【摘要】：我國開始實行市場經(jīng)濟制度以來,房產(chǎn)投資額度呈上升趨勢。尤其是20世紀90年代末中國住房制度的巨大變革,帶來了強勁的房地產(chǎn)投資。我國的宏觀房地產(chǎn)投資環(huán)境發(fā)生了變化,吸引了大量的資金迅速進入了房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)投資的火爆帶來了三個方面的矛盾：1、在我國持續(xù)的城市化進程中,中央和地方兩級政府依托房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟利益和社會利益的矛盾；2、投資環(huán)境變化推動房價上漲的前提下,高房價與中低收入家庭住房需求難以滿足的矛盾；3、隨著國家宏觀調(diào)控和金融風(fēng)險的加大,房地產(chǎn)投資的成本與收益之間的矛盾。 三個矛盾的出發(fā)點都可以歸納為“房地產(chǎn)投資環(huán)境”的變化,房地產(chǎn)投資環(huán)境是綜合了宏觀經(jīng)濟環(huán)境、國家房產(chǎn)調(diào)控政策、國家貨幣政策、土地征收政策市政環(huán)境、居民素質(zhì)、能源利用、房產(chǎn)區(qū)位,區(qū)域的文化環(huán)境和自然環(huán)境等多方面因素,形成的房地產(chǎn)投資的成本、收益和社會效應(yīng)的投資環(huán)境。其變化帶來的直接結(jié)果是房地產(chǎn)投資額的變動,是分析其所帶來的利益的實現(xiàn)和分配的基礎(chǔ)。 三個矛盾的落腳點則是“房地產(chǎn)投資環(huán)境變化帶來的利益實現(xiàn)和利益分配”。利益關(guān)系是利益主體之間最基本經(jīng)濟、社會關(guān)系,包含了人類社會生活的各個方面。作為對房地產(chǎn)投資決策有重要影響的房地產(chǎn)投資環(huán)境也必然會影響相關(guān)主體的利益實現(xiàn)與分配,于是本文將上述的問題深化為：房地產(chǎn)投資環(huán)境變化如何作用于中央和地方兩級的國民經(jīng)濟增長；如何作用于房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)投資和生產(chǎn)部門的利潤的實現(xiàn)；如何作用于滿足中低收入家庭的居住需求。歸根結(jié)底,房地產(chǎn)投資環(huán)境的變化帶來了“利益”的變化,對房地產(chǎn)投資環(huán)境的研究是對利益問題的研究。 本文在利益理論的基礎(chǔ)上,運用利益分析、比較分析、歷史分析和規(guī)范分析等方法,力求在建立房地產(chǎn)投資環(huán)境評價體系的基礎(chǔ)上,通過分析評價結(jié)果對中央、地方兩級政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民的利益的實現(xiàn)與分配的影響,梳理房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的內(nèi)部機制,為宏觀調(diào)控者提供政策建議,為微觀企業(yè)管理者提供決策依據(jù),為居民提供參考指標,實現(xiàn)社會總體利益的最大化,為上述三個矛盾的解決提出政策建議。 本文提出的主要結(jié)論是：房地產(chǎn)投資環(huán)境的改善有助于中央政府、地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民等各利益主體獲得房地產(chǎn)投資環(huán)境利益,而適當?shù)恼吒深A(yù)和公共投資有助于房地產(chǎn)投資環(huán)境利益在社會中的重新分配。 本文在導(dǎo)論部分總體的闡述論文的研究意義、研究目的、思路和方法的基礎(chǔ)上,通過理論構(gòu)建、實證考察和政策建議三個部分展開論述。 理論構(gòu)建部分包括文獻綜述和理論基礎(chǔ)、房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的屬性和歷史發(fā)展、房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的實現(xiàn)和分配機制三個章節(jié)。梳理了利益理論思想和房地產(chǎn)投資環(huán)境理論,在吸取了國內(nèi)外學(xué)者的經(jīng)驗后,將兩個維度的理論相融合,構(gòu)成了房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的理論來源與基礎(chǔ)；對房地產(chǎn)投資環(huán)境利益進行了界定、分析其特征并運用利益分析方法對房地產(chǎn)投資環(huán)境利益按照利益主體進行分類,建立了宏觀、中觀和微觀的房地產(chǎn)投資環(huán)境利益體系,建立了利益分析的框架；對房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的動力體系做了深入的分析,通過理清房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的實現(xiàn)途徑和配置方式,為之后對房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的實證和政策建議打下了基礎(chǔ)。 實證部分包括房地產(chǎn)投資環(huán)境評價和我國房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的宏觀、中觀、微觀考察兩個章節(jié)。首先基于層次分析法(AHP)構(gòu)建包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)、生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展環(huán)境等層次在內(nèi)的評價體系對全國和北京、上海、天津和重慶四個樣本城市進行評價,得到上述地區(qū)的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指數(shù)。之后在評價指數(shù)的基礎(chǔ)上運用線性時間序列模型對宏觀利益、中觀利益和微觀利益進行回歸分析,驗證了房地產(chǎn)投資環(huán)境的改善與各利益主體利益獲得的正相關(guān)關(guān)系。 政策建議部分提出了改善房地產(chǎn)投資環(huán)境利益、實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展的政策核心是加強對滿足中低收入家庭居住需求的公共投資政策傾斜,并利用信貸政策對投資環(huán)境進行調(diào)節(jié)以及提高住房自身的可持續(xù)性。
【學(xué)位授予單位】：復(fù)旦大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號】：F299.233.42

【參考文獻】

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本文編號：2583006