【摘要】 我國目前正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時期,隨著我國城市化水平的持續(xù)提高,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)也在持續(xù)發(fā)展。我國現(xiàn)有的建筑面積已超過了440億平方米,每年新建建筑面積約為20億平方米,是全世界的一半左右。有資料顯示,建筑的碳排放占到整個社會碳排放量的3成以上,而建筑建成運(yùn)行期間的碳排放又占到了整個建筑碳排放量的一半以上。這對我國的資源環(huán)境的承受能力無疑是一種巨大的挑戰(zhàn)。隨著人們環(huán)保意識的不斷增強(qiáng),對房屋結(jié)構(gòu)的安全性、室內(nèi)的空氣質(zhì)量、房屋的建筑質(zhì)量和水平以及物業(yè)的水平和環(huán)境都開始重視,同時伴隨著我國建設(shè)節(jié)約型社會的全面開展和建筑節(jié)能工作的不斷推進(jìn),綠色建筑的項目在不斷增多,目前的房地產(chǎn)市場上“綠色”概念已成為各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新賣點,頻頻推出生態(tài)型和環(huán)保型的綠色住宅和綠色辦公,綠色裝修、綠色能源、綠色景觀等新概念也是層出不窮。面對越來越多“綠色”建筑的建造完成,常規(guī)的物業(yè)管理已經(jīng)不能滿足綠色建筑物業(yè)管理的需要,以“綠色”建筑的不斷興起以及業(yè)主對綠色消費的需求為基礎(chǔ)的,倡導(dǎo)綠色建筑的物業(yè)管理已成為建筑發(fā)展的必然趨勢。因此,開展對綠色建筑的物業(yè)管理的分析及研究,從而帶動提高整個物業(yè)管理行業(yè)的管理水平,是一個亟須解決的問題。本文以綠色建筑的物業(yè)管理為研究對象,研究基于綠色建筑評價體系的綠色建筑的物業(yè)管理,通過調(diào)查和研究,建立了綠色建筑的物業(yè)管理評價體系,根據(jù)目前綠色建筑在物業(yè)管理中產(chǎn)生的實際問題,從綠色建筑的管理體系、技術(shù)體系和評價體系三個方面對綠色建筑的物業(yè)管理進(jìn)行了研究；采用理論與實際相結(jié)合的方式,以金都某綠色建筑項目和朗詩某綠色建筑項目物業(yè)管理為實際案例,論證實行綠色建筑物業(yè)管理具備可行性。主要的研究內(nèi)容為：闡述綠色建筑的物業(yè)管理的概念和實行意義,建立綠色建筑物業(yè)管理的操作流程和評估體系,特別明確在《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》的指標(biāo)規(guī)定下,綠色建筑物業(yè)管理應(yīng)遵循的管理績效界定和評估標(biāo)準(zhǔn),以實際項目為案例,根據(jù)綠色建筑物業(yè)管理的操作流程和評估體系,對其進(jìn)行評估和評級,論證了綠色建筑實行綠色物業(yè)管理的可行性。 

1緒論

1.1研究背景

隨著社會工業(yè)化、信息化的迅速發(fā)展，人類創(chuàng)造出越來越豐富的物質(zhì)財富，物質(zhì)文明空前強(qiáng)大。但與此同時，人口數(shù)量的急劇膨脹以及人類對自然環(huán)境前所未有的大規(guī)模開發(fā)利用引發(fā)了深重的環(huán)境資源危機(jī)。水污染、大氣污染、水土流失、溫室效應(yīng)等現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地、礦產(chǎn)、水、森林等不可再生資源數(shù)量急劇減少。尤其是20世紀(jì)70年代世界能源危機(jī)的爆發(fā)，是人類認(rèn)識到資源環(huán)境問題已經(jīng)成為從根本上影響人類社會生存和發(fā)展的重大問題。

調(diào)查顯示，在歐洲大約45%的能源消耗與建造有關(guān)，英國超過50%的泣圾來源于建造活動。我國正處于城市化進(jìn)程加快、房地產(chǎn)業(yè)興盛發(fā)展的過程中，每年新建建筑20億平方米左右，占到了全世界每年竣工房屋面積的一半甚至更多。這雖然為中國建筑業(yè)帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，但粗放的增長方式使得建筑的建造和使用過程中資源消耗高、利用效率低，存在著浪費資源、污染環(huán)境的情況。據(jù)調(diào)查，我國目前因建材生產(chǎn)、建筑活動產(chǎn)生的污染幾乎占到了全部污染的34%，由此可見，建筑的生產(chǎn)、運(yùn)行對生態(tài)環(huán)境的破壞很大。

從哥本哈根到坎昆，低碳減排的生活方式已經(jīng)成為了世界各國的共識。隨著人們環(huán)保意識的不斷增強(qiáng)，對房屋結(jié)構(gòu)的安全性、室內(nèi)的空氣質(zhì)量、房屋的建筑質(zhì)量和水平以及物業(yè)的水平和環(huán)境都開始重視，并且對房屋材料的堅固久性和材料的環(huán)保和節(jié)能更加關(guān)注，節(jié)能環(huán)保技術(shù)不僅在新興建筑得到廣泛推廣運(yùn)用，既有建筑的節(jié)能改造也表現(xiàn)出了旺盛的需求。隨著我國建設(shè)節(jié)約型社會的全面開展和建筑節(jié)能工作的不斷推進(jìn)，綠色建筑的項目在不斷增多，目前的房地產(chǎn)市場上綠色”概念已成為各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新賣點，他們頻頻推出生態(tài)型和環(huán)保型的綠色住宅和綠色辦公，綠色裝修、綠色能源、綠色景觀等新概念也是層出不窮。面對越來越多“綠色”建筑的建造完成，以“綠色”建筑的不斷興起以及業(yè)主對綠色消費的需求為基礎(chǔ)的，倡導(dǎo)綠色建筑的物業(yè)管理已成為建筑發(fā)展的必然趨勢。

1.2綠色建筑物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.2.1物業(yè)管理的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）物業(yè)管理法制體系不健全，物業(yè)管理權(quán)責(zé)不明晰雖然施行了《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》，但是從總體來看，物業(yè)管理的法規(guī)體系還不健全，且過于宏觀。物業(yè)管理服務(wù)活動涉及多個相關(guān)主體，其中包括業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公用事業(yè)單位以及政府行政管理部門等。相互之間關(guān)系錯綜復(fù)雜，而且各方認(rèn)識也存在差異，使得物業(yè)管理企業(yè)之間、物業(yè)管理企業(yè)與政府之間、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間以及物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間等眾多主體之間的責(zé)權(quán)關(guān)系不明確，沒有明確的法規(guī)體系來規(guī)范和制約，使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾和糾紛因無章可循往往得不到及時解決。

（2）物業(yè)管理收費難

目前物業(yè)管理行業(yè)中，聽到最多的是物業(yè)管理收費困難的抱怨。目前業(yè)主拖欠服務(wù)費的現(xiàn)象比較普遍，有的已經(jīng)超出了物業(yè)公司的承受能力，影響到物業(yè)公司的正常運(yùn)行。主要原因是居民收入較低、業(yè)主希望享受服務(wù)但又不交納物業(yè)費用，以及部分業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不滿意，拒交物業(yè)管理費。資金回籠困難無疑是影響物業(yè)管理企業(yè)健康成長的重大問題，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理行業(yè)大再發(fā)展的進(jìn)程。而業(yè)主為了證明自己不交物業(yè)管理費合理，則舉出諸多理由來證明物業(yè)公司服務(wù)不到位。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理費收繳率低的直接后果是欠費業(yè)主侵害了付費業(yè)主的合法權(quán)益，同時也干擾了物業(yè)管理企業(yè)正常工作的開展，進(jìn)而降低了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，形成了惡性循環(huán)。

2文獻(xiàn)綜述

2.1綠色建筑的物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延

綠色建筑的物業(yè)管理理念是基于綠色建筑物業(yè)的興建和業(yè)主對于綠色消費的需求而提出的，它反映了人們對于居住、生活、辦公環(huán)境的要求，是物業(yè)管理逐步由單向管理型向社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等綜合管理的效益型轉(zhuǎn)變成為物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)先市場、獲取利潤的核心因素。因此，無論是普通建筑還是綠色建筑，綠色建筑的物業(yè)管理發(fā)展是必然趨勢，傳統(tǒng)的物業(yè)管理必將被綠色建筑的物業(yè)管理所取代。

綠色建筑物業(yè)管理是指在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等基本要求的前提下，從綠色建筑項目的各階段，憑借科學(xué)的管理體系和技術(shù)體系，最大限度的節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，致力構(gòu)建節(jié)能低礙生活社區(qū)的物業(yè)管理活動。

在物業(yè)管理服務(wù)的日常運(yùn)作活動中，包括了房屋維護(hù)修緒管理、房屋設(shè)備管理、物業(yè)安全管理和物業(yè)環(huán)境管理等由容。從綠色建筑指標(biāo)體系角度分析，物業(yè)管理服務(wù)活動即屬于建筑的運(yùn)營管理階段范疇，也就是說綠色建筑指標(biāo)體系中的各個分項指標(biāo)均涉及到物業(yè)管理服務(wù)活動。因此，綠色物業(yè)管理可最大限度地節(jié)約資源節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，從每一棟建筑、每一個小區(qū)做起，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供健康、適用和高效的使用空間。

2.2國外綠色建筑物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗及做法

2009年12月，聯(lián)合國氣候變化大會以低碳經(jīng)濟(jì)和綠色建筑發(fā)展為核心的節(jié)能減排話題成為世界關(guān)注的焦點�？沙掷m(xù)發(fā)展的人居環(huán)境是各國建筑業(yè)追求的目標(biāo)，面對高能耗、高污染的現(xiàn)狀，推行綠色建筑刻不容緩。許多國家和組織都在綠色建筑方面制定了相關(guān)政策和評價體系。隨著越來越多的綠色建筑的誕生，與之配套的物業(yè)管理體系勢必也需進(jìn)行技術(shù)整合和觀念更新。

自2007年起，世邦魏理仕CBRE便開始釆取計劃和措施減少其全球租用空間的碳排放量，措施包括了可持續(xù)性運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)、員工教育和認(rèn)識計劃、綠色租賃標(biāo)準(zhǔn)、可持續(xù)性運(yùn)營協(xié)議、投資碳減排項目補(bǔ)償其它碳排放等等。世邦魏理仕CBRE每年按照國際公認(rèn)的世界資源研究所的標(biāo)準(zhǔn)溫室氣體議定書對其碳足跡進(jìn)行測定，測定范圍包括世邦魏理仕管理或擁有房源的全部全球排放量。世邦魏理仕CBRE是第一家實現(xiàn)碳中和的全球商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司，2010年該公司通過執(zhí)行碳減排計劃補(bǔ)償了50000多公噸的碳排放。

可持續(xù)性已成為世邦魏理仕為客戶提供服務(wù)的基本原則。作為管理著29億平方英尺全球房地產(chǎn)組合的世界最大第三方商業(yè)房地產(chǎn)管理公司，，世邦魏理仕通過幫助客戶降低能耗、提高效率和減少排放，對環(huán)境產(chǎn)生了積極的影響。

3綠色建筑物業(yè)管理的評價體系的構(gòu)建..........27

3.1綠色建筑評價標(biāo)識體系......27

3.2綠色建筑物業(yè)管理的思路.....33

3.3綠色建筑物業(yè)管理的內(nèi)容.......36

4綠色建筑物業(yè)管理的評級體系研究.......44

4.1綠色建筑物業(yè)管理的評級體系的選擇.......44

4.2綠色建筑物業(yè)管理的評級體系的構(gòu)建原則.......45

5綠色建筑物業(yè)管理的措施和建議.......54

5.1綠色建筑物業(yè)管理核心.......54

5.2綠色建筑物業(yè)管理建議.....55

6綠色建筑物業(yè)管理實例分析

6.1金都某綠色建筑項目

6.1.1概況介紹

本項目參照國家建設(shè)部三星級綠色建筑和AAA住宅性能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，領(lǐng)先應(yīng)用了18項生態(tài)住宅科技系統(tǒng)，經(jīng)專家評審已列入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、浙江省建筑節(jié)能示范工程，并成為我國首批綠色建筑設(shè)計評價標(biāo)識一星級項目。

7結(jié)論和展望

7.1結(jié)論

本論文采用理論與實際相結(jié)合的方式，根據(jù)目前綠色建筑在運(yùn)行中產(chǎn)生的實際問題，通過理論建模和專家打分法等方法，完成了綠色建筑物業(yè)管理的評價體系和評級體系的理論研究，從綠色建筑的管理體系、技術(shù)體系和評價體系三個方面對綠色建筑的物業(yè)管理進(jìn)行了初步研究，并結(jié)合金都某綠色建筑項目和朗詩某綠色建筑項目物業(yè)管理的實例，論證了綠色建筑實行綠色物業(yè)管理具備可行性。通過本論文的研究，主要結(jié)論如下：

（1）采用本綠色建筑的物業(yè)管理體系，能夠解決現(xiàn)階段綠色建筑的物業(yè)管理需要解決的實際問題，使綠色建筑的物業(yè)管理更有效率。

（2）釆用本綠色建筑的物業(yè)管理體系，解決了住宅及公共建筑運(yùn)營管理的指標(biāo)不夠完善，缺乏細(xì)致分類，難以反映出綠色建筑運(yùn)營管理的特點和目標(biāo)的問題。在評價體系指標(biāo)中通過定量的指標(biāo)，準(zhǔn)確評價綠色建筑運(yùn)營管理的效果。

（3）釆用本綠色建筑的物業(yè)管理體系，可以從量化的角度判斷綠色建筑的物業(yè)管理的水平，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)管理行為，提高服務(wù)水平，使服務(wù)行為有標(biāo)準(zhǔn)可依，具體事務(wù)責(zé)任到人，過程控制有據(jù)可查，并通過內(nèi)外結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制和持續(xù)改進(jìn)的自我完善機(jī)制，保證綠色建筑物業(yè)管理的目標(biāo)。

（4）釆用本綠色建筑的物業(yè)管理體系，為綠色建筑物業(yè)管理出臺規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)提供了理論研究基礎(chǔ)和技術(shù)儲備。

參考文獻(xiàn)（略）