【摘要】： 住宅在人們的日常生活中影響力舉足輕重。然而,居住問題困擾著中心城市社會的和諧發(fā)展,正謂“居京城大不易”。住宅房地產(chǎn)問題,始終是城市史研究的熱門話題。特別是近代沿海城市的開埠,加速了中國東部地區(qū)的城市化進程,推動了城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。然而,北京作為政治中心,在制度上和思維上固有的慣性和惰性,使其住宅房地產(chǎn)發(fā)展水平遠遠落后于沿海城市。這也是學界對清末民國北京城市住宅房地產(chǎn)問題缺乏深入研究的重要原因。然而,落后不等于沒有特色,沒有可取之處。本文在回顧學術史的基礎上,利用館藏檔案、報刊文獻、調查報告以及其他史料,從四個方面對清末民國北京城市住宅房地產(chǎn)的發(fā)展歷程進行了深入剖析。 一、“城市化背景下的住宅房地產(chǎn):全國與北京” 清中葉以來的近代化浪潮,推動了中國的城市化進程,沿海商埠出現(xiàn)了近代意義的早期房地產(chǎn)概念。香港、上海房地產(chǎn)業(yè)的畸形繁榮,成為城市化與住宅房地產(chǎn)發(fā)展互動的典型例子。相比之下,盡管城市化進程中的“新街市”建設,以及西方文化影響下居住習慣和住宅樣式的演變,為近代北京城市住宅房地產(chǎn)發(fā)展帶來了些許活力,但其水平依舊落后于沿海商埠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、掮客從中撮合的傳統(tǒng)交易形式,以及教會地產(chǎn)的壯大,從某種意義上反映了,近代北京城市房地產(chǎn)市場業(yè)已形成,但很不成熟,滲透著一定的半殖民地半封建色彩。 二、“清末民國北京的城市住宅房地產(chǎn)市場與政府干預” 國民政府的住宅立法,標榜“平均地權”學說,形成了一整套管理房地產(chǎn)市場交易過程、交易合同以及房地轉移的程序。政府對住宅市場的監(jiān)管,除繼續(xù)沿用以限價為主的行政手段外,通過開征地價稅、房捐等方式,滲透財政手段。在調控思路上有了明顯進步。 盡管清末民國北京的地方財政收入中,房捐、地價稅等房地產(chǎn)稅收所占比重甚高,但新建住宅數(shù)量不足,居住區(qū)主要限于內城、外城,新街市建設步履維艱,住宅房地產(chǎn)業(yè)更多地表現(xiàn)為交易,而非生產(chǎn),其所創(chuàng)造的新的社會財富非常有限。 三、“清末民國北京城市住宅價格變化及其影響” 根據(jù)報刊廣告和館藏檔案所提供的信息,以及由此對20-40年代北京城市住宅價格(包括售價和租價)進行梳理,至少可以認為,住宅房地產(chǎn)市場不僅沒有提振30年代萎靡不振的北平城市經(jīng)濟,反而受到30-40年代政治經(jīng)濟形勢的拖累。特別在1928年遷都和1931年九一八事變后,由于城市整體消費能力顯著下降,北京(北平)的住宅價格結束升勢,轉為長期低迷。40年代,在惡性通脹,以及抗戰(zhàn)勝利后大批避難市民涌入城內導致的旺盛需求的共同作用下,北平住宅價格出現(xiàn)大幅飆升,到40年代末達到飆漲的高潮,出現(xiàn)不斷增租引發(fā)的房地糾紛,以及諸多租賃交易摒棄法幣,改用米面、金銀結算房租等現(xiàn)象。近代北京的住宅房地產(chǎn)市場不僅對宏觀經(jīng)濟的影響力有限,而且深受國家和城市政治、經(jīng)濟形勢的左右,處于相對被動的地位。 同是平民階層,由于收入水平差異顯著,以大學教授為代表的中產(chǎn)群體、以手工業(yè)家庭和小學教員為代表的勞工群體、貧民窟居住群體、以學生、單身人力車夫和城市貧民為代表的無房群體,其住宅狀況差異顯著,日常生活質量因之各異。 針對20世紀40年代的“房荒”危機,國民政府曾經(jīng)出臺了行政、財政、貨幣手段三管齊下的拯救政策,矛頭直指高房價和高房租,具有強烈的針對性。然而,“拯救”政策最終以失敗告終。其深層原因,特別是住宅有效供應不足和戰(zhàn)爭導致的惡性通脹,值得反思。 四、“清末民國北京城市住宅保障的歷史變遷” 針對特定群體進行全面分配的旗人住宅,在清中葉以后逐漸變?yōu)閷嵸|的私有化,并出現(xiàn)“旗民交產(chǎn)”現(xiàn)象。辛亥之后旗人住宅的完全市場化,以及旗民分城居住狀態(tài)的結束,使得旗人住宅體制走入了墳墓。 30年代,國民政府轉變觀念,從治理市容入手,逐漸形成了新的住房保障思路,即建設由國家控制所有權,廉價租給低收入者的住房。30-40年代北京天橋、東直門“平民住宅”的營建,配套設施的完善,及其管理體制的成形,使其所具有的示范性的保障意義更顯珍貴,成為近代住房保障的先聲。無疑,這是破解40年代的“房荒”危機的有效辦法之一。然而,國民政府淺嘗輒止,其在40年代末設想的平民住宅大規(guī)模興建規(guī)劃終未能實現(xiàn)。 對清末民國北京城市住宅房地產(chǎn)的研究,開辟了北京城市史研究的新路徑和新視角,對于認識中國近代住宅房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程,及其與經(jīng)濟、社會發(fā)展的密切關系,彌補經(jīng)濟史研究在這一領域的空白,具有相當?shù)膶W術價值。
【學位授予單位】：中國人民大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2009
【分類號】：F293.3
【圖文】：

290圖 4.08 東直門平民住宅組內房屋分布示意圖807（1）第 2、3、5、6、8、9、11、12、14、15 組廁所廁所806攝于 2009 年 1 月。807參照北京市檔案館藏：《北京特別市工務局技士名倉茂夫繪制的平民住宅建筑設計圖、做法說明書及工程呈報單》（1942 年 6 月），檔案號：J017-001-02601。

【引證文獻】

相關期刊論文 前2條

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相關博士學位論文 前2條

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相關碩士學位論文 前5條

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本文編號：2749965