隨著中國經(jīng)濟從高速增長向高質量發(fā)展轉變,經(jīng)濟增速有所放緩,在產業(yè)轉型、消費升級面臨諸多挑戰(zhàn)的背景下,提高投資效率,盤活基礎設施及商業(yè)不動產領域存量資產、促進形成再投資能力,已成為當前中國宏觀經(jīng)濟改革與發(fā)展的重要抓手。長期以來,我國基礎設施建設市場蓬勃發(fā)展,但是基礎設施投融資長期面臨的資本結構不合理、社會資本參與度不大、地方債券違約率高等問題長久未能得到解決。為豐富基礎設施融資渠道、強化基礎設施建設,基礎設施公募REITs應時而生。2020年以來,國家發(fā)改委與證監(jiān)會積極推進公募REITs落地,在2021年6月第一批9只公募REITs順利發(fā)行,標志著中國公募REITs的正式啟航。隨著公募REITs試點項目的持續(xù)火熱推進,如何合理評估REITs這類多層次、多渠道退出的投融資工具的價值,成為了發(fā)行人和投資者共同關心的話題。本文針對公募REITs的價值評估,首先對國內外文獻進行梳理,立足我國基礎設施發(fā)展歷程,并選取首批基礎設施公募REITs中以產業(yè)園區(qū)為主營方向的博時招商蛇口產業(yè)園REITs為案例主體,對其組織架構、交易結構、項目風險等項目基本情況進行分析介紹,并著重根據(jù)其評估機構采用的價值評估方...

【文章頁數(shù)】：70 頁

【學位級別】：碩士

【文章目錄】：
中文摘要
Abstract
一、緒論
    (一)研究背景及意義
        1.研究背景
        2.研究意義
    (二)文獻綜述
        1.關于基礎設施REITs的研究
        2.關于REITs收益與風險的研究
        3.關于REITs價值評估的研究
        4.文獻評述
    (三)研究內容及研究方法
        1.研究框架
        2.研究內容
        3.硏究方法
    (四)研究創(chuàng)新點與不足
        1.可能存在的創(chuàng)新點
        2.研究不足
二、相關概念與理論基礎
    (一)相關概念界定
        1.REITs
        2.價值評估
    (二)相關基礎理論
        1.有效市場假說
        2.期權估值理論
    (三)價值評估方法
        1.凈資產估值法
        2.現(xiàn)金流折現(xiàn)法
        3.期權估值法
        4.期權調整利差法
三、公募REITs概況介紹及其發(fā)展現(xiàn)狀
    (一)公募REITs概況介紹
        1.公募REITs的特點
        2.公募REITs的運作機制
        3.公募REITs價值的實現(xiàn)途徑
    (二)我國公募REITs發(fā)展現(xiàn)狀
四、博時招商蛇口產業(yè)園REITs的案例介紹
    (一)項目概況
        1.相關參與主體
        2.資金募集情況
        3.基礎設施項目基本情況
    (二)交易結構
    (三)項目相關風險分析
    (四)評估機構所用價值評估方法及其運用分析
        1.評估機構所用價值評估方法推斷
        2.所用價值評估方法的運用分析
五、博時蛇口產業(yè)園REITs價值評估存在的問題及原因分析
    (一)現(xiàn)有價值評估存在的問題
        1.投資者或有索取權的忽視
        2.底層資產評估的異常增幅
        3.租賃收入與資產凈值的不平衡
        4.折現(xiàn)率沒有充分考慮風險波動因素
    (二)導致價值評估問題的原因分析
        1.傳統(tǒng)單一估值方法的局限性
        2.REITs價值評估標準尚未得到統(tǒng)一
        3.委托方與第三方機構之間的利益博弈
        4.資產證券化市場的數(shù)據(jù)不足
六、博時招商蛇口產業(yè)園REITs價值評估方法優(yōu)化及其應用
    (一)博時招商蛇口產業(yè)園REITs價值評估方法優(yōu)化
        1.優(yōu)化理念與思路
        2.評估方法選擇與優(yōu)化
    (二)博時招商蛇口產業(yè)園REITs價值評估優(yōu)化方法的應用
        1.期權調整利差估值分析
        2.資產凈值分析
    (三)投資價值評估結果分析
        1.現(xiàn)金流量價值與凈資產價值對比分析
        2.投資價值與二級市場價格的對比分析
七、研究結論及建議
    (一)研究結論
    (二)相關建議
        1.對政策制定者的建議
        2.對REITs基金管理者的建議
        3.對投資者的建議
參考文獻
致謝



本文編號：4018620