節(jié)。第一部分為引言,主要介紹研究背景及意義、文獻綜述、寫作思路及研究方法、論文框架等內(nèi)容。第二部分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目及投資決策理論概述,首先描述了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)地產(chǎn)的基本特性;其次介紹了商業(yè)地產(chǎn)投資決策相關(guān)理論。第三部分是主要講述如何將實物期權(quán)方法引入到商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中,從分析實物期權(quán)方法優(yōu)勢彌補傳統(tǒng)方法的不足為切入點,引入實物期權(quán)方法,并對其適用性進行分析。第四部分是論文的重點章節(jié),構(gòu)建了基于實物期權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策模型,在介紹實物期權(quán)的基本模型后,基于商業(yè)地產(chǎn)投資決策的特征對B-S模型進行了修正,將模糊數(shù)學(xué)與實物期權(quán)結(jié)合,在此基礎(chǔ)上對B-S模型參數(shù)進行改進,得出最終模型。第五部分是對實物期權(quán)模型的具體應(yīng)用,主要有五個部分,分別是LHL購物廣場背景介紹、LHL購物廣場項目分析、LHL購物廣場項目模型應(yīng)用、實物期權(quán)價值的敏感性分析及本文結(jié)論與應(yīng)用前景分析。目前,我國一些實踐者已經(jīng)開始將實物期權(quán)方法運用到房地產(chǎn)投資決策中,但只有為數(shù)不多的專家學(xué)者將其應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策。本文將實物期權(quán)方法應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項目決策中,進一步完善商業(yè)地產(chǎn)投資決策體系,讓投資決策更加科學(xué)、有效。通過對經(jīng)典B-S模型進行修正,并運用模糊數(shù)學(xué)原理處理模型參數(shù),在方法上有一定的創(chuàng)新性,結(jié)合實際案例研究分析,具有較強的現(xiàn)實意義。
【關(guān)鍵詞】：實物期權(quán) 商業(yè)地產(chǎn)投資決策 模糊數(shù)學(xué)
【學(xué)位授予單位】：江西財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：F299.233.4
【目錄】：

• 摘要9-11
• Abstract11-13
• 1 引言13-20
• 1.1 研究背景和意義13-14
• 1.1.1 研究背景13
• 1.1.2 研究意義13-14
• 1.2 文獻綜述14-17
• 1.2.1 關(guān)于實物期權(quán)方法應(yīng)用的相關(guān)研究14-16
• 1.2.2 基于實物期權(quán)的房地產(chǎn)投資決策相關(guān)研究16-17
• 1.2.3 文獻評述17
• 1.3 研究思路和研究方法17-18
• 1.3.1 研究思路17-18
• 1.3.2 研究方法18
• 1.4 論文的基本框架18-20
• 2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目及投資決策理論概述20-25
• 2.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程20-21
• 2.1.1 可行性研究及土地獲得階段20
• 2.1.2 項目初步規(guī)劃階段20-21
• 2.1.3 項目建設(shè)階段21
• 2.1.4 項目運營管理階段21
• 2.2 商業(yè)地產(chǎn)項目的基本特性21-22
• 2.2.1 項目投資規(guī)模大、投資回收期長、風(fēng)險高21
• 2.2.2 項目管理專業(yè)化21-22
• 2.2.3 項目運營模式創(chuàng)新化22
• 2.3 影響商業(yè)地產(chǎn)投資決策的因素22-23
• 2.3.1 影響商業(yè)地產(chǎn)投資決策的宏觀經(jīng)濟因素22
• 2.3.2 影響商業(yè)地產(chǎn)投資決策的政策制度因素22-23
• 2.3.3 影響商業(yè)地產(chǎn)投資決策的項目自身因素23
• 2.4 商業(yè)地產(chǎn)投資決策的特性23-25
• 2.4.1 不可逆性23
• 2.4.2 不確定性23-24
• 2.4.3 靈活性24-25
• 3 商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法及實物期權(quán)方法引入分析25-31
• 3.1 商業(yè)地產(chǎn)投資決策傳統(tǒng)方法25-26
• 3.1.1 凈現(xiàn)值法25
• 3.1.2 內(nèi)部收益率法25-26
• 3.1.3 決策樹分析法26
• 3.1.4 敏感性分析26
• 3.2 傳統(tǒng)方法的局限性26-28
• 3.2.1 難以解決項目投資中的不確定性因素帶來的問題27
• 3.2.2 忽略了項目投資中的不可逆性和可延遲性27-28
• 3.2.3 沒有考慮項目投資中戰(zhàn)略的柔性價值28
• 3.3 商業(yè)地產(chǎn)投資決策中實物期權(quán)的引入28-29
• 3.3.1 商業(yè)地產(chǎn)投資決策中隱含的實物期權(quán)思維方式28-29
• 3.3.2 商業(yè)地產(chǎn)投資決策中蘊含的實物期權(quán)種類29
• 3.4 商業(yè)地產(chǎn)投資決策中實物期權(quán)方法的適用性分析29-31
• 3.4.1 積極面對商業(yè)地產(chǎn)項目價值的不確定性29-30
• 3.4.2 考慮了項目投資的可延遲性30
• 3.4.3 量化了商業(yè)地產(chǎn)投資決策的靈活性30-31
• 4 基于實物期權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策模型構(gòu)建31-43
• 4.1 實物期權(quán)的基本模型31-34
• 4.1.1 離散時間狀態(tài)下的二叉數(shù)模型31-33
• 4.1.2 連續(xù)時間狀態(tài)下的B-S模型33-34
• 4.2 基于商業(yè)地產(chǎn)投資決策的特征對B-S模型的修正34-37
• 4.2.1 考慮租金的不確定性34
• 4.2.2 考慮土地的限制費用34-35
• 4.2.3 考慮負的紅利35
• 4.2.4 修正后的B-S模型35-37
• 4.3 實物期權(quán)模型中模糊數(shù)學(xué)的引入37-40
• 4.3.1 模糊數(shù)對描述未來高度不確定信息的優(yōu)化37-38
• 4.3.2 實物期權(quán)模型中應(yīng)用模糊數(shù)的原理38-40
• 4.4 結(jié)合模糊數(shù)學(xué)方法對B-S模型參數(shù)的改進40-43
• 4.4.1 對項目未來價值估計的改進40-41
• 4.4.2 對項目成本估計的改進41-43
• 5 模型應(yīng)用——實際案例分析43-61
• 5.1 LHL購物廣場背景介紹43
• 5.1.1 LHL購物廣場項目的基本情況43
• 5.1.2 開發(fā)商——XY集團情況介紹43
• 5.2 LHL購物廣場項目分析43-44
• 5.2.1 LHL購物廣場項目投資決策的特征43-44
• 5.2.2 LHL購物廣場項目中實物期權(quán)的識別44
• 5.3 LHL購物廣場項目模型應(yīng)用44-57
• 5.3.1 基于傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法對項目價值的評估44-50
• 5.3.2 基于實物期權(quán)模型對項目價值的評估50-57
• 5.3.3 實物期權(quán)法與傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法評價結(jié)果分析57
• 5.4 實物期權(quán)價值的敏感性分析57-58
• 5.4.1 對租賃價格的敏感性分析57-58
• 5.4.2 對投資費用的敏感性分析58
• 5.5 本文結(jié)論與應(yīng)用前景分析58-61
• 5.5.1 本文結(jié)論58-59
• 5.5.2 應(yīng)用前景分析59-61
• 結(jié)束語61-62
• 參考文獻62-66
• 致謝66-67

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本文編號：1089690