本文關(guān)鍵詞：基于回歸分析的長沙市房產(chǎn)稅稅基批量評估實證研究　出處：《西南財經(jīng)大學(xué)》2013年碩士論文　論文類型：學(xué)位論文

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【摘要】：房地產(chǎn)市場調(diào)控一直是輿論熱于討論的話題,也是政府致力解決、學(xué)者致力研究的問題。2011年1月28日滬渝兩地的房產(chǎn)稅改革試點,令人們再次把目光放到了稅制調(diào)控上。房產(chǎn)稅,是以房屋為征稅對象、按照房屋計稅余值或出租租金收入為依據(jù)向產(chǎn)權(quán)所有人所征收的一種財產(chǎn)稅。它和物業(yè)稅一樣,都曾被賦予過較高的房價調(diào)控期待,但試點三年以來,滬渝試點效果并不明顯,而眾多跡象表明,房產(chǎn)稅改革試點范圍的推開已是必然。 然而目前國內(nèi)推開試點面臨眾多難題,其一就是稅基評估的依據(jù)能否合理。傳統(tǒng)的三大評估基本方法——市場法、成本法、收益法固然能起到評估稅基的作用,但房產(chǎn)稅一旦開征,面臨的是大批量的評估對象,單宗評估方法將消耗巨大人力、物力,成本過高,得不償失。國外發(fā)展成熟的稅基評估多采納批量評估方法,對于房產(chǎn)稅稅基評估的主客體、價值類型、爭議處理、批量評估技術(shù)、批量評估模型等,無論是在理論研究還是實踐制度的建立方面,都已取得豐碩成果, 紀益成、陳漢明、尉京紅等結(jié)合國外研究成果與經(jīng)驗提出適合中國的稅基批量評估價值類型、行為主體、方法體系、分區(qū)原則,郭慶、向邵霞、曹雅茹等也做過大量針對中國城市的實證研究,由此可以知曉：批量評估方法對房產(chǎn)稅稅基的評估是非常適用的。 對“批量評估”的定義有幾種,但核心都圍繞著“一系列房地產(chǎn)”“多項財產(chǎn)”等關(guān)鍵詞,這是批量評估與單宗評估相比最鮮明的優(yōu)勢特點,兩者的區(qū)別還表現(xiàn)在使用技術(shù)、重點工作階段、存在爭議的可能性三個方面。批量評估除了考慮傳統(tǒng)評估方法,還要結(jié)合統(tǒng)計、計量、計算機等專業(yè)知識。批量評估前期準備工作包括區(qū)域劃分、資料配備、特征變量選取、模型構(gòu)建部分,以及評估結(jié)束后對模型的更新改進,它們都對整體評估環(huán)節(jié)起到至關(guān)重要的作用。相比單宗評估,采取參考其他住宅來評判征稅對象價值的方式,更易引起關(guān)于評估結(jié)論的爭議。 批量評估思想最早可追溯至上世紀20年代,之后隨著計算機技術(shù)、數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)的進步,批量評估影響力逐漸變大,多元回歸是研究和使用最普遍的方法,它采用的通常是Hedonic模型,又可以分為加法模型、乘法模型和混合模型。其次批量評估還能運用時間趨勢模型、適應(yīng)估計技術(shù)、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)技術(shù)等。 批量評估模型可以分為市場比較法模型、成本法模型、收益法模型,說明它雖然與純粹的基本方法有所不同,但仍保留了三大基本方法的內(nèi)涵。而本文最核心的部分——以長沙市中心板塊為對象進行的實證研究,就結(jié)合了評估基本法中的市場法,以103個小區(qū)(樓盤)共211個住宅的10方面特征信息為例,研究了當針對某具體城市具體區(qū)域時,批量評估的步驟、特征變量的選取、模型的設(shè)定、結(jié)果的修正和解釋、對征稅對象價值評估等工作應(yīng)如何開展和落實。 之所以以長沙為例進行研究,一是房產(chǎn)稅試點擴容的范圍被推測是“熱點城市、準備充分的二三線城市”,而長沙城市特點比較滿足這一推測條件,二是長沙市房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)相對完善,盡管地理信息系統(tǒng)在全國的發(fā)展才開始起步,但有替代性的信息收集方式多樣,如好房子網(wǎng)、安居客等一二手房信息網(wǎng)站以及E都市、百度地圖等房屋周邊信息直觀圖顯示軟件,這些為本文實證豐富了必要性與可行性。 本文實證研究為全篇論文最具核心價值的部分,在前文理論部分介紹的批量評估步驟基礎(chǔ)上作了適當順序調(diào)整,具體操作如下： 第一步,區(qū)域劃分原則的確定和評估區(qū)域選擇。針對長沙市有兩種常見而適合的劃分方式,分別是行政區(qū)域劃分和板塊劃分,而后者比前者更適合批量評估分區(qū)。2009年12月18日長沙市建委、房地產(chǎn)開發(fā)研究中心定義了長沙市房地產(chǎn)市場12大板塊,其中的中心板塊位于長沙市四大行政區(qū)交匯地帶,金融商貿(mào)休閑等領(lǐng)域發(fā)展都非常成熟,交通條件便利,橫縱兩條即將開通的地鐵線對房價有突出影響,人文特色鮮明,也是政策規(guī)劃重要區(qū)域,故選擇該板塊為評估對象所在區(qū)域。 第二步,明確待評估對象類型。房屋的功能有多種類型,住宅類、工業(yè)類、商業(yè)類等等,不同類型必然適用不同方法。本文將實證類型設(shè)定為住宅類房屋,并考慮到別墅、花園洋房等高檔住宅和普通住宅本質(zhì)上有一定差異,故細化到普通住宅類房屋。 第三步,分析影響中心板塊內(nèi)住宅價值的特征因素。針對中心板塊特點,本文主要分析了10種因素,分別是房齡、裝修情況、朝向(通風(fēng))、有無電梯、樓層、小區(qū)綠化、生活配套、教育資源、交通和是否臨江臨湖。房齡、裝修、朝向、綠化、生活配套、教育資源、交通的量化方式直接取其數(shù)值或數(shù)值加總,有無電梯、是否臨江臨湖的量化需要設(shè)虛擬變量,樓層量化通過設(shè)定的標準進行計算。 第四步,設(shè)定批量評估模型,對回歸結(jié)果檢驗與修正。本文將其設(shè)定為線性回歸模型,將收集到的數(shù)據(jù)代入模型進行回歸,結(jié)果顯示朝向和生活配套兩個變量對住宅價值影響不顯著,剔除這兩者后顯著性取最大時,裝修、臨江臨湖、房齡、交通影響最顯著,綠化、電梯、教育影響一般顯著,而樓層的影響較小,8個特征變量對住宅價值的整體影響也顯著。針對中心板塊特點以及本文實證中多方不足,本文也對這10項特征的影響結(jié)果進行了分析。 第五步,對稅基評估對象進行批量評估。本文選取了中心板塊的5個不同小區(qū)的住宅各8項信息,代入回歸結(jié)果模型中,結(jié)果顯示評估值與掛牌價相差較小,回歸模型具有一定合理性。 實證研究的結(jié)果并非是本文最重要結(jié)論,本文最大收獲在于研究過程中筆者發(fā)現(xiàn)的各項要點與難點—— 區(qū)域劃分原則的確定非常關(guān)鍵,這需要對房地產(chǎn)分布特點有足夠的把握,對批量評估目的有清晰認識,這兩者對批量評估的準確合理也有影響。 稅基批量評估是一項地區(qū)特色針對性很強的工作,沒有放之四海而皆準的評估模型和特征值設(shè)定,對不同城市、不同區(qū)域的批量評估都要在前期做足準備工作,找準分區(qū)不同于其他區(qū)域的條件,不遺漏、不重復(fù)地列出會對房屋價值產(chǎn)生影響的特征,特征值越多,能夠覆蓋的評估對象也越多,為批量評估提供可能,同時客觀判斷特征影響方式和影響程度。 批量評估也不是一種一蹴而就的工作,它需要稅務(wù)部門、評估機構(gòu)及其他行業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)人才通力合作,持續(xù)關(guān)注評估模型設(shè)定、特征變量選取是否與不斷更新的房地產(chǎn)信息保持一致,防止批量評估結(jié)果與評估對象實際價值差距太大。 近幾年,國外稅基批量評估的順利發(fā)展與房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立、批量評估技術(shù)的改進、評估行業(yè)專業(yè)人才的培養(yǎng)是分不開的,我國目前房產(chǎn)稅試點未全面推開,推開后全國統(tǒng)一性的制度的研究與頒布也需時日,但一旦政策出臺,房產(chǎn)稅改革試點成為多個城市的可能,就應(yīng)該早日改善國內(nèi)落后的制度、技術(shù)、人才狀況,查漏補缺,并加強與國際組織和外國機構(gòu)的合作,為稅基批量評估工作提供條件。 本文首次以中部湖南省省會城市長沙市為例進行實證研究,考慮到長沙城市特點與所選板塊特點,豐富了往常文獻在實證研究上的特征變量的選擇與量化方式。前文理論與后文實證相呼應(yīng)、相印證,既豐富了批量評估的相關(guān)理論,又充實了實證研究領(lǐng)域。這些方面是本論文主要的創(chuàng)新之處。 而本文也存在一些缺陷—— 首先,數(shù)據(jù)收集數(shù)量相比于實際操作是遠遠不夠的,對住宅價值影響的特征也比所選特征量多,最關(guān)鍵的是缺少特征對住宅價值影響方式和特征之間的關(guān)系研究,使得本文設(shè)定模型時選擇了最簡單的線性,但實際中也許非線性關(guān)系的可能性更大。 然后,稅基批量評估涉及的房地產(chǎn)功能眾多,不僅僅是住宅中有普通住宅、高檔住宅之分,令模型和特征選擇都不一樣,還有功能上劃分為住宅、工業(yè)、商業(yè)等會影響市場法、收益法、成本法作為內(nèi)涵方法的選擇,以及房產(chǎn)稅征稅依據(jù)不光有房屋余值,還有租金收入,使得本文實證部分對以住宅類房屋中的普通住宅房屋余值為征稅對象的情形最有借鑒意義,而對其他類型和征稅依據(jù)的情形,研究結(jié)果的參考作用不會太大,這也是本文以后研究的方向。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：西南財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號】：F299.23;F812.42;F224

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本文編號：1406156