本文關鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金中信托計劃模式的法律研究　出處：《華東政法大學》2014年碩士論文　論文類型：學位論文

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【摘要】：REITs (Real Estate Investment Trust的復數(shù)縮寫)，起源于美國19世紀60年代，是一種以發(fā)行受益權證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，房地產(chǎn)投資業(yè)務由專業(yè)投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種公司或信托。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一種直接的融資工具并有較大的稅收優(yōu)惠，對于投資者而言投資REITs不但有穩(wěn)定的股利、較高的股息收益率及專業(yè)的經(jīng)營管理團隊等優(yōu)勢，因為股票、債券市場聯(lián)動性相對較低，易于分散投資組合的風險，成為房地產(chǎn)企業(yè)和投資人共同的選擇。 2008年國務院提出了在中國發(fā)展REITs模式的建議，學術界掀起了一輪REITs的學術研討熱潮。信托模式型REITs是目前中國較為成型的一種封閉交易模式，企業(yè)采用直接融資的方式，委托信托公司將優(yōu)先受益權在銀行間債券市場公開發(fā)行，，約定一段時間后贖回的信托計劃。信托財產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)持有的具有穩(wěn)定現(xiàn)金收入的物業(yè)，資產(chǎn)收益來源于定期的租金收入，對于信托財產(chǎn)的投向和比例在國內(nèi)外都有約定的要求和限制。房地產(chǎn)企業(yè)必須持有全部的次級信托，聘請專業(yè)的房地產(chǎn)評估專家，承擔嚴格的信息披露責任，以保障投資者的利益。 信托計劃REITs為中國房地產(chǎn)融資拓寬了渠道，推動了金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，豐富了金融市場投資品種，可成為解決房地產(chǎn)市場融資難的有效途徑。本文將從四個部分來闡述與分析有關信托計劃模式的法律問題，具體包括： 第一部分主要闡述了房地產(chǎn)投資信托基金的基本內(nèi)涵和種類。以組織機構分類包括公司型REITs和契約型REITs；以投資用途不同分類包括權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs；以是否能夠上市交易分為開放交易型REITs和封閉交易型REITs。我國目前兩種成型的REITs分別是，中國人民銀行牽頭的信托計劃模式REITs和證監(jiān)會監(jiān)管的股權類產(chǎn)品REITs，本文主要對信托計劃模式REITs進行深入分析。 第二部分對世界主要資本市場的REITs相關規(guī)定做了比較研究。美國REITs的發(fā)展和創(chuàng)新與歷次稅法的改革息息相關，稅收改革政策推動了美國REITs的蓬勃發(fā)展，并為歐洲各國、日本、新加坡和香港地區(qū)的REITs提供了成功的經(jīng)驗，該部分先后對發(fā)展起因、組織形式、資產(chǎn)結構和投資限制、風險控制等方面做出了比較分析。 第三部分梳理了我國信托計劃模式REITs面臨的問題，與國際成功經(jīng)驗對比結合我國現(xiàn)有的法律規(guī)定，綜合表現(xiàn)為投資對象不明確、配套稅收制度欠缺、法律環(huán)境待改善和欠缺投資性和流動性等問題。 第四部分信托計劃模式REITs在中國發(fā)展尚處于萌芽階段，先后在北京、上海和天津等地試點，在諸多方面尚需完善，包括鼓勵企業(yè)加大持有具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟物業(yè)、繁榮房屋租賃市場、借鑒先進的稅收減免制度和建立高效的風險控制體制。
[Abstract]:REITs Real Estate Investment Trust, the plural acronym for Trust, originated in 1860s in the United States. The real estate investment business is managed by the professional investment institution. It is a kind of company or trust that distributes the comprehensive income of investment to investors according to proportion. It is a kind of direct financing tool and has bigger tax preference for real estate enterprise. For investors, investing in REITs not only has the advantages of stable dividend, higher dividend yield and professional management team, but also has relatively low linkage of stock and bond market. Easy to diversify the portfolio of risk, become a common choice between real estate companies and investors. In 2008, the State Council proposed to develop the REITs model in China. The academic circles set off a round of academic research upsurge of REITs. Trust mode REITs is a closed transaction mode in China at present, enterprises adopt the way of direct financing. The entrusted trust company will issue the preferential benefit right in the interbank bond market and agree on a trust plan to be redeemed after a period of time. The trust property is a property with stable cash income held by the real estate enterprise. Asset income comes from periodic rental income, and there are agreed requirements and restrictions on the investment and proportion of trust property both at home and abroad. Real estate enterprises must hold all sub-trusts. Employ professional real estate evaluation experts to assume strict information disclosure responsibility to protect the interests of investors. The Trust Plan (REITs) broadens the channels for Chinese real estate financing, promotes the innovation of financial products, and enriches the investment variety of financial market. It can be an effective way to solve the financing difficulties in the real estate market. This paper will explain and analyze the legal problems related to the trust plan model from four parts, including: The first part mainly expounds the basic connotation and types of real estate investment trust fund, which includes corporate REITs and contractual REITs. Different categories of investment use include equity REITs, mortgage REITs and mixed REITs; It can be divided into open transaction REITs and closed transaction REITs according to whether they can be listed or not. At present, two kinds of REITs are formed in our country. The trust plan mode led by the people's Bank of China (REITs) and the equity product REITs supervised by CSRC are analyzed deeply in this paper. The second part makes a comparative study on the REITs regulations of the world's major capital markets. The development and innovation of REITs in the United States are closely related to the previous tax reform. The tax reform policy has promoted the vigorous development of REITs in the United States, and has provided the successful experience for the REITs of European countries, Japan, Singapore and Hong Kong. Organizational form, asset structure and investment restrictions, risk control and other aspects of comparative analysis. The third part combs our country trust plan pattern REITs to face the question, compares with the international successful experience unifies our country existing law stipulation, the comprehensive performance is the investment object is not clear, the supporting tax system lacks. The legal environment should be improved and lack of investment and liquidity. 4th part of the trust plan model REITs in China is still in its infancy stage, has been in Beijing, Shanghai and Tianjin and other places pilot, in a number of aspects still need to be improved. It includes encouraging enterprises to hold mature properties with stable cash flow, prospering the housing rental market, drawing lessons from the advanced tax relief system and establishing an efficient risk control system.
【學位授予單位】：華東政法大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2014
【分類號】：D922.282

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本文編號：1397716