溫州金開利房開公司

摘要：房地產(chǎn)整體營銷策略，包括市場調(diào)研、營銷策劃、品牌效應(yīng)、技術(shù)創(chuàng)新、綠色住宅開發(fā)、未來市場預測，這是成功營銷的幾個基本環(huán)節(jié)。

基本環(huán)節(jié)

一、重視決策前的市場調(diào)研

房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的核心是對潛在購房者的爭奪。由于整體營銷策略注重對市場的調(diào)研，我們強調(diào)的是市場調(diào)研要有全局觀，應(yīng)包括對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟的波動與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)及金融環(huán)境、住房制度的改革動向及居民反映、居民消費需求及購房心理、文化背景和項目用地周邊的環(huán)境、公共關(guān)系、特別是竟爭對手等進行系統(tǒng)研究，及時制定相應(yīng)的營銷策略，使得開發(fā)項目更貼近目標市場。

房地產(chǎn)與一般商品有很大的區(qū)別，就在于一般商品在生產(chǎn)過程中若發(fā)現(xiàn)不能滿足市場需求，可以通過改進生產(chǎn)工藝后重新推向市場。房地產(chǎn)則不一樣，一旦規(guī)劃方案審批下來，施工開始，要想改則難上加難，房地產(chǎn)使用期又長達幾十年，稍有失策，則將因此成為“永久性建筑垃圾”，可見市場調(diào)研的重要。

二、切實做好營銷策劃

切實做好整體營銷策劃，房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)項目實施前已對項目進行了全面而系統(tǒng)的市場調(diào)研，然后邀請房地產(chǎn)市場營銷的項目策劃人員參與房地產(chǎn)項目的整體營銷策劃，根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)論，系統(tǒng)地研究目標購房者最關(guān)注的房地產(chǎn)價格、環(huán)境、地段等因素。房地產(chǎn)公司再根據(jù)自身的特點和市場需求決定這些項目的取舍，使得“以銷定產(chǎn)”的營銷思想得以充分地融入項目的規(guī)劃、立項、設(shè)計、建設(shè)、售后服務(wù)和物業(yè)管理的每一個環(huán)節(jié)中，將項目中的各項定位落到實處，使房地產(chǎn)開發(fā)項目最大限度地滿足市場需求，準確地把握市場變化的脈搏，具有超前性和前瞻性，不僅提高了房地產(chǎn)公司開發(fā)水準，還極大地降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷風險。

三、樹立全員、全過程質(zhì)量品牌理念

隨著科學技術(shù)的進步，商品房的質(zhì)量普遍有了提高，人們從追求質(zhì)量轉(zhuǎn)向追求服務(wù)和品牌，最終追求精神的滿足和自我實現(xiàn)。因此房地產(chǎn)經(jīng)營的唯一目的是滿足社會需求，為社會提供房地產(chǎn)專業(yè)的服務(wù)，，而利潤是房地產(chǎn)公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)后得到的相應(yīng)回報。健康的企業(yè)形象能夠得到客戶的信賴，降低企業(yè)的宣傳成本。房地產(chǎn)的品牌與其他商品品牌相比有其自身特點，因為大多數(shù)人一輩子只會買一套住房，不過他們可以影響他們周邊的潛在購房者的購買行為，具備間接重復購買性，這就是所謂的“口碑”的重要性。因此，房地產(chǎn)品牌塑造也可以借鑒其他商品品牌建設(shè)的經(jīng)驗。售樓人員、施工人員、物業(yè)管理人員都是房地產(chǎn)品牌的共同塑造者和品牌的延伸。特別是建筑質(zhì)量是樓盤品牌的靈魂，挑選信譽高、施工質(zhì)量好的施工單位，這從很大程度上說是質(zhì)量的保證，也是房地產(chǎn)品牌的需要。良好的物業(yè)管理不僅可以促進房屋銷售，而且本身也是房地產(chǎn)的品牌。因此，我們房地產(chǎn)公司應(yīng)當樹立全員、全過程的品牌和質(zhì)量戰(zhàn)略觀念，進行全面品牌和質(zhì)量管理。

四、高度重視科技創(chuàng)新

整體營銷策略注重技術(shù)創(chuàng)新，房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新主要有規(guī)劃創(chuàng)新、設(shè)計創(chuàng)新、建筑施工過程中的“四新”（即：新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝、新材料）技術(shù)應(yīng)用。

規(guī)劃創(chuàng)新。傳統(tǒng)的規(guī)劃創(chuàng)新主要是選擇有地理優(yōu)勢的地塊和營造有特色的小區(qū)生態(tài)環(huán)境及文化氛圍的創(chuàng)新。中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出新概念——均好性，是對傳統(tǒng)的規(guī)劃觀念的創(chuàng)新�！熬眯浴笔侵冈谝�(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)樹立全局觀和系統(tǒng)觀，把每套商品房都作為精品樣板房來進行規(guī)劃設(shè)計，盡可能使所規(guī)劃的每套商品房都具有良好的戶型、景觀、綠化、通風采光，消滅黑屋的出現(xiàn)�！熬眯浴弊鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)的最高境界，將成為未來樓市的發(fā)展趨勢和基本規(guī)劃準則。

設(shè)計創(chuàng)新。設(shè)計創(chuàng)新主要是指結(jié)構(gòu)設(shè)計上的創(chuàng)新和園林設(shè)計上的創(chuàng)新。在創(chuàng)新時要注意有一定的特色和風格，選用新材料、配套新產(chǎn)品，為我們解決滿足購房者需求提供各種解決方案。

五、創(chuàng)造性地開發(fā)綠色住宅

整體營銷策略注重綠色住宅的開發(fā)，“綠色住宅”是一個系統(tǒng)的環(huán)保工程，其設(shè)計處處體現(xiàn)以人為本和回歸自然，是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和自然三者協(xié)調(diào)發(fā)展的未來房地產(chǎn)開發(fā)方向。“綠色住宅”強調(diào)人居環(huán)境和自然的和諧發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計中應(yīng)當以盡量減少人的活動對生態(tài)環(huán)境的負面影響為目標，致力于追求最小的生態(tài)沖突，使用環(huán)保材料減少環(huán)境污染，實現(xiàn)持續(xù)高效地利用一切資源，使住宅真正成為“綠色住宅”。主要是對自然采光等光能、自然通風等風能、節(jié)約用水和提高水的品質(zhì)的水能資源的高效利用，環(huán)境的全面保護和綠色環(huán)保建材的使用，防止污染源，塑造良好的綠色人文環(huán)境。

六、認真抓好未來市場的預測

整體營銷策略注重未來市場預測，從當前的經(jīng)營形式來看，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目投資應(yīng)謹慎，要善于總結(jié)以前項目開發(fā)的正反兩方面的經(jīng)驗教訓，冷靜觀察市場對現(xiàn)有存量房屋的吸納消化力度，加強對未來市場的預測，以便在新一輪房地產(chǎn)開發(fā)高潮來到之前，掌握市場主動權(quán)。