【摘要】：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度存在的稅種復(fù)雜、計(jì)稅依據(jù)不合理等的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)，因此為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求，房地產(chǎn)稅制改革已成為必然趨勢(shì)。而一旦開(kāi)征物業(yè)稅，就需要對(duì)大量房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，且我國(guó)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，物業(yè)稅稅基評(píng)估的工作量大幅增加，因此單宗評(píng)估已不能適應(yīng)稅基評(píng)估的要求，需要引入新的評(píng)估技術(shù)——批量評(píng)估技術(shù)。與單宗評(píng)估技術(shù)相比，批量評(píng)估技術(shù)不僅成本低、效率高，同時(shí)可以保證評(píng)估結(jié)果的公平化和透明化，可以降低稅收的社會(huì)成本。 本文在閱讀大量文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，將我國(guó)的房產(chǎn)類型進(jìn)行分類，主要針對(duì)收益性房地產(chǎn)的批量評(píng)估問(wèn)題進(jìn)行探討，并提出有關(guān)建議。本文首先介紹了本文的研究背景和研究意義，并對(duì)國(guó)內(nèi)外的有關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié)分析。其次闡述了批量評(píng)估的理論基礎(chǔ)，并在總結(jié)和分析其他國(guó)家或地區(qū)批量評(píng)估實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，指出我國(guó)批量評(píng)估實(shí)施的可行性。再次通過(guò)分析國(guó)外批量評(píng)估實(shí)施的步驟，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，對(duì)模型的設(shè)定和校準(zhǔn)進(jìn)行了重點(diǎn)分析。另外通過(guò)資本資產(chǎn)定價(jià)模型運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償法確定房地產(chǎn)的還原利率，克服傳統(tǒng)方法存在的弊端。最后選取濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商鋪為估價(jià)對(duì)象，確定其價(jià)值的影響因素，通過(guò)批量評(píng)估模型計(jì)算出該區(qū)域房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，并對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行校對(duì)，確定評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。 稅基批量評(píng)估在我國(guó)具有一定的可行性，但由于我國(guó)在該方面起步較晚，因此應(yīng)盡快立法，完善稅基評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，同時(shí)應(yīng)有計(jì)劃地儲(chǔ)備批量評(píng)估的人才。對(duì)此我國(guó)應(yīng)積極的向立陶宛、南非等發(fā)展中國(guó)家學(xué)習(xí)，努力尋求國(guó)外合作，挑選具備條件的城市進(jìn)行批量評(píng)估的試點(diǎn)，總結(jié)出適合自身國(guó)情的批量評(píng)估技術(shù)，為其在全國(guó)范圍內(nèi)的推廣提供理論和實(shí)踐指導(dǎo)。
【學(xué)位授予單位】：重慶大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F299.23
【圖文】：

圖 3.1 橙郡稅基評(píng)估辦公室組織架構(gòu)圖[31]Figure 3.1 the organization chart of Orange County tax based assessment office3.1.2 評(píng)估技術(shù)由于橙郡的稅基評(píng)估工作采用了先進(jìn)的地理信息系統(tǒng)（GIS）和計(jì)算機(jī)輔助批量系統(tǒng)（CAMA）技術(shù)，并且兩系統(tǒng)可以享用共同的數(shù)據(jù)庫(kù)資源，使評(píng)估過(guò)程更加透明和公開(kāi)，因此其評(píng)估工作頗受好評(píng),同時(shí)也被眾多學(xué)者所推崇。在橙郡實(shí)際的評(píng)估過(guò)程中，地理信息系統(tǒng)可以將收集到的城市交通狀況、房地產(chǎn)地圖、城市建設(shè)情況等數(shù)據(jù)輸入到共享的數(shù)據(jù)庫(kù)中，不僅大大提高了稅基評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，同時(shí)有效的提高了稅基評(píng)估部門(mén)的工作效率。3.1.3 完善的財(cái)產(chǎn)登記和估價(jià)制度完善的財(cái)產(chǎn)登記和估計(jì)制度是橙郡的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系得以良好運(yùn)行的基礎(chǔ)。橙郡已經(jīng)建立了一整套系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)體系，以及豐富和完善的房地產(chǎn)估價(jià)資料數(shù)據(jù)庫(kù)，這就為橙郡低成本、高效率的稅基評(píng)估奠定了基礎(chǔ)。鑒

3發(fā)得①?zèng)]果者時(shí)登.5 其他國(guó)目前不僅發(fā)展中國(guó)家也得我國(guó)借鑒。①完善的產(chǎn)權(quán)完善的房沒(méi)有完善的產(chǎn)果的準(zhǔn)確性�；A(chǔ)數(shù)據(jù)者不適應(yīng)市場(chǎng)時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生登記制度，為Fi國(guó)家或地區(qū)僅發(fā)達(dá)國(guó)家也建立了適。權(quán)管理制度房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)登記制。據(jù)資料是能場(chǎng)需求，就生很高的投為稅基評(píng)估圖 3.3igure3.3 the c區(qū)批量評(píng)家已經(jīng)形成適合本國(guó)的度和數(shù)據(jù)管理權(quán)登記制度制度，就不能夠順利開(kāi)就不能準(zhǔn)確投訴率，增估體系的準(zhǔn)3 物業(yè)資料總chart of the Pr評(píng)估的啟示成熟的批量批量評(píng)估系理系統(tǒng)是相關(guān)機(jī)構(gòu)能建立完整展批量評(píng)估評(píng)估物業(yè)的加稅收的社確實(shí)施提供總系統(tǒng)架構(gòu)圖roperty Maste示量評(píng)估理論系統(tǒng)，這些構(gòu)獲取準(zhǔn)確整的數(shù)據(jù)庫(kù)估的關(guān)鍵所的價(jià)值，就社會(huì)成本。供了可靠地圖er System論和技術(shù)，像些國(guó)家諸多成確、完整的數(shù)庫(kù)系統(tǒng)，也就所在，基礎(chǔ)數(shù)就會(huì)違背批量美國(guó)建立了地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源[1像立陶宛、成功的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料的就不能確保數(shù)據(jù)資料不量評(píng)估的初了比較完善18]；立陶宛南非等驗(yàn)非常值的前提，保評(píng)估結(jié)不準(zhǔn)確或初衷，同善的財(cái)產(chǎn)宛為實(shí)施

H0:β1=0，表明上證綜指波動(dòng)率與上證地產(chǎn)指數(shù)波動(dòng)率之間存在顯著性關(guān)檢驗(yàn)的相伴概率為 0.000000，說(shuō)明二者之間呈高度線性關(guān)系。因此可以2000 年到 2012 年一季度期間我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 1.105帶入改進(jìn)后的還原利率計(jì)算公式 4.3，即可得出還原利率為 7.70%。

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前4條

1 杜葵;陳玉梅;;風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償法確定房地產(chǎn)還原利率的定量分析[J];基建管理優(yōu)化;1997年01期

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3 紀(jì)益成;王誠(chéng)軍;傅傳銳;;國(guó)外AVM技術(shù)在批量評(píng)估中的應(yīng)用[J];中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估;2006年03期

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本文編號(hào)：2754745