上海市虹橋區(qū)綜合交通樞紐項(xiàng)目區(qū)域化管理研究
發(fā)布時(shí)間：2014-10-18 18:50
【摘要】 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，往來(lái)城市間的旅行時(shí)間被不斷的縮短，綜合交通樞紐因其集中兩種以上的交通功能，具有集約、高效、以人為本等優(yōu)勢(shì)，目前被許多地區(qū)所采用。但綜合交通樞紐項(xiàng)目是城市化發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)新事物，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目管理過(guò)程中，各方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)，需要對(duì)以往的傳統(tǒng)觀念進(jìn)行優(yōu)化，需要以創(chuàng)新的姿態(tài)認(rèn)真對(duì)待在綜合交通樞紐項(xiàng)目管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。綜合交通樞紐項(xiàng)目普遍具有項(xiàng)目占地大、投資大、建設(shè)周期短、風(fēng)險(xiǎn)控制要素多、項(xiàng)目管理質(zhì)量要求高等特點(diǎn)。如何管理綜合交通樞紐項(xiàng)目的建設(shè)工作是當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間項(xiàng)目管理工作的難點(diǎn)，也必將成為推動(dòng)項(xiàng)目管理科學(xué)持續(xù)發(fā)展的新動(dòng)力。本文在綜述國(guó)內(nèi)外相關(guān)項(xiàng)目管理理論和研究的基礎(chǔ)上，界定了綜合性交通樞紐項(xiàng)目的概念，以上海虹橋綜合交通樞紐項(xiàng)目建設(shè)為例，分析了虹橋綜合交通樞紐項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程存在的問(wèn)題、原因，從區(qū)域總平面管理、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)管理、區(qū)域時(shí)間管理和區(qū)域質(zhì)量管理四個(gè)方面提出了對(duì)綜合性交通樞紐區(qū)域化管理的優(yōu)化的內(nèi)容、措施及方法。進(jìn)而為今后綜合性樞紐項(xiàng)目的管理者、建設(shè)者提供有益的經(jīng)驗(yàn)。本文一共分為五章：第一章為緒論，主要介紹論文的研究背景，分析本文的研究目的和意義，選擇本文的研究思路和方法；第二章為交通樞紐項(xiàng)目區(qū)域化管理的相關(guān)理論，介紹了交通樞紐及交通樞紐項(xiàng)目管理概念、項(xiàng)目區(qū)域化管理概念以及國(guó)內(nèi)外的研究動(dòng)態(tài)等相關(guān)理論；第三章則重點(diǎn)介紹了虹橋綜合交通樞紐概況，引出交通樞紐項(xiàng)目管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題以及問(wèn)題產(chǎn)生的原因；第四章為虹橋綜合交通樞紐在區(qū)域化管理方面的實(shí)證研究，通過(guò)區(qū)域化管理組織、內(nèi)容的論述，概況了區(qū)域化管理在綜合交通樞紐項(xiàng)目中的重要作用；第五章為區(qū)域化管理的措施和方法；最后為結(jié)論。
第1章緒論
1.1論文研究的背景及意義
在住宅房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方面,房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲及存在的非理性價(jià)格泡沫已經(jīng)嚴(yán)重透支了中長(zhǎng)期價(jià)值,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,國(guó)家也逐漸加大了對(duì)住宅房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的調(diào)控力度,使住宅房地產(chǎn)行業(yè)面臨的情況越來(lái)復(fù)雜。另一方面商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展在過(guò)去比較滯后于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng),目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?根據(jù)1995-2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,中國(guó)零售業(yè)的平均發(fā)展速度(約18%)幾乎兩倍于GDP的增長(zhǎng)速度⑴,2005年國(guó)家的統(tǒng)計(jì),中國(guó)住宅開發(fā)量占了所有房地產(chǎn)開發(fā)量的85%以上,而國(guó)外房地產(chǎn)住宅和非住宅產(chǎn)品,各占50%。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的GDP增長(zhǎng),70%以上是由商業(yè)服務(wù)業(yè)提供的。美國(guó)和歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)70%的商品額是在購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)的,而目前中國(guó)只有不足3%的商品零售額是在購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)的。從以上數(shù)據(jù)可以看出,我國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展具有很大的空間,國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展作為新興產(chǎn)業(yè),大有可為[2]。同時(shí)伴隨外商不斷增加的投資,商業(yè)地產(chǎn)開- 發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越成為資本逐利的對(duì)象。地方政府熱衷于商業(yè)地產(chǎn),購(gòu)物商場(chǎng)在中國(guó)各地如雨后春舞般冒了出來(lái),香港世邦魏理仕房產(chǎn)代理公司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量全年增長(zhǎng)22%,當(dāng)中超過(guò)2/3的項(xiàng)目來(lái)自二線及三線城市,在中國(guó)的二線和三線城市,地方政府在做拍地時(shí)就要求住宅開發(fā)商配套建設(shè)商業(yè)地產(chǎn),各地的供應(yīng)量都在增加。
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1.2論文研究的主要內(nèi)容及研究方法
項(xiàng)目管理已在各個(gè)領(lǐng)域發(fā)揮了很大作用,項(xiàng)目管理方法結(jié)合實(shí)際工程項(xiàng)目不斷地探索和改進(jìn)中,項(xiàng)目管理的成功經(jīng)驗(yàn)和具體做法也在不斷地完善及豐富中。但在我國(guó),項(xiàng)目管理在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用仍然屬于年輕的行業(yè),在理論和實(shí)際的結(jié)合上還需要我們不斷地地努力進(jìn)行改進(jìn)和完善[6]。本文擬結(jié)合“靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目”為實(shí)例,在項(xiàng)目管理的理論基礎(chǔ)上,總結(jié)了項(xiàng)目管理的發(fā)展過(guò)程,然后聯(lián)系"靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目”的實(shí)際,從業(yè)主與項(xiàng)目背景、項(xiàng)目工程規(guī)劃管理,到項(xiàng)目范圍及目標(biāo)、再到項(xiàng)目各階段實(shí)施過(guò)程中的進(jìn)度、質(zhì)量、成本的控制應(yīng)用進(jìn)行闡述。重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目各階段中的進(jìn)度、成本和質(zhì)量控制等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行了應(yīng)用研究。闡述項(xiàng)目管理此項(xiàng)目中的應(yīng)用,發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目管理實(shí)踐中存在的問(wèn)題與不足之處,期望以現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論和方法為指導(dǎo),進(jìn)一步完善在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中的應(yīng)用。在研究方法上,本文根據(jù)理論結(jié)合實(shí)際案例的研究?jī)?nèi)容需要,有針對(duì)性的采用了下面的研究的方法:(1)文獻(xiàn)調(diào)研法通過(guò)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有文獻(xiàn)的閱讀及調(diào)研,對(duì)一些商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理理論進(jìn)行了分析與總結(jié),用來(lái)指導(dǎo)實(shí)際進(jìn)行中的案例。
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第2章商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理及相關(guān)理論
2.1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的概念及特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)收益與住宅地產(chǎn)不同,住宅地產(chǎn)收益來(lái)源于住宅賣出價(jià)格與住宅建造土地成本之差,其收益是一次性的并且是確定的,而商業(yè)地產(chǎn)收益主要來(lái)源于出租租金收益以及自身項(xiàng)目物業(yè)的升值。商業(yè)地產(chǎn),顧名思義是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)及以工業(yè)生產(chǎn)用途為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,商業(yè)地產(chǎn)有建設(shè)規(guī)模大、建筑外形復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、建設(shè)環(huán)節(jié)多、招商營(yíng)運(yùn)難度大等特點(diǎn)[7]。商業(yè)地產(chǎn)的客戶包括兩類:第一類是直接承租或購(gòu)買商業(yè)店鋪的經(jīng)營(yíng)商戶,這類客戶是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客;第二類是到達(dá)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行購(gòu)物或消費(fèi)的終端消費(fèi)者,是商業(yè)項(xiàng)目的間接顧客因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工程的項(xiàng)目管理是根據(jù)上述特點(diǎn)及如何滿足兩類不同客戶群體的需求而進(jìn)行的,對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),滿足了客戶的需求具備了獲得成功的基礎(chǔ)。這也是商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理有區(qū)別于其他地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)原因,相對(duì)于住宅或工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工程開發(fā)項(xiàng)目管理有以下特點(diǎn)[9]:(1)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及方案設(shè)計(jì)的特殊性商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位主要是針對(duì)項(xiàng)目投入使用后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展定位,相應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)。
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2.2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理規(guī)劃
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目管理可分為前期策劃決策項(xiàng)目管理階段、施工階段,梭工收尾階段及后評(píng)價(jià)階段,項(xiàng)目管理過(guò)程及管理規(guī)劃包含下面內(nèi)容[13]:項(xiàng)目管理范圍確定:包含項(xiàng)目開始前首先確定項(xiàng)目的目標(biāo),總投資是多少、多長(zhǎng)時(shí)間完成,項(xiàng)目完工的交付物標(biāo)準(zhǔn),工作范圍的描述,完工所需要的資源估計(jì),進(jìn)度方面的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(重大里程碑)的確定。項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃:包括工期目標(biāo)確定及保證工期的措施,必要時(shí)考慮交叉條件下的保證工期的措施;成本目標(biāo)的確定、質(zhì)量目標(biāo)的確定、進(jìn)度目標(biāo)的確定及安全風(fēng)險(xiǎn)方面目標(biāo)確定及規(guī)劃[14]。項(xiàng)目組織管理架構(gòu)分解:根據(jù)項(xiàng)目管理的范圍及目標(biāo)規(guī)劃,運(yùn)用工作任務(wù)分解(WBS)的方法來(lái)確定工作分解結(jié)構(gòu)圖,并相對(duì)應(yīng)完成組織管理結(jié)構(gòu)圖。項(xiàng)目成本管理規(guī)劃:根據(jù)項(xiàng)目的資源需求計(jì)劃(設(shè)備材料釆購(gòu)及供應(yīng)計(jì)劃,勞動(dòng)力需求計(jì)劃等)來(lái)確定項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理計(jì)劃。項(xiàng)目進(jìn)度管理規(guī)劃:包括項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制、項(xiàng)目進(jìn)度控制方法及項(xiàng)目進(jìn)度控制的措施。項(xiàng)目質(zhì)量管理規(guī)劃:質(zhì)量管理規(guī)劃需要識(shí)別哪些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)適用于本項(xiàng)目,并確定滿足這些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。內(nèi)容包括質(zhì)量方針的制定,質(zhì)量范圍說(shuō)明書的編制,質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度等[15]項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃:包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等規(guī)劃。
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第3章靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目概況及項(xiàng)目管理現(xiàn)狀.........9
3.1靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目概況.........9
3.2靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目范圍及管理目標(biāo).........13
3.3靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目管理模式及項(xiàng)目管理現(xiàn)狀.........16
第4章靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)施控制研究.........19
4.1靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程實(shí)施控制總原則.........19
4.2靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程中的進(jìn)度控制.........19
4.3靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程中的質(zhì)量控制.........34
第5章靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目管理應(yīng)用評(píng)價(jià)與總結(jié).........47
5.1靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目管理應(yīng)用評(píng)價(jià).........47
5.2項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié).........48
5.3項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略.........49
第4章靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)施控制研究
4.1靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程實(shí)施控制總原則
靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本三大目標(biāo)控制,自始至終貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施中,這三者在項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行中相互牽制,相互制約。如何合理及有效的組織管理各種有限的資源的前提下,以最低的成本,最優(yōu)的質(zhì)量能夠盡快完成整個(gè)項(xiàng)目,成為本項(xiàng)目進(jìn)行控制管理的一個(gè)重要問(wèn)題。在項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)度、成本、質(zhì)量管理過(guò)程中不能顧此失彼,而應(yīng)當(dāng)采取必要的控制措施,以完成本項(xiàng)目的整體控制目標(biāo)[25]。工程項(xiàng)目進(jìn)度控制貫穿項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程,對(duì)工程項(xiàng)目中設(shè)計(jì)、施工、收尾竣工各階段的工作內(nèi)容、工序及搭接關(guān)系和工作時(shí)間之間的關(guān)系,根據(jù)進(jìn)度總目標(biāo)和資源優(yōu)化配置原則編制計(jì)劃,并進(jìn)行實(shí)施。同時(shí)在各階段實(shí)施的過(guò)程中經(jīng)常檢查進(jìn)度是否符合計(jì)劃要求,對(duì)出現(xiàn)的進(jìn)度偏差進(jìn)行分析,采取補(bǔ)救及糾偏措施,調(diào)整修改原計(jì)劃,直到項(xiàng)目全部完成竣工結(jié)束。項(xiàng)目的進(jìn)度控制就是在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段中,采取一些措施確保項(xiàng)目按既定的計(jì)劃工期目標(biāo),在保證項(xiàng)目質(zhì)量且不增加實(shí)施的費(fèi)用的前提下,優(yōu)化項(xiàng)目工期。靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中,通過(guò)兩家的建設(shè)單位一起聯(lián)合多次與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理單位、施工承包單位及設(shè)計(jì)單位溝通,制定出符合項(xiàng)目實(shí)際情況的總體進(jìn)度計(jì)劃表,并確定進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及關(guān)鍵路線、任務(wù)。
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第5章靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目管理應(yīng)用評(píng)價(jià)與總結(jié)
5.1靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目管理應(yīng)用評(píng)價(jià)
靜安寺交通樞紐及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目作為上海市的重大建設(shè)工程項(xiàng)目之一,按照兩家建設(shè)單位聯(lián)合開發(fā)的建設(shè)目標(biāo),第一階段以“毛還房粗裝修”的竣工驗(yàn)收備案為目標(biāo)的工程項(xiàng)目管理目前已經(jīng)結(jié)束,配合“2010年上海世博會(huì)”而投入運(yùn)行的公交樞紐設(shè)施正在正常運(yùn)行及對(duì)社會(huì)發(fā)揮重大的作用,目前商業(yè)開發(fā)部分已被境外投資基金(豐泰地產(chǎn))進(jìn)行東、西兩塊進(jìn)行整合及己經(jīng)展開策劃商業(yè)招商及商場(chǎng)裝修�；仡櫛卷�(xiàng)目從開始到第一階段以“毛還房粗裝修”的梭工驗(yàn)收備案為目標(biāo)的工程項(xiàng)目管理結(jié)束,在實(shí)際本案例商業(yè)地產(chǎn)的 發(fā)中以項(xiàng)目管理的理論為指導(dǎo)。綜合房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)的特點(diǎn),從項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)開始,就要在房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)策劃整合上下功夫,確定項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,從而確定項(xiàng)目的建筑平面圖和相對(duì)應(yīng)的建筑設(shè)施配置,確定項(xiàng)目的完工目標(biāo)及交付標(biāo)準(zhǔn),以啟動(dòng)項(xiàng)目的開展,避免從設(shè)計(jì)開始而產(chǎn)生的不斷修改。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,緊密圍繞著完工目標(biāo)而開展。從施工圖紙完成后,根據(jù)項(xiàng)目的管理規(guī)劃而設(shè)立了進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo),在實(shí)施過(guò)程中運(yùn)用項(xiàng)目管理的目標(biāo)管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、成本管理、安全管理的方法,并根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整及完善各控制目標(biāo),收到了預(yù)期的效果,并分別采取相應(yīng)的措施確保各分目標(biāo)及總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
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