2000年以來,我國的房地產(chǎn)行業(yè)進入發(fā)展黃金時期。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中,商品房價格也快速上漲,但不同地區(qū)商品房價格卻表現(xiàn)出了顯著差異。不僅北京、上海等一線城市房價與其他城市房價差異巨大,而且同一地區(qū)或�。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）不同城市的房價差異也越來越大。房地產(chǎn)市場的這種區(qū)域價格異質(zhì)性決定了統(tǒng)一房價調(diào)控政策無法滿足調(diào)控不同地區(qū)房地產(chǎn)價格的要求,必須對影響房地產(chǎn)價格差異的因素予以具體分析,才能因地制宜制定適合不同地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。東北是我國重要的重工業(yè)生產(chǎn)基地,整體看東北地區(qū)商品房價格要顯著低于一線城市,同時商品房價格在區(qū)域內(nèi)部也存在著明顯的差異性。目前從區(qū)域經(jīng)濟學角度探究區(qū)域內(nèi)商品房價格差異的研究尚顯不足,關(guān)注某一具體區(qū)域內(nèi)不同城市間商品房價格差異的文獻也相對稀缺,因此以區(qū)域經(jīng)濟學為切入點,探究東北地區(qū)商品住宅價格差異與影響因素具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。本文旨在研究哪些因素造成了東北地區(qū)商品房價格差異。本文以東北地區(qū)34個地級以上城市作為研究對象,對2004年到2018年間房價和房價差異性變化情況進行了梳理和分析,得出結(jié)論如下:第一,K-means聚類分析結(jié)果和隨機效應(yīng)模型回歸結(jié)... 

【文章來源】：吉林大學吉林省 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

【文章頁數(shù)】：70 頁

【學位級別】：碩士

【部分圖文】：

房地產(chǎn)市場構(gòu)成

我國房地產(chǎn)市場深受政策影響,由于市場不完全、外部性等原因,房地產(chǎn)市場很難自行調(diào)整到帕累托最優(yōu)狀態(tài),需要政府的外部干預(yù)。凱恩斯主義理論為政府對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控提供了政策依據(jù),當市場自身調(diào)節(jié)機制存在缺陷時,價格不能實現(xiàn)有效均衡,從而會導致供過于求或供不應(yīng)求的狀況發(fā)生,前者導致生產(chǎn)過剩、經(jīng)濟增速放緩,后者導致物價飛漲、黑市橫行。因此要求政府在供過于求的情況下采用擴張的財政政策或貨幣政策,以刺激內(nèi)需,促進需求與供給差距縮��；在供不應(yīng)求時采用緊縮的宏觀政策,以防經(jīng)濟過熱,造成過度通貨膨脹等后果,為經(jīng)濟運行降溫。宏觀經(jīng)濟政策時我國房地產(chǎn)的重要影響因素,經(jīng)濟政策的切換會導致房地產(chǎn)價格波動,并影響其發(fā)展速度與發(fā)展方向。圖1.2為1999年至2019年的國房經(jīng)濟指數(shù),2017年起基年從2000年,修改到了2016年,指數(shù)在100以下為不景氣區(qū)間用灰色陰影表示,相反為景氣區(qū)間。觀察指數(shù)走勢,可見房地產(chǎn)市場景氣程度的擴張與收縮狀態(tài)交替出現(xiàn),1999年至2007年之間,我國經(jīng)濟逐步走出了東南亞金融危機陰影,經(jīng)濟增速顯著回升,并進入快速增長狀態(tài),2005年到2007年經(jīng)濟增速連續(xù)保持在10%以上,2007年最高達到14.23%,經(jīng)濟有從高速增長轉(zhuǎn)為過熱增長的態(tài)勢。為防止經(jīng)濟過熱與通貨膨脹,2007年底我國調(diào)整宏觀政策方向,貨幣政策十年來首次從緊,在房地產(chǎn)市場中明確二套房的定義,以降低居民購買二套房的需求。但2008年美國次貸危機導致雷曼兄弟等企業(yè)紛紛破產(chǎn),金融危機的陰影席卷全球,并進一步發(fā)展成為有史以來最嚴重的經(jīng)濟危機,我國房地產(chǎn)市場也沒能獨善其身,從圖可以明顯看出2008年下半年受經(jīng)濟危機波及,國房景氣指數(shù)掉到榮枯線以下。為避免恐慌情緒進一步擴大,我國政府部門聯(lián)合救市,先后實施了"四萬億"計劃與結(jié)構(gòu)性減稅,其中對普通個人購買90平方米以下的房產(chǎn),稅率調(diào)整到1%以下,并鼓勵地方政府制定購房鼓勵政策,進行公積金貸款利率下調(diào)等。通過一系列的宏觀政策調(diào)整,我國經(jīng)濟增速在2009年下半年實現(xiàn)了反轉(zhuǎn),扶植房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策也產(chǎn)生了成效,國房景氣指數(shù)也再次回升到100以上,并開始進入快速擴張階段。隨著危機后經(jīng)濟回暖,國內(nèi)投資背景向好,外資大量涌入我國房地產(chǎn)市場,造成一些城市房價劇烈波動,對經(jīng)濟長期健康發(fā)展是不利的,為遏制"炒樓"行為,我國政府在2010年1月7日、2010年4月17日、2010年9月29日、2011年1月26日、2013年2月20日分別出臺了4號文件、10號文件、新4號文件、新國八條與國五條,密集的宏觀調(diào)控要求嚴防房價過度波動,打擊違規(guī)買賣,控制房地產(chǎn)市場中的過度投機,逐步解決居民面臨的住房問題。從圖中所示可以看到不斷升級的宏觀調(diào)控政策取得了有效成果,房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為收縮階段,一定時間內(nèi)維持了房價總體穩(wěn)定。2014年起我國面臨經(jīng)濟發(fā)展緩慢問題,2015年我國全面進入新常態(tài),發(fā)展模式換擋,由高速發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展,為緩解經(jīng)濟下行壓力,對房地產(chǎn)的調(diào)控政策有所松綁,2015年"330新政"改變了二手房營業(yè)稅免征期限,又對二套商業(yè)貸款最低首付比例進行下調(diào),2016年進一步調(diào)整房屋契稅,房地產(chǎn)市場回暖。之后國房景氣指數(shù)回到榮枯線以上,并保持了相對穩(wěn)定,這與堅定"房子是用來住的,不是用來炒的"定位相吻合�；仡檱艺哒{(diào)控與房地產(chǎn)市場景氣程度的動態(tài)博弈,可見政策因素是房地產(chǎn)市場變動的重要原因,但雖然經(jīng)過多輪調(diào)控,我國北上廣深等一線城市的房價依然增速明顯,尋找適應(yīng)我國國情與社會主義發(fā)展階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制依然任重道遠。

雖然房地產(chǎn)市場擁有一些自身獨有的特征,但是仍然受到供給與需求雙方的相互力量影響。從供給方向看,房地產(chǎn)的建設(shè)周期長,供給存在滯后性,由上一期的需求、建設(shè)成本等決定當期的供給,并影響下一期的房地產(chǎn)存量。從需求方向看,消費者通過對房地產(chǎn)進行消費或投資進而獲得效用,若在短期內(nèi)房地產(chǎn)的供給數(shù)量難以改變,則需求是決定房地產(chǎn)價格變動方向的主要力量。當供給和需求在理想狀態(tài)下達到均衡時,市場處于穩(wěn)態(tài),即房地產(chǎn)市場內(nèi)的供給與需求動態(tài)平衡。圖1.3用四象限模型來探討房地產(chǎn)市場的價格決定。與一般商品不同,房地產(chǎn)市場中的供給在短期很難改變,并且異質(zhì)性明顯,因此價格決定過程也與一般商品有差異。首先討論第一象限,它代表了房地產(chǎn)消費市場,橫軸是房地產(chǎn)存量,縱軸為房地產(chǎn)價格。從需求曲線可知,當房地產(chǎn)價格發(fā)生變動時,需求量也發(fā)生變化,價格越高需求量越低,二者之間為負相關(guān)關(guān)系。供給曲線在房地產(chǎn)消費市場短期是一條與橫軸垂直的線,表明短期內(nèi)房地產(chǎn)供給數(shù)量難以改變,此時市場中房地產(chǎn)價格由需求曲線來決定。第二象限代表房地產(chǎn)建設(shè)曲線,決定房地產(chǎn)供給,反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)商如何確定新建房產(chǎn)數(shù)量�？v坐標仍然代表房地產(chǎn)價格,橫坐標是房地產(chǎn)流量,房地產(chǎn)價格越高時,開發(fā)商越有動力雇傭勞動力大量建設(shè)新房,因此隨著價格的走高,新房數(shù)量越多,二者之間正相關(guān)。同時注意到曲線與縱軸交點截距為正,表示在一定價格之下,新房供給為零,只有市場上房地產(chǎn)價格高于該價格,才有新建房地產(chǎn)供應(yīng)。第三象限為房地產(chǎn)供給市場,是房地產(chǎn)進行流量與存量轉(zhuǎn)化的市場,反映在曲線上為一定時期內(nèi)的新開發(fā)房地產(chǎn)數(shù)量,減去房屋折舊等造成的存量損失,等于現(xiàn)有房地產(chǎn)存量,因此房地產(chǎn)流量越多會導致存量越多�？梢姺康禺a(chǎn)供給市場與房地產(chǎn)建設(shè)市場有很大不同,曲線從坐標軸原點出發(fā),表明當沒有新建房屋時,房地產(chǎn)供給市場中的流量與存量房屋不存在轉(zhuǎn)化關(guān)系,若市場處于均衡狀態(tài),則房地產(chǎn)折舊數(shù)量剛好等于新建房屋數(shù)量,房地產(chǎn)存量總體不變。第四象限為一條45度傾斜的直線,將房地產(chǎn)供給市場與消費市場連接起來,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的流量轉(zhuǎn)化為存量比較困難,但長期外部條件變化會引起第二象限新建房屋數(shù)量變化,導致第三象限的供給曲線斜率改變,投射到房地產(chǎn)消費市場體現(xiàn)為供給曲線位置變動,房地產(chǎn)均衡價格改變。

【參考文獻】：
期刊論文
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碩士論文
[1]中國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異研究[D]. 胡夢飛.廈門大學 2017
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[3]我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異及影響因素研究[D]. 李巧波.華東師范大學 2011
[4]我國房地產(chǎn)泡沫的理論與實證分析[D]. 趙永芳.首都經(jīng)濟貿(mào)易大學 2003



本文編號：3368693