【摘要】 隨著我國經濟的高速發(fā)展,城市化進程的加快,我國的房地產業(yè)出現了爆發(fā)性的增長。大量企業(yè)涌入房地產業(yè),導致土地成本的高漲,市場間競爭加劇,迫使企業(yè)對項目成本控制的要求提高。工程項目的建設和管理是一個非常復雜的綜合性系統(tǒng),其涉及到的資源非常之多,一般規(guī)模也相對較大,實施過程相對較為復雜,這給工程項目的建設的成本控制帶來了非常大的挑戰(zhàn)。J公司在YX項目的前半期工程的成本控制出現了較大的問題,需要通過研究加以改善和糾正。本文對工程項目成本控制的相關理論和方法進行了大致的研究,并運用了相關理論的工具,包括ABC分類法、掙值分析法、質量成本法。以J房地產公司的YX項目成本控制為例,從YX項目成本控制的現狀和存在的問題入手,對項目成本控制中出現的問題進行了分析和研究。提出了五個方面改善策略：一、制定項目全過程成本控制措施；二、引入成本控制工具；三、加強成本人員隊伍建設；四、建立成本控制監(jiān)督和激勵機制；五、進行風險成本控制；這些策略在項目中得到了實施和應用,并取得了較好的效果。希望本文的研究能夠為房地產項目成本控制提供一定參考和借鑒。 

第1章緒論

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

改革開放以來，隨著我國經濟的高速發(fā)展，房地產商品化的推進，我國的房地產業(yè)出現了爆發(fā)性的增長。伴隨我國推行城市化發(fā)展戰(zhàn)略，及分析房地產在整個國民經濟中的占比，表明房地產業(yè)已成為我國經濟的支柱產業(yè)，必將成為長期影響經濟發(fā)展的主要因素。經對國外經濟發(fā)展規(guī)律的研究和分析表明，當人均GDP在100-5000美元的階段是人們對房地產需求最旺盛的時期，有大量的居民需要改善居住條件，大量的農村人口城市化，大量的新增企業(yè)需要商業(yè)和辦公場所……房地產業(yè)的高速增長成為必然。隨著經濟增長到一定階段，由于房價快速增長，對百姓特別是低收入人群的基本居住需求產生制約，影響社會穩(wěn)定。且房地產會呈現泡沫化傾向，一旦房地產泡沫破裂對整個國民經濟的打擊將是致命的，所以對房地產業(yè)的宏觀調控又必不可少。因此，多年來國務院不斷有針對房地產調控的支持出臺，“國八條”、“國九條’’、“70-90政策”、“實行土地增值稅、房產稅等調控政策陸續(xù)出臺，最嚴厲的就是目前實行限購、限貸政策，嚴控投資投機類需求，對住宅類房價進一步上漲起到了遏制作用。

隨著住宅開發(fā)門濫的日益提高，住宅用地取得的難度不斷增加，以及政府對住宅地產始終保持的高壓態(tài)勢，使得許多房地產企業(yè)都在尋找新的生存空間。經過近十年的城市高速發(fā)展，大中型城市中心城區(qū)不斷擴大，人口不斷向郊區(qū)擴散。為了形成區(qū)域新的聚集效應，滿足遠離城市居民的生活配套和休閑娛樂需求，集商業(yè)、辦公、居住、文化休閑為一體的城市綜合體應運而生。目睹了萬達模式”的城市商業(yè)綜合體地產開發(fā)成功奇跡的不斷上演，眾多房地產企業(yè)轉向開發(fā)商業(yè)地產，出現了一大批大小城市綜合體類商業(yè)集群。

中國企業(yè)的逐利效應和從眾心理使得商業(yè)綜合體的開發(fā)同樣出現“羊群效應，房企開始一窩蜂的進行城市綜合體的開發(fā)。促使商業(yè)地產的競爭一度白熱化，商業(yè)地產也房地產企業(yè)出現了經營困難，因為房價上不去，而當時的拿地成本已固定，有些企業(yè)開發(fā)預算的成本就已接近甚至超過市場銷售價格。房地產業(yè)不再是一個“傻子”也能賺錢的行業(yè)，其中也充斥著風險和競爭的壓力。這就使得開發(fā)企業(yè)的項目成本管理就成為關鍵，項目成本管理成為房地產企業(yè)重要的生命線，管理效率的高低直接影響開發(fā)成本的高低。在這樣的政策環(huán)境和市場環(huán)境下，就倒逼著房地產企業(yè)從管理中去找效益。房地產暴利時代已過去，房地產企業(yè)更面臨著叢林法則優(yōu)勝劣汰的威脅，這就更凸顯了房地產項目管理和成本控制的在房地產開發(fā)中重要性。

1.2國內外研究綜述

1.2.1國外研究現狀

國外的房地產開發(fā)項目成本控制，非常注重項目管理工具和方法的系統(tǒng)應用。一般從項目啟動開始，到項目計劃、執(zhí)行、控制和結尾，都會利用項目管理工具進行成本、質量、進度的控制。項目管理的理論在全球范圍內存在多種體系，但被廣泛認同和使用的是美國項目管理學會PMI推出的項目管理知識體系及指南。美國項目管理學會于1969年成立。許多項目管理實踐對于從建筑到醫(yī)藥等各應用領域都具有通用性。1976年在蒙特利爾召開論壇時，人們開始普遍討論將這些具有通用性的實踐方法匯總規(guī)范為一項標準。1983年，PMI首次將項目管理知識體系規(guī)范為一項標準，題目為《項目管理知識體系》。1996年8月，PMI發(fā)表了《PMBOK指南》，用以定義一般公認的過程，以之作為項目管理實踐的標準。這一標準是應用和推動其發(fā)展的實際工作者和學者逐步建立起來的。

PMI推出的項目管理知識體系是一個涵蓋甚廣的術語。1996年版的PMBOK內容以項目管理過程為導向，即以個項目管理過程組和9個知識領域為導向。這5項目管理過程組，有啟動過程組、規(guī)劃過程組、執(zhí)行過程組、監(jiān)控過程組和收尾過程組。9大知識領域，有項目綜合管理、項目范圍管理、項目時間管理、項目質量管理、項目人力資源管理、項目溝通管理、項目風險管理、項目采購管理。關于PMBOK，后來經過了幾次修訂。2004年，第三版PMBOK做了最新的調整，包含了455個項目管理術語。

項目管理是20世紀60年代初在西方發(fā)達國家發(fā)展起來的一種新的管理技術，它考慮了工程項目的多種界面和復雜環(huán)境，強調了項目的總體規(guī)劃、矩陣組織和動態(tài)控制，由此組成的項目管理系統(tǒng)具有計劃、組織和控制等職能。此項技術在工程項目的建設中得到廣泛的應用和發(fā)展。項目管理是一門新興的學科，是現代工程技術、管理理論和項目建設實踐結合的產物，它經過了幾十年的發(fā)展和完善日趨成熟，并以經濟上的明顯效益而在各發(fā)達工業(yè)國家得到廣泛應用。實踐證明，在經濟建設領域中中實行項目管理，對于提高項目質量、縮短建設周期、節(jié)約建設資金等都有十分重要的意義。

第2章房地產開發(fā)項目成本控制理論基礎

2.1房地產開發(fā)相關理論

2.1.1房地產開發(fā)的定義

房地產開發(fā)——顧名思義是以土地開發(fā)和房屋建設為投資對象的經濟活動。房地產開發(fā)概念中有廣義和狹義之分。廣義的房地產開發(fā)概念，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設計、房屋開發(fā)項目建設直到房地產銷售及售后服務的全過程。狹義的房地產開發(fā)概念，多是指建設前期的開發(fā)工作，即包括工程勘察、規(guī)劃設計、征地拆遷及土地的“三通一平“或“七通一平部分，也就是土地招拍掛前一級土地商所做的工作，一般由各級政府直屬地產公司操作。我們通常所說的房地產開發(fā)，是指廣義的房地產開發(fā)。本文中所指的房地產開發(fā)是廣義的房地產開發(fā)。

2.1.2房地產開發(fā)的特征

（1）綜合性強，涉及面廣

房地產開發(fā)涉及諸多部門，一般涉及的部門有：規(guī)劃和土地、房屋管理、勘測、設計、施工、水電煤、市政、商業(yè)、服務、通訊、文教衛(wèi)生、環(huán)保、園林、建筑管理、銀行等。

（2）工程量大，投資量大、周期較長

工程量一般是從工程的投資成本和建設工程兩方面來考慮的。房地產開發(fā)投資量較大，開發(fā)一個小區(qū)，少則幾千萬，多則可達億元甚至十幾個億。開發(fā)周期限常常以年或者幾年甚至十幾年來計算。房屋開發(fā)投資額大和周期性長的特點也決定了房屋開發(fā)的高風險性。

（3）建設項目種類繁多從用途來說，可分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類。非住宅房屋又可分為：

1、生產用房，包括工業(yè)、交通、建筑等企業(yè)生產活動用房；

2、商業(yè)用房，如商店、旅館、銀行等經營性服務用房；

3、商務辦公用房，指用于商務辦公需求使用的用于出售出租的用房；

4、行政辦公用房，指黨、政、社會團體等使用的辦公用房； 

5、其他專業(yè)用房，如文化、科技、衛(wèi)生、教育活動用房。

2.2房地產項目成本控制理論概述

2.2.1項目成本管理基本概念

項目成本管理就是對在完成一個項目的過程中可產生的成本費用支出，有組織、有系統(tǒng)的進行預測、計劃、實施、核算、分析等一系列的科學管理工作。要進行成本管理首先就要確定成本管理的對象和目標，然后進行控制和分析。

2.2.2房地產開發(fā)成本構成

房地產開發(fā)企業(yè)產品成本主要包括以下幾方面的內容：

（1）土地成本

土地成本包括土地征用及拆遷補償費或土地出讓金，是因開發(fā)房地產獲取或征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，以及土地招拍掛所需支付的土地出讓金。

（2）前期工程費

土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、項目可行性研究及水文、地質、勘察、測繪、場地平整、市場調查等費用。

（3）基礎設施費

土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、供暖、排污、排水、通訊、環(huán)保、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。

（4)建筑安裝工程費

房屋土地開發(fā)項目在開發(fā)建設過程中所發(fā)生的各項建筑安裝工程費、設備費和相關措施費用。包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自行發(fā)包方式發(fā)生的建筑安裝工程費。建筑安裝工程費分為直接成本和間接成本。

(5)配套設施費

在項目中發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如垃圾房、變電站、水錄房、居委會、物業(yè)用房、自行車棚等設施支出。

(6)銷售費用

銷售費用是指與銷售相關而產生的費用。如銷售人員工資、獎金，銷售代理費、廣告推廣費、銷售道具制作費等等，銷售費用一般不超過銷售價格的。

(7)相關稅費

房地產開發(fā)過程的稅費主要稅種有：營業(yè)稅及其附加、土地及房屋契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產稅、印花稅等。由于稅費貫穿了房地產幵發(fā)的各個流通環(huán)節(jié)，因此中國房地產的稅費占房價的比重還是相當高的。，不論是開發(fā)商負擔還是購房者負擔，最終都構成房價，轉嫁到購房者身上。

第3章房地產公司YX項目成本控制現狀及問題分析.....17

3.1公司及項目簡介.....17

3.1.1公司背景......17

3.1.2項目簡介.....17

第4章改善房地產公司YX項目成本控制的策略......26

4.1項目全過程成本控制措施.......26

4.1.1設計、規(guī)劃階段的成本控制措施......26

4.1.2招投標階段的成本控制措施......28

第5章結論與展望.....40

5.1結論......40

5.2對未來研究工作的展望.....40

第4章改善J房地產公司YX項目成本控制的策略

隨著我國的房地產市場的不斷發(fā)展，以及城市化進程的加快，商業(yè)地產項目建設中的成本控制問題逐漸凸顯，在這個過程中，項目業(yè)主方和施工方如何共同的做好成本控制工作，就成為了一個薪新的課題，按照常規(guī)的房地產企業(yè)的成本管理模式難以適應J房地產公司的YX項目工程項目成本控制的需求，這需要項目業(yè)主方、施工方以及其他參與的各個主體之間緊密的聯(lián)系，按照各自的分工，抓住影響到項目成本費用的各個環(huán)節(jié)，采取責任分解、目標控制、核算考核等綜合措施，將成本控制工作落實到使出。下面我們針對J房地產公司的YX項目后半部分的成本控制，結合公司的現狀和項目特點，在總結前半部分項目的經驗教訓的基礎上，按照工程項目成本控制理論體系進行梳理、總結、歸納得出完善房地產公司的項目后半部分成本控制體系及其相關措施。以改善和提高項目的成本控制水平，完善項目的成本管理機制，從而達到項目成本控制的目標。具體成本控制策略如下：

4.1項目全過程成本控制措施

前期該項目的成本控制的重點在項目的施工階段，對規(guī)劃、設計、招標及施工方案評帝階段的成本控制成本尚未實質性發(fā)生，沒有足夠的重視。經研究表明，房地產成本控制不再是某一個階段的事情，而是貫穿于整個項目開發(fā)生命周期的全過程。要全面實現成本控制目標必須建立全過程成本控制體系。

4.1.1設計、規(guī)劃階段的成本控制措施

上文已經提到了J房地產公司的YX項目由于設計階段的成本控制不足，造成了大量的損失，因此，在后半部分項目的設計過程中，我們需要嚴格進行設計和規(guī)劃的成本控制。

項目設計、規(guī)劃階段的成本控制主要是從如下幾個方面著手：

(1)認真做好設計、規(guī)劃方案階段的成本控制我國的房地產開發(fā)項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯(lián)系起來，致使房地產項目開發(fā)設計之時浪費了較多的人力物力，但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。

一般而言，項目規(guī)劃、設計方案的評審是能否在設計階段就對工程項目的成本進行控制的關鍵，我們需要從設計標準定位、樓層的層高、層數以及結構的選擇、基礎型式的選擇、主要的設備和材料等級的選擇、建筑各區(qū)域部位功能選擇等各個方面來進行評價，以選擇適合的方案，對成本進行控制。在這個過程中，投資者對于設計、規(guī)劃方案的認定對最終的成本控制至關重要，一般的投資者往往只對建筑設計的外形、美觀、規(guī)劃的規(guī)模感興趣，過分追求建筑的功能，而對在設計階段做出決策對整個工程項目的成本的影響認識不夠，從而造成設計、規(guī)劃階段對工程成本的制約不夠，影響整個項目的工程造價的問題。因此，項目的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規(guī)劃方案的評審階段，從對功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設計、規(guī)劃方案的評審階段控制工程項目成本。

第5章結論與展望

5.1結論

文章對房地產公司的項目成本控制的一些要點進行了分析，并且對控制相關理論、工程成本控制理論進行了分析。在此基礎上，文章以J房地產公司的YX項目為分析對象，闡述了前半部分成本控制和質量控制的現狀，分析了前半部分成本控制存在的問題，并對存在的問題進行了針對性的研究，為后半部分的成本控制制定了相應的策略。這些策略體現在：一、項目全生命周期成本措施；二、采用成本控制理論；三、加強成本控制人員隊伍建設；四、建立成本控制監(jiān)督協(xié)調機制和激勵機制；五、進行風險成本的控制措施。并在后半期的項目的建設中付諸實施。經研究表明，通過上述的控制措施，最終決算結果比原投資預算節(jié)約1350萬元，證明本文提出的控制措施是切實有效的。

總之，J房地產公司的YX項目的商業(yè)綜合體建設是我國城鎮(zhèn)化化建設過程中被普遍采用的建設模式，對于加快郊區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展，改善中心城區(qū)擴散和區(qū)域的聚集效應，增加區(qū)域就業(yè)機會，拉動區(qū)域經濟發(fā)展，提高人們生活質量和文化休閑水平等諸多方面都有很大幫助。城市綜合體建設的好壞，對于區(qū)域環(huán)境的影響將是巨大的。因此，讓項目保質保量的前提下，合理控制建設成本，杜絕盲目投資和浪費，確保資金鏈安全，對于項目能否開發(fā)成功至關重要。在這個過程中，我們要建起真正能夠起到作用的成本控制體系，以達到投資產出的合理平衡的效應，這無論是對公司的自身的良性運營和發(fā)展，還是區(qū)域城市形象提升都是重要的保障。以實現J房地產公司的YX綜合體項目建設的經濟效益和社會效益雙重目標。

5.2對未來研究工作的展望

通過此次論文的研究，對房地產建設期間項目工程上所發(fā)生的一些突出問題進行了研究和制定了相應的對策和策略。并通過實例加以了論證，取得了一定的效果。但研究結論實施和實踐的案例還不多，具體對策和策略在各個不同實例中的有效性還無法驗證。在不同實例的具體實施中又會碰到什么樣的問題，都還有待進一步實踐論證。此次論證的房地產成本控制策略的對象更多是解決房地產開發(fā)建設時期所產生的問題。對于房地產開發(fā)的全生命周期的成本控制策略，也就是房地產整個開發(fā)流程中各個環(huán)節(jié)的成本控制策略研究還沒有涉及。實際上房地產建設環(huán)節(jié)的開發(fā)成本在整個房地產成本構成中所占的比重己逐漸縮小，而土地成本及稅收等其他成本占比逐漸增加。要真正做好房地產丌發(fā)成本的控制，必須進行房地產開發(fā)的全生命周期成本控制研究，把握好每一個成本控制環(huán)節(jié)，制定好相應的策略，并在實踐中不斷地修正，不同的時期、不同的地域、不同的政策環(huán)境采取適合的成本控制策略，才能全面有效的把控好整個房地產丌發(fā)過程中的成本，提高資本投資效率，找到投資和價值回報的合理的平衡點，并樹立經濟效益和社會效益兼顧的雙重價值理念，才能實現投資價值真正的利益最大化。
 

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