【摘要】 隨著建筑施工企業(yè)間競爭的不斷加劇,項目施工成本也隨著攀升,從而使項目施工風(fēng)險加大�，F(xiàn)以施工階段論述如何去控制施工項目的成本,使得有效的資金產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益。
 
【關(guān)鍵詞】 施工階段； 成本控制； 關(guān)鍵環(huán)節(jié)；
 
項目成本編制、控制與實施會直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間，如何做好成本編制到控制至實施關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，這是所有房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的關(guān)鍵點，下面就對在建設(shè)項目各個階段如何進行成本分析和控制談?wù)勛约旱目捶ā?br /> 關(guān)鍵點一、可行性研究階段
可行性研究階段需要對項目各個階段工作實施所需投資進行測算、分析，即投資估算，主要包括土地開發(fā)費用、建筑安裝工程費用、占地或青苗賠償和其他的行政性收費，各項費用具體內(nèi)容不再詳細闡述，成本管理人員可以根據(jù)以往的經(jīng)驗資料，結(jié)合當前的成本市場的趨勢和影響成本的其他因素，估算費用成本及可行性研究報告，作為判定是否可行的重要依據(jù)。
關(guān)鍵點二、圖紙設(shè)計和審查階段
成本管理人員在施工圖設(shè)計結(jié)算介入并審查各關(guān)鍵部位的設(shè)計指標，將會大大降低項目成本，因設(shè)計階段對造價控制就是事前控制，這個階段是決定占項目投資比重較大的建安費用的重要環(huán)節(jié)，通常占項目總成本的70%左右。設(shè)計決定了工程造價，一旦設(shè)計方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計量過程而不能改變造價，因此設(shè)計不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟合理、最大限度的降低成本，設(shè)計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價放在首位，主要追求設(shè)計的安全可靠、美觀耐用，現(xiàn)階段走在重視成本前端的房地產(chǎn)企業(yè)已將“限額設(shè)計”納入與設(shè)計單位簽訂的合同中，例如列出建安成本中影響較大的鋼筋、砼具體數(shù)字指標，并施行獎勵制度。
首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標準的前提下，要求設(shè)計單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實施：
壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限度的提高容積率；提高住宅層數(shù)或高低層搭配；適當?shù)脑黾臃课蓍L度；提高公共建筑的層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積；合理的進行道路布置和綠化景觀設(shè)計；最有效的建筑物方案；減少地下車庫的擴建度；
其次，成本管理人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項的概算指標，將建安部分的投資嚴格控制在投資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。
成本管理人員依據(jù)設(shè)計任務(wù)書，以完整、準確地反映設(shè)計內(nèi)容和意圖，確切反映當?shù)剡m時價格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對工程造價的影響和使用限制，編制出初步設(shè)計概算，其組成內(nèi)容應(yīng)包括各單位工程的費用指標，盡量避免出現(xiàn)設(shè)計中不影響結(jié)構(gòu)及使用安全，但會嚴重影響項目成本的情況（例如：針對地區(qū)不同，設(shè)計的地下抗浮水位應(yīng)不相同，每0.1m的抗浮水位，影響結(jié)構(gòu)成本約20-40元/m2；巖土承載力，提高10%，基礎(chǔ)優(yōu)化10%左右）。
設(shè)計單位依據(jù)上述的概算指標進行施工圖設(shè)計，對設(shè)計方案進行審核，擇優(yōu)選擇，編制施工圖預(yù)算，確保工程造價在設(shè)計概算范圍以內(nèi)。
由于各專業(yè)的設(shè)計人員不可能做到百分之百的準確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，這就要求審圖機構(gòu)對圖紙進行審查，對圖紙上的一些錯誤和疏漏進行修改和補充，作為圖紙文件的一部分提交建設(shè)單位，這樣可以減少很多圖紙設(shè)計風(fēng)險，減少圖紙問題引發(fā)不平衡報價所帶來的損失，尤其成本管理人員要明確專家提出的意見，理清意圖。
關(guān)鍵點三、工程招標、施工單位選擇和合同簽訂階段
這個階段是建筑安裝工程成本控制的核心，也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，招標文件的起草對以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時用工、水電使用與結(jié)算方法、措施費用、安全文明施工費用、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)保等都應(yīng)做出最清晰的說明；對甲供、甲指乙供材料要明確并寫明各自的結(jié)算方式；對變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時間實效、結(jié)算方式、量度標準等；質(zhì)量標準評定等級要合理，工期推算要準確，獎懲條款要實際，合約付款比例支付要合理、計價條款符合市場行情。
工程項目的質(zhì)量好壞決定開發(fā)公司的社會地位、口碑、市場賣價、銷售業(yè)績和后續(xù)開發(fā)，所以選擇一個好的施工單位非常重要，房地產(chǎn)開發(fā)項目首選邀請招標，建立長期合作伙伴，知己知彼、互利共贏；在合同中要明確計價條款、風(fēng)險范圍、責(zé)任、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍及方法、分包中配合費、甲供材保管費、工程量計算方式及原則等問題以及政府調(diào)價文件的執(zhí)行使用情況。
關(guān)鍵點四、施工組織方案設(shè)計、圖紙會審及設(shè)計優(yōu)化
施工組織方案設(shè)計的審定，成本管理人員應(yīng)積極地參與，因為在施工組織方案設(shè)計中，施工單位總會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如挖土方式、運土距離、模板攤銷周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等；另外，還要注意施工組織方案設(shè)計中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機械是不是和施工組織方案設(shè)計中預(yù)期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設(shè)計吻合；這個階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要成本管理人員具有良好的施工經(jīng)驗和專業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會造成較大的損失。
圖紙會審是由各專業(yè)的具體實施人員對圖紙上的錯漏進行核對，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，并由設(shè)計單位出具正式的設(shè)計變更文件，作為對工程造價的一種事前控制，避免因設(shè)計不周或失誤帶來不必要的經(jīng)濟損失，這個階段對成本控制和限額設(shè)計同等重要，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加實際，可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計變更建議，因為施工單位往往從自身的利益出發(fā)，提出對其有利的建議和變更，作為成本控制人員必須判斷是否會對本公司造成損失，圖紙會審紀要必須仔細核查計算，確認無誤后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門報送。
設(shè)計優(yōu)化就是在甲方的立場上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)標準和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、節(jié)約成本，另一種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價、社會效益和開發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計變更的優(yōu)劣和對開發(fā)項目的影響程度，更好的把握成本�，F(xiàn)場不同施工單位交錯施工的時間節(jié)點及各專業(yè)的不同專業(yè)技術(shù)要求也是設(shè)計優(yōu)化必須考慮的。
關(guān)鍵點五、施工階段
首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，開發(fā)商從節(jié)約成本的角度考慮，幾乎所有的工程都存在分包，尤其是專業(yè)性很強的分項工程，對于分包的管理要嚴格把關(guān)，要選擇具有專業(yè)承包資質(zhì)的單位，最好在行業(yè)內(nèi)具有很強實力的公司，并做好責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工期銜接等，劃清責(zé)任界限，以免出現(xiàn)問題找不到責(zé)任單位的現(xiàn)象；另外分包工程要避免發(fā)生窩工、機械停滯、工期拖延等造成經(jīng)濟損失的情況，這就要求分包工程必須做很長時間的提前量，配合總包的工序節(jié)點及計劃安排，根據(jù)施工組織計劃安排，提前做好招標工作，確定各擬分包分項的施工單位，及時安排進場施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進行。
其次，施工階段做好動態(tài)成本臺賬，便于及時查詢、分析及成本的有效控制，進度審核要求準確細致，每個進度周期的報量審核都要嚴格以成本計劃來控制，發(fā)生超限要及時尋找原因，上報決策層，提出切實可行的措施進行整改，盡量避免目標值與實際值的偏離，實施有效主動地控制；施工階段增減合同造價部分的管理也是一個重要的環(huán)節(jié)，主要就是對現(xiàn)場資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、工程驗收資料等，定額或投標綜合單價沒有的分項工程單價的確定要及時合理。
另外，材料設(shè)備市場價的掌握也是影響工程造價控制的重要因素，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，材料價格在這個周期中會波動較大，造價管理部門出臺的建筑工程材料信息價周期長、品種不全、時效不及時，而且主要以材料供應(yīng)商的報價刊登，與實際市場采購價有很大的脫節(jié)，不能真實準確的反映材料的實際價格，成本管理人員不能依靠信息價來進行成本分析核算，應(yīng)該做到自己走訪市場，了解各種材料參數(shù)，建立材料信息與價格的數(shù)據(jù)庫；深入施工現(xiàn)場，了解市場人工單價和工日消耗量，確定某些分項工程的市場承包價；聯(lián)系誠實守信的商家，多做對比分析；掌握第一手的材料市場行情信息，對做好成本測算、分析與控制非常重要。
關(guān)鍵點六、竣工結(jié)算階段
竣工結(jié)算是成本管理人員對整個項目實施過程所有成本的匯總，要真實、準確、完整的反映出工程費用，成本管理人員要秉承以下原則：
1)、合同協(xié)議和變更簽證資料的時效性(國家文件、法規(guī)失效或變動)、合法性(是否合同風(fēng)險范圍)、完整性(簽字蓋章等)；
2）、矛盾問題解釋的一致性(所有文件資料對于同一問題的解釋是否統(tǒng)一)；
3）、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標準，防止重復(fù)計算；
4）、分析計價規(guī)范標準中強制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無中生有，虛報、冒報；
5）、確保問題的責(zé)任清晰，施工單位若解釋模棱兩可、含糊不清，按最不利與施工單位的解釋來處理。
總之，工程造價成本控制完全是個動態(tài)過程，其生產(chǎn)周期長、造價高，計價依據(jù)復(fù)雜、方法多樣，工程產(chǎn)品的單一，市場在不斷的變化，在開發(fā)過程中有許多不可預(yù)見的因素，因此對項目成本進行動態(tài)控制及有效及時的管理是必不可少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制人員要對項目成本進行全要素、全過程、全方位的管理，才能使工程造價得到真正有效地控制！
 
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