房地產(chǎn)前期策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)總要的環(huán)節(jié)。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，前期策劃往往不受重視，往往在前期策劃過(guò)程中采取“拍腦袋”做決定的方法來(lái)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位、戶型配比、目標(biāo)客戶等，忽略了對(duì)相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)的銷售情況及各項(xiàng)現(xiàn)有數(shù)據(jù)的分析及預(yù)測(cè)，使得項(xiàng)目在投放到市場(chǎng)后銷售狀況與預(yù)期大相徑庭。本文主要探討的是某國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在津開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃中的得失。首先介紹了房地產(chǎn)前期策劃的發(fā)展以及在我國(guó)的現(xiàn)狀，并系統(tǒng)的介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的常用術(shù)語(yǔ)，以及目前各房地產(chǎn)公司普遍的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程。其次紹了房地產(chǎn)策劃的分類和前期策劃的工作流程，并介紹了前期策劃需調(diào)查的重點(diǎn)，通過(guò)實(shí)例介紹了前期策劃與成本、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)及市場(chǎng)營(yíng)銷各環(huán)節(jié)的關(guān)系。再次對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境進(jìn)行了分析，并簡(jiǎn)單介紹了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的背景及其在津開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境。介紹了通過(guò)對(duì)比該項(xiàng)目及其主要競(jìng)品項(xiàng)目的前期策劃成果及銷售狀況，指出該項(xiàng)目前期策劃方面存在的問(wèn)題及改善情況。最后對(duì)房地產(chǎn)前期策劃進(jìn)行了總結(jié)及展望。本文通過(guò)對(duì)某公司前期策劃的不足及改善措施進(jìn)行了分析，說(shuō)明了前期策劃中常見(jiàn)的一些問(wèn)題，并對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)。相信在不久的將來(lái)... 

【文章來(lái)源】：天津大學(xué)天津市 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

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【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期策劃的工作流程圖

開(kāi)發(fā)商在觀望政策動(dòng)向、老百姓在觀望價(jià)格走勢(shì)，濃厚的觀望情緒使市場(chǎng)漸漸走向低迷。2011 在 4 月底，伴隨著一批大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、加推，市場(chǎng)逐漸暖，市場(chǎng)成交量開(kāi)始放大。值得一提的是，天津市全年商品住宅供應(yīng)量高達(dá)1536.41 萬(wàn)平米，同比增加了 21.12%，幾乎相當(dāng)于 08、09 年兩年的總供應(yīng)量但巨額的供應(yīng)量并未全部轉(zhuǎn)化成銷量，成交量始終不溫不火，月均維持在 80 平米左右。 即便是在“金九月”，供應(yīng)量高達(dá) 250 萬(wàn)平米，成交量也僅為 92 平米，尚未達(dá)到 2 月份成交水平。市場(chǎng)在掙扎了 5 個(gè)月后，消耗了大部分剛需求后，成交量開(kāi)始出現(xiàn)下滑。 進(jìn)入 11 月，政策層面放出消息 2012 將持續(xù)控政策。從發(fā)展商到購(gòu)房者，基本都對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期減弱，市場(chǎng)信心逐步受挫。在 11 月份天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象，成交僅為 46.48 萬(wàn)平創(chuàng) 2010 年 2 月份以來(lái)最差成交數(shù)據(jù)，隨后市場(chǎng)再次陷入低潮。2012 年上半受各大銀行貸款利率下調(diào)以及剛性需求集中爆發(fā)的影響，商品房成交面積持續(xù)增加，2012 年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)小高潮，從 5 月份開(kāi)始月成交量終維持在 100 萬(wàn)平方米左右，6 月份商品房成交量達(dá)到今年的最到點(diǎn)，成交面積達(dá)到 113.13 萬(wàn)平方米，具體成交走勢(shì)及數(shù)據(jù)見(jiàn)圖 3-7 及表 3-2。

3.2.1 近五年天津土地市場(chǎng)概述如圖 3-14 所示，2007 年至今，天津土地市場(chǎng)成交量總體上呈上升趨勢(shì)，由于限購(gòu)政策的影響，2012 年前三季度成交量有所下降。非住宅用地成交價(jià)格波動(dòng)較大，2010 年最高，達(dá)到 1184 元/平米，隨后逐年下降，2012 年至今的非住宅土地成交價(jià)格僅為 760 元/平米；住宅用地成交價(jià)格從 2008 年開(kāi)始總體呈上漲趨勢(shì)，從 2008 年的 987 元/平方米上漲到 2012 年的 2475 元/平方米。成交平均溢價(jià)率方面，住宅和非住宅均成波動(dòng)形式，且波動(dòng)的拐點(diǎn)相同，出現(xiàn)這種情況的原因也是由于政策的影響。從 2007 年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)上漲速度快，在此影響下，2008年的土地市場(chǎng)也是近年來(lái)最為火爆的，在土地供應(yīng)量增多的情況下，溢價(jià)率高達(dá) 19%，說(shuō)明各開(kāi)發(fā)商普遍看好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期，搶地?zé)崆楦裢飧邼q。2009 年開(kāi)始，受?chē)?guó)際金融危機(jī)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，土地供應(yīng)量雖然變化不大，但是溢價(jià)幅度大為降低，甚至出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，說(shuō)明各開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不樂(lè)觀而降低了土地儲(chǔ)備量。


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