本文關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)民事法律問題研究

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【摘要】：黨的十八屆三中全會作出的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提到:“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價�！鞭r(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市進(jìn)而建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,是改革完善土地制度、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、進(jìn)一步完善社會主義土地市場體系、更好地發(fā)揮市場在土地資源配置中的決定性作用、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用、促進(jìn)社會公平的重大改革舉措。然而,該《決定》僅規(guī)定了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以入市流轉(zhuǎn),并沒有對如何流轉(zhuǎn)進(jìn)行具體規(guī)定。本文從民法角度入手以集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度構(gòu)建為核心,分為六部分:第一部分,對“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”的概念、特征和范圍進(jìn)行界定,并在此基礎(chǔ)上探討“集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”的概念、法理基礎(chǔ)等基本理論問題,認(rèn)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)分為初次流轉(zhuǎn)與再次流轉(zhuǎn)。同時,對法律、國家政策進(jìn)行深入剖析,并對各地方試點立法樣本進(jìn)行了比較和總結(jié),進(jìn)而得出結(jié)論:集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在立法和實踐中均具備可行性。第二部分,就集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體進(jìn)行分析,現(xiàn)階段在理論上主要存在著所有者與使用者之爭、村集體與地方政府之爭。通過比較各地方的試點的實踐經(jīng)驗,也存在著政府為主體與政府和集體為共同主體的差異。在借鑒各地方實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,筆者認(rèn)為,集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)區(qū)分初次流轉(zhuǎn)與再次流轉(zhuǎn)區(qū)別對待,初次流轉(zhuǎn)主體應(yīng)為所有者與使用者,再次流轉(zhuǎn)主體則是使用者無疑,且不應(yīng)再對再次流轉(zhuǎn)的主體范圍設(shè)立限制。第三部分,對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體范圍做了界定。從現(xiàn)有理論中在的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體應(yīng)為存量建設(shè)用地與增量建設(shè)用地,以及是否應(yīng)將范圍限定為城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域外的爭議入手,結(jié)合現(xiàn)實中存在的情況,通過對地方試點實踐經(jīng)驗的總結(jié),闡明了筆者的觀點:集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體范圍應(yīng)為存量建設(shè)用地,不應(yīng)再要求其必須屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域外的集體建設(shè)用地。第四部分,從集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式入手,對現(xiàn)階段存在的流轉(zhuǎn)形式的多樣性問題進(jìn)行了分析闡述。將流轉(zhuǎn)方式區(qū)分初次流轉(zhuǎn)與再次流轉(zhuǎn)分別討論,存在主要爭議是除了出租與出讓外初次流轉(zhuǎn)是否還可以采用其他的方式。同時對多地方流轉(zhuǎn)形式進(jìn)行總結(jié)分析,借鑒各地方試點的立法和實踐經(jīng)驗,筆者認(rèn)為,應(yīng)將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)方式限定為出讓和出租,再次流轉(zhuǎn)方式限定為轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押等方式。第五部分,討論了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后的用途,從理論和實踐兩方面分析了集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后是否能夠用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的問題,明確了流轉(zhuǎn)后的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用途必須符合土地用途管制和規(guī)劃,禁止用于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。第六部分,討論的是集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配制度。將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分為初次流轉(zhuǎn)的收益與再次流轉(zhuǎn)的收益,分析了政府與集體以及集體內(nèi)部之間存在的利益沖突。對政府應(yīng)否參加初次流轉(zhuǎn)的收益分配,政府采取何種形式參與再次流轉(zhuǎn)的收益分配、分配比例如何確定,以及再次流轉(zhuǎn)的增值收益在所有者與使用者之間的如何分配等問題進(jìn)行了論述。筆者關(guān)于完善收益分配制度的合理化建議,認(rèn)為應(yīng)將政府參與初次流轉(zhuǎn)的收益分配,并將政府參與再次流轉(zhuǎn)收益分配的形式限定為稅收的方式,其比例比照國有土地的稅制結(jié)構(gòu),而對于再次流轉(zhuǎn)后土地的增值收益則應(yīng)在繳納必要稅費后歸使用者所有,從而使集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度更加完整,具備實踐的可行性。
【關(guān)鍵詞】：集體經(jīng)營性建設(shè)用地 使用權(quán) 初次流轉(zhuǎn) 再次流轉(zhuǎn) 收益分配
【學(xué)位授予單位】：遼寧大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：D922.3;D923.2
【目錄】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-12
• 序言12-13
• 1 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的依據(jù)13-22
• 1.1 集體經(jīng)營性建設(shè)用地及其使用權(quán)流轉(zhuǎn)的界定13-14
• 1.1.1 集體經(jīng)營性建設(shè)用地的概念及特征13
• 1.1.2 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念13-14
• 1.2 理論依據(jù)14-17
• 1.2.1 所有權(quán)平等保護(hù)原則14-15
• 1.2.2 權(quán)利制約理論15-16
• 1.2.3 土地所有權(quán)的雙重特性16-17
• 1.3 現(xiàn)實依據(jù)17-22
• 1.3.1 現(xiàn)行法律的規(guī)定為流轉(zhuǎn)制度留下了空間17-18
• 1.3.2 從禁止到逐漸放開的政策導(dǎo)向18-19
• 1.3.3 各地方試點的立法嘗試19-22
• 2 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體22-25
• 2.1 主體存爭議22-24
• 2.1.1 是否區(qū)分初次與再次流轉(zhuǎn)之爭22-23
• 2.1.2 內(nèi)部流轉(zhuǎn)與外部流轉(zhuǎn)之爭23
• 2.1.3 村集體與地方政府之爭23-24
• 2.2 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體制度構(gòu)建24-25
• 2.2.1 出讓主體范圍界定應(yīng)區(qū)分初次流轉(zhuǎn)與再次流轉(zhuǎn)24
• 2.2.2 主體應(yīng)無范圍限制24-25
• 2.2.3 集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)取代政府作為流轉(zhuǎn)主體25
• 3 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客體范圍25-28
• 3.1 客體范圍的爭議26
• 3.1.1 客體范圍的存量建設(shè)用地與規(guī)劃確定的建設(shè)用地之爭26
• 3.1.2 城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外之爭26
• 3.2 各試點流轉(zhuǎn)客體范圍的立法樣本分析26-27
• 3.2.1 流轉(zhuǎn)范圍多為城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以外的集體建設(shè)用地27
• 3.2.2 符合土地利用總體規(guī)劃的土地27
• 3.3 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)客體的范圍界定27-28
• 3.3.1 應(yīng)為存量建設(shè)用地27-28
• 3.3.2 不再區(qū)分城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)外28
• 4 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式28-34
• 4.1 各地方試點流轉(zhuǎn)方式的評價29-30
• 4.1.1 流轉(zhuǎn)方式上未明確區(qū)分初次流轉(zhuǎn)與再次流轉(zhuǎn)29
• 4.1.2 實踐中常以出讓、出租、抵押等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)29-30
• 4.2 初次流轉(zhuǎn)方式選擇30-33
• 4.2.1 初次流轉(zhuǎn)方式的選擇存在爭議30
• 4.2.2 初始流轉(zhuǎn)的方式可限定為使用權(quán)出讓和出租30-32
• 4.2.3 明確初次流轉(zhuǎn)中出讓的形式32-33
• 4.3 再次流轉(zhuǎn)方式選擇33-34
• 4.3.1 再次流轉(zhuǎn)方式選擇中存在的問題33
• 4.3.2 再次流轉(zhuǎn)可采取轉(zhuǎn)讓、出租、抵押方式33-34
• 5 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后的用途34-37
• 5.1 流轉(zhuǎn)后的集體經(jīng)營性建設(shè)用地用途存爭議34-36
• 5.1.1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)之禁止說35
• 5.1.2 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)之允許說35-36
• 5.2 集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的用途限制36-37
• 5.2.1 應(yīng)符合土地用途管制與規(guī)劃36-37
• 5.2.2 禁止從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)37
• 6 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度的構(gòu)建37-44
• 6.1 收益分配制度的不同模式和學(xué)術(shù)爭論38-40
• 6.1.1 政府能否直接參與初次收益分配存爭議38-39
• 6.1.2 政府參與再次收益分配的方式存在差異39
• 6.1.3 再次流轉(zhuǎn)時土地所有權(quán)人與土地使用權(quán)人增值收益分配權(quán)之爭39-40
• 6.2 收益分配制度的構(gòu)建40-42
• 6.2.1 排除政府直接參與收益初次分配40-41
• 6.2.2 政府以稅收形式參與收益再次分配41
• 6.2.3 集體組織自主確定流轉(zhuǎn)收益分配41-42
• 6.3 流轉(zhuǎn)收益權(quán)利份額在不同主體間的分配比例42-44
• 6.3.1 政府參與收益分配比例的范圍界限42
• 6.3.2 集體組織對流轉(zhuǎn)收益的管理支配限制42-44
• 結(jié)論44-45
• 參考文獻(xiàn)45-50
• 致謝50-51

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：913188