房地產(chǎn)行業(yè)在我國歷經(jīng)了30多年的發(fā)展,一度成為我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè),在黃金時期,基本上投身于房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)都可以滿載而歸,但隨著市場形勢的變化,房地產(chǎn)行業(yè)開始從黃金時期向白銀時期轉(zhuǎn)變。我國的房地產(chǎn)企業(yè)沿用的模式一直是重資產(chǎn)模式,企業(yè)集投資、建設(shè)、管理于一體,獨享收益,在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期幫助企業(yè)完成了一輪又一輪的資本積累,但由于這種模式具有建設(shè)周期長、投資大、風(fēng)險高的特點,在現(xiàn)階段已經(jīng)難以繼續(xù)生存,面臨著許多問題,如企業(yè)利潤率下降、產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重等,企業(yè)開始轉(zhuǎn)變發(fā)展思路,尋求轉(zhuǎn)型,輕資產(chǎn)運營模式成了許多企業(yè)的首選。本文以萬科為研究對象,對比分析了萬科轉(zhuǎn)型前后財務(wù)績效上的變化,總結(jié)了萬科實施輕資產(chǎn)運營模式的成功經(jīng)驗,以給相關(guān)企業(yè)提供借鑒。在引入案例之前,首先介紹了輕資產(chǎn)運營的概念及其理論基礎(chǔ),然后闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程和轉(zhuǎn)型動因以及房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)模式。在案例分析部分,簡述萬科的發(fā)展歷程,出于降低融資成本和財務(wù)風(fēng)險、提升品牌影響力、提高行業(yè)競爭力的需要,萬科開始積極轉(zhuǎn)型,其主要途徑有“小股操盤”模式、事業(yè)合伙人制度、房地產(chǎn)金融化等。文章基于傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟增加值兩方面分... 

【文章來源】：華僑大學(xué)福建省

【文章頁數(shù)】：66 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【部分圖文】：

資產(chǎn)負債率

華僑大學(xué)碩士學(xué)位論文16求關(guān)系的影響，土地的出讓價格也在不斷上升。（2）房地產(chǎn)市場不溫不火。在土地價格上漲的同時，房地產(chǎn)行業(yè)卻一直不溫不火，主要是由以下幾個因素影響。一方面是受政策的影響，這些年政府一直強調(diào)房子是用來住的，不是用來炒的，所以一直在打壓投機性需求，強調(diào)剛性需求。以新國八條為例，要求強調(diào)差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套房的首付比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另一方面，主要受供求關(guān)系的影響。除去北上廣深等熱門地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)的需求高點趨于飽和而供求高點仍在繼續(xù)，這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)將趨向平穩(wěn)，諸多房地產(chǎn)行業(yè)開始降價出售房產(chǎn)。土地價格的上漲和房地產(chǎn)行業(yè)的冷清導(dǎo)致土地的增值收益下降，過去依靠土地紅利的時代一去不復(fù)返，而企業(yè)的財務(wù)費用和資本成本卻在不斷增加。3.3.3行業(yè)競爭激烈，同質(zhì)化嚴重圖3.2房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期，基本上所有的房地產(chǎn)商都可以賺取豐厚的利潤，一時間風(fēng)靡全國，從圖3.2可以看出，過去十余年來，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量在不斷增加，從2007年的62518家增長到2017年的95897家，隨著白銀時期的到來

華僑大學(xué)碩士學(xué)位論文28圖5.1萬科2012-2018年無息負債變動情況圖數(shù)據(jù)來源：萬科年報5.1.3資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理化輕資產(chǎn)運營可以幫助企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保證資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的合理化，萬科作為房地產(chǎn)企業(yè)，存貨占總資產(chǎn)的比例高是理所當(dāng)然的事，存貨也是企業(yè)的重要資源。從圖5.2可以看出，在沒有實施輕資產(chǎn)運營的前兩年里，無論是存貨占總資產(chǎn)的比重還是擬開發(fā)產(chǎn)品占存貨的比重都呈現(xiàn)上升趨勢，而在實施輕資產(chǎn)運營模式以后，存貨的占比有著較為明顯的下降速度，從2012年的67.37%下降到2018年的49.08%，尤其是在受市場波動影響的2014-2015年土地成本不斷增加，但是萬科的存貨占比依然在下降，說明實施輕資產(chǎn)運營后萬科對土地的依賴程度在下降，更多的是依靠品牌、管理技術(shù)、管理團隊來尋求多元化發(fā)展，且有可能繼續(xù)保持下降趨勢。擬開發(fā)產(chǎn)品占存貨的比例雖然不像存貨占總資產(chǎn)比例那么明顯下降，但是整體來說，還是相對保持著平穩(wěn)較低的水平，尤其是在2018年，較前一年下降了10個百分點，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是為了更好的應(yīng)對市場變化所帶來的風(fēng)險，保障收益的穩(wěn)定性，也說明萬科越來越重視資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的健康化。

【參考文獻】：
期刊論文
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碩士論文
[1]商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式案例研究[D]. 劉瑋璇.江西財經(jīng)大學(xué) 2018
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本文編號：3510226