本文關(guān)鍵詞：城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

第48卷第5期Vol.48　No.5華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)

JournalofHuazhongNormalUniversity(HumanitiesandSocialSciences)2009年9月

Sept.2009

城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制

陳淑云

(華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院,湖北武漢430079)

摘要　社區(qū)管理與物業(yè)管理是我國(guó)城市生活同時(shí)存在的兩種不同運(yùn)行目的、不同參與主體

的管理體系,這兩種管理體系能否有效整合對(duì)構(gòu)建和諧社區(qū)、和諧社會(huì)至關(guān)重要。本文通過(guò)對(duì)兩種體系的結(jié)構(gòu)特征與參與主體面臨困境的分析,提出通過(guò)重塑社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的角色定位,實(shí)現(xiàn)有效整合社區(qū)管理與物業(yè)管理的新模式。

關(guān)鍵詞　社區(qū)管理;物業(yè)管理;整合;和諧社會(huì)

求,同時(shí)又適應(yīng)了政府對(duì)整個(gè)社會(huì)資產(chǎn)(特別是固定資產(chǎn))既達(dá)到良性運(yùn)作又不增加政府財(cái)政負(fù)擔(dān)的社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)的要求,市場(chǎng)上出現(xiàn)適應(yīng)多方

面需求的物業(yè)管理②行業(yè)。隨著新型物業(yè)管理行業(yè)的逐漸形成及完善,業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司正日益成為城市社區(qū)的基本組織之一。對(duì)此,近年來(lái)國(guó)內(nèi)不少學(xué)者對(duì)城市社會(huì)微觀層面的管理進(jìn)行的研究,主要可以分為兩類,一類主要從政治學(xué)和社會(huì)學(xué)角度對(duì)城市社區(qū)的組織體系、管理模式等問(wèn)題進(jìn)行研究③;另一類主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)角度對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題進(jìn)行探討④。但在實(shí)際城市生活中,社區(qū)管理與物業(yè)管理是在時(shí)間上、空間上同時(shí)運(yùn)行,又在參與主體、運(yùn)行體系、運(yùn)行目的上各不相同的兩種管理。因此,要想構(gòu)建和諧社區(qū),達(dá)到和諧社會(huì)的根本目標(biāo),就必須對(duì)這兩種管理方式進(jìn)行全面、綜合的研究與探討�；诖�,本文在評(píng)價(jià)目前我國(guó)社區(qū)管理與物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)和與主體現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,分析目前各主體所面臨的困境,提出從變革組織結(jié)構(gòu)入手,重塑各主體的功能與角色,有效整合兩種管理。

一、研究背景與問(wèn)題的提出

當(dāng)前,我國(guó)正處于從經(jīng)濟(jì)體制改革到政治體制改革、從傳統(tǒng)型社會(huì)向現(xiàn)代型社會(huì)轉(zhuǎn)變的過(guò)渡時(shí)期,社會(huì)結(jié)構(gòu)正發(fā)生著深刻變化,以往縱向單一的鏈?zhǔn)缴鐣?huì)結(jié)構(gòu)逐漸演變?yōu)榭v橫交錯(cuò)的網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)。在這種網(wǎng)絡(luò)型社會(huì)結(jié)構(gòu)形成過(guò)程中,原先政府行政一體化的領(lǐng)域之外,逐漸發(fā)育和發(fā)展了新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域以及更為廣泛復(fù)雜的社會(huì)生活領(lǐng)域�？梢哉f(shuō),目前我國(guó)社會(huì)成員的自主性明顯加強(qiáng),社會(huì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)功能、人們的生活方式和社會(huì)需求、社會(huì)組織間的相互關(guān)系都日趨多元化。

在此背景下,城市的社會(huì)生活和管理體制都發(fā)生了深刻變化。與城市居民生活密切相關(guān)社會(huì)微觀層面的管理主要有兩個(gè)方面:一方面伴隨傳統(tǒng)的單位辦社會(huì)的功能日漸淡化,城市居民正在從“單位人”轉(zhuǎn)化為“社會(huì)人”,為了體現(xiàn)一定地域內(nèi)城市居民的自治和自管,體現(xiàn)“大社會(huì)、小政府”的現(xiàn)代社會(huì)運(yùn)作的基本特征,國(guó)家在城市掀起以一定居住地域范圍為基本單位的社區(qū)建設(shè)運(yùn)動(dòng)。隨著城市社區(qū)建設(shè)與管理的推廣,社區(qū)委員會(huì)作為社區(qū)建設(shè)的基本組織,其功能得到了強(qiáng)化和激活。另一方面是傳統(tǒng)的住房制度下租住公房的城市居民,也逐步成為擁有住宅所有權(quán)的業(yè)主,由于業(yè)主的分散性和住宅產(chǎn)權(quán)的多元化(住宅的個(gè)人所有、共有、公有)而引起的對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化、社會(huì)化服務(wù)的需

　　收稿日期　2009-04-01

①

二、當(dāng)前我國(guó)社區(qū)管理與物業(yè)管理

的組織管理結(jié)構(gòu)特征

　　在“政社合一”的單位制管理模式下,政府是國(guó)家利益的唯一代表和社區(qū)管理的唯一主體,將政治

基金項(xiàng)目　國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“權(quán)利、合作與市場(chǎng)化:城市物業(yè)管理問(wèn)題研究”(07BJY056);湖北省科技攻關(guān)項(xiàng)目

“和諧社會(huì)構(gòu)建中社區(qū)管理與物業(yè)管理有效整合的機(jī)制研究”(2007AA402C39);華中師范大學(xué)2007年人文社會(huì)科學(xué)“丹桂計(jì)劃”項(xiàng)目“制度變遷與我國(guó)住宅需求主體行為研究”

和社會(huì)生活領(lǐng)域的管理權(quán)集于一身,絕大部分權(quán)力資源集于政府一級(jí),權(quán)力配置表現(xiàn)出明顯的單向性,而社區(qū)獲得的只是極其微弱的“權(quán)力剩余”。街道辦事處和社區(qū)自治組織只充當(dāng)政府“腿”的角色,自身不具備獨(dú)立性和創(chuàng)造性。特別是作為街區(qū)內(nèi)最大的群眾自治組織———居民委員會(huì)只是被動(dòng)地接受政府的命令和完成所攤派的任務(wù),而無(wú)實(shí)質(zhì)的自主權(quán)。20世紀(jì)90年代以后,隨著我國(guó)城市社區(qū)由單位制向社區(qū)制過(guò)渡,以“權(quán)力中心下移,權(quán)力明確下放”為方向的城市社區(qū)管理體制創(chuàng)新逐步展開(kāi),城市基層社區(qū)組織與權(quán)力配置發(fā)生迅速的變化。街道辦事處和以社區(qū)居委會(huì)為代表的社區(qū)自治組織也開(kāi)始從“權(quán)力虛體”向“權(quán)力實(shí)體”轉(zhuǎn)變�？梢哉f(shuō),當(dāng)前我國(guó)社區(qū)管理的組織結(jié)構(gòu)是在以往街道辦事處的基礎(chǔ)上結(jié)合各地實(shí)際情況創(chuàng)建的,目前社區(qū)管理的代表模式主要有江漢模式、沈陽(yáng)模式等。盡管各種模式在社區(qū)管理自治權(quán)的劃分上有所不同,但從組織管理結(jié)構(gòu)上來(lái)講,有著許多共性的特征,主要表現(xiàn)在:社區(qū)委員會(huì)的前身幾乎都是原街道辦事處和居民委員會(huì),依據(jù)的規(guī)范是《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》,基本性質(zhì)為基層群眾性自治組織,由民政部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理,并劃撥一定數(shù)額的經(jīng)費(fèi)用以支持組織的運(yùn)行。因此,從某種意義上來(lái)講,社區(qū)委員會(huì)成立的主要目的是政府管理城市的需要。

現(xiàn)代城市物業(yè)管理是以城市居民擁有房屋所有權(quán)與現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在為前提,主要代表所在小區(qū)的全體業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)小區(qū)的物業(yè)實(shí)施自治管理。參與現(xiàn)代城市物業(yè)管理的主體主要有代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。相比之下,作為住宅小區(qū)內(nèi)自治組織的業(yè)主委員會(huì),是伴隨現(xiàn)代城市物業(yè)管理體制的產(chǎn)生而產(chǎn)生,其成立的時(shí)間與社區(qū)委員會(huì)成立時(shí)間大致相同,但與原街道辦事處和居民委員會(huì)的成立相比則晚得多。其具體職責(zé)主要包括組織業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、代表業(yè)主選聘物業(yè)管理公司、簽訂物業(yè)管理合同等。物業(yè)管理公司則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)單位。因此,物業(yè)管理在組織管理結(jié)構(gòu)上與社區(qū)管理相比,其特征主要有:依據(jù)的規(guī)范是《物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主委員會(huì)的基本形式為基層群眾性組織,由建設(shè)部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理,通過(guò)市場(chǎng)交換提供物業(yè)服務(wù)并收取物業(yè)管理費(fèi)。因此,成立的主要目的是業(yè)主維護(hù)和管理所擁有物業(yè)的需要。⑤

綜上所述,兩者組織結(jié)構(gòu)特征如表1所示:

表1　社區(qū)管理與物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)比較

依據(jù)的法規(guī)社

區(qū)

《居委會(huì)法》管理

主管部門(mén)

經(jīng)費(fèi)的獲得以政府撥款為主,社區(qū)服務(wù)收入為輔

主要功能

最終目標(biāo)

民政部

代替政府管理城市;提供公共服

居民自治

務(wù)的同時(shí),提供其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)

獲得利潤(rùn);

物通過(guò)市場(chǎng)《物權(quán)法》受業(yè)主委托維護(hù)獲得良好業(yè)住宅與城交換物業(yè)《物業(yè)管理和管理所擁有的的居住條管鄉(xiāng)建設(shè)部服務(wù)商品

條例》物業(yè)件及居住理獲得

環(huán)境

三、現(xiàn)有模式下社區(qū)管理與物業(yè)管理

各主體面臨的困境

　　在現(xiàn)行的制度框架下,社區(qū)管理與物業(yè)管理在實(shí)際工作中存在各種矛盾與沖突的背后原因其實(shí)是各行為主體對(duì)各自面臨的困境的突破。正是由于這種困境的存在,阻礙城市和諧社區(qū)的建設(shè)。因此,在建設(shè)和諧社區(qū)的過(guò)程中對(duì)社區(qū)管理與物業(yè)管理參與主體面臨的困境的深入分析就成為解決問(wèn)題的必要環(huán)節(jié)。

(一)社區(qū)委員會(huì)面臨的困境

由前文論述可知,社區(qū)委員會(huì)的前身幾乎都是原街道辦事處和居民委員會(huì)⑥,依據(jù)的規(guī)范是《居民委員會(huì)組織法》,基本性質(zhì)為基層群眾性自治組織,實(shí)現(xiàn)自我治理、自我管理,且在實(shí)現(xiàn)自治過(guò)程中代表居民向國(guó)家表達(dá)意見(jiàn)。然而,在實(shí)際工作中,社區(qū)委員會(huì)卻承擔(dān)了大量的政府工作,“上面千條線,下面一根針”的實(shí)際工作狀況,使其成為無(wú)名有實(shí)的政府基層政權(quán)的“腿”,代表國(guó)家向居民傳遞國(guó)家意志,成為政府管理城市的基層“代理人”。這種“代理人”職能錯(cuò)位的現(xiàn)狀,既不利于基層民主政治的發(fā)展,也加重了城市基層政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),更削減了居民對(duì)社區(qū)委員會(huì)的認(rèn)同感和參與社區(qū)建設(shè)的熱情�？梢哉f(shuō),目前我國(guó)城市社區(qū)委員會(huì)的建設(shè)與發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出組織結(jié)構(gòu)科層化、組織功能行政化及組織成員“職業(yè)化”⑦,在這三個(gè)維度的影響下,社區(qū)建設(shè)中居民委員會(huì)向社區(qū)委員會(huì)轉(zhuǎn)變,組織變革名義上指向“自治”,但實(shí)際上更深刻、更全面地復(fù)制了政府的科層特征,而距離自治的組織性質(zhì)越來(lái)越遠(yuǎn)。與此同時(shí),為了體現(xiàn)社區(qū)自治的性質(zhì),在有些地區(qū)的社區(qū)經(jīng)費(fèi)的劃撥上,地方政府只承擔(dān)社區(qū)專職人員的基本工資,甚至是部分工資,社區(qū)專職人員的工資差額,連同社區(qū)工作經(jīng)費(fèi),需

要社區(qū)通過(guò)各種途徑自己籌集或通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)獲得。這種經(jīng)費(fèi)制度的安排,使得社區(qū)管理陷入資金困境。一方面得到地方政府的財(cái)政撥款,理應(yīng)按照地方政府的要求落實(shí)其管理目標(biāo)或提供其所需的公共服務(wù);另一方面又需要進(jìn)入市場(chǎng)通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù),以彌補(bǔ)自身工作經(jīng)費(fèi)不足的實(shí)際情況。這種社區(qū)管理提供的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)與物業(yè)管理公司提供的市場(chǎng)化的服務(wù)商品在一定程度上存在沖突,為社區(qū)管理與物業(yè)管理的合作留下了嚴(yán)重的隱患。這兩種不同體制的管理,在同一區(qū)域中,特別是在城市的舊城區(qū)中的競(jìng)爭(zhēng)沖突尤為明顯,如對(duì)有經(jīng)濟(jì)收入的服務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及對(duì)可出租用房的管理等問(wèn)題。在城市新建居住區(qū)中,盡管與舊城區(qū)存在的矛盾與沖突不同,但社區(qū)管理與物業(yè)管理之間也存在爭(zhēng)奪公共資源的情況。筆者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),這種管理之間的矛盾與沖突在城市新建住宅小區(qū)中目前主要表現(xiàn)在對(duì)新建住宅小區(qū)中公共配套用房的使用方面。由于社區(qū)工作的開(kāi)展需要一定的辦公用房,而目前的相關(guān)法律規(guī)定,住宅小區(qū)中開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)歸屬的公共建筑屬于全體業(yè)主共同共有,由此,在新建住宅小區(qū)中出現(xiàn),社區(qū)委員會(huì)向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)索要用房的現(xiàn)象。在當(dāng)前制度環(huán)境下,社區(qū)管理不僅面臨基本性質(zhì)與成立目的相沖突的困境,還面臨由于定位不清與合作主體在工作運(yùn)行中存在沖突的困境。

(二)業(yè)主委員會(huì)面臨的困境

自從我國(guó)城市居住小區(qū)推行物業(yè)管理以來(lái),業(yè)主委員會(huì)在實(shí)際工作中就被認(rèn)為“形同虛設(shè)”,成為居住小區(qū)物業(yè)管理中的一大薄弱環(huán)節(jié)。可以說(shuō),業(yè)主委員會(huì)陷入“形同虛設(shè)”的困境,也曾引起理論界廣泛的關(guān)注。從現(xiàn)有文獻(xiàn)看,主要集中于對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律資格問(wèn)題的研究為主⑧,也有少量學(xué)者關(guān)注業(yè)主委員會(huì)在運(yùn)行中的監(jiān)督機(jī)制的設(shè)計(jì)問(wèn)題⑨。然而,在實(shí)際工作中,筆者認(rèn)為,導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)“形同虛設(shè)”的最主要原因是業(yè)主委員會(huì)動(dòng)力機(jī)制設(shè)計(jì)的缺陷與運(yùn)行經(jīng)費(fèi)的短缺。在我國(guó),無(wú)論是2007年10月前的舊《物業(yè)管理?xiàng)l例》,還是修改后的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》,都缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)權(quán)益的規(guī)定,使得業(yè)主委員會(huì)的動(dòng)力機(jī)制設(shè)計(jì)處于空白。當(dāng)前成立業(yè)主委員會(huì)的前提之一是必須有業(yè)主參與業(yè)主委員會(huì)工作的意愿,并作為自薦候選人表達(dá)自己的競(jìng)選理念。從業(yè)主委員會(huì)的工作性質(zhì)和特點(diǎn)看,作為業(yè)主委員會(huì)的成員,不僅要求有較強(qiáng)的責(zé)任心、組織能力和協(xié)調(diào)能力,還要有一定的

物業(yè)政策水平、政治智慧、任勞任怨的品德和頑強(qiáng)的韌勁。而這樣的復(fù)合型人才在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中十分稀缺,自然其機(jī)會(huì)成本是很高的。在我國(guó)現(xiàn)行各種正規(guī)與非正規(guī)的制度約束下,業(yè)主委員會(huì)的本質(zhì)實(shí)際上是居住區(qū)全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的理財(cái)機(jī)構(gòu)或組織,其肩負(fù)著居住區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)保值、增值的責(zé)任,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的付出和工作業(yè)績(jī),本應(yīng)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平交易原則,給予公平合理的補(bǔ)償(當(dāng)然,隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,業(yè)主委員會(huì)成員真正自愿義務(wù)工作,如國(guó)外社區(qū)的義工,到那時(shí)社區(qū)就真正實(shí)現(xiàn)自治)。由于現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)權(quán)益的規(guī)定,即便是業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行費(fèi)用來(lái)源都無(wú)相關(guān)規(guī)定,很多業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行費(fèi)用都是業(yè)主自掏腰包或部分業(yè)主贊助,有的地方甚至是由物業(yè)管理公司出資。而大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)公益性組織,業(yè)主委員會(huì)的工作費(fèi)用應(yīng)收支平衡,業(yè)主委員會(huì)的委員們不應(yīng)領(lǐng)取工作酬勞,即便是對(duì)其工作的認(rèn)可也只能是領(lǐng)取少量的津貼,否則就不是非盈利的自治組織。然而,業(yè)主委員會(huì)從成立伊始,業(yè)主委員會(huì)委員不僅要耗費(fèi)大量時(shí)間承擔(dān)繁重枯燥的策劃和組織工作,還面臨來(lái)自方方面面的壓力和風(fēng)險(xiǎn),所承受的精神壓力和經(jīng)濟(jì)損失不是少量工作津貼就能彌補(bǔ)的。在這種狀況下,單純依靠業(yè)主的熱心公益、樂(lè)于付出的思想長(zhǎng)期擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的委員,盡職完成其所擔(dān)負(fù)的工作就非常不現(xiàn)實(shí)。這也說(shuō)明為什么多數(shù)城市住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員難以長(zhǎng)期擔(dān)任這一職責(zé)的原因。另一方面,即使有些業(yè)主委員會(huì)成員表面上長(zhǎng)期擔(dān)任這一職責(zé),但由于缺乏相應(yīng)的動(dòng)力機(jī)制,也就缺乏相應(yīng)的工作積極性。由此可知,業(yè)主委員會(huì)動(dòng)力機(jī)制的設(shè)計(jì)缺陷正是導(dǎo)致我國(guó)城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)“形同虛設(shè)”的關(guān)鍵因素之一。

此外,筆者在調(diào)研中得知,有些地方出現(xiàn)了由物業(yè)管理公司暗中給業(yè)主委員會(huì)成員定期發(fā)放“酬勞”的情況。當(dāng)然,不管該物業(yè)管理公司這樣做是為了穩(wěn)定業(yè)主委員會(huì)的組成,還是為了減少物業(yè)管理公司的運(yùn)行成本,或者出于其他目的,這種情況的出現(xiàn)都有可能直接導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)合同地位發(fā)生根本性變化,使業(yè)主委員會(huì)不僅在代表全體業(yè)主利益時(shí)“形同虛設(shè)”,甚至在日常工作中直接與物業(yè)管理公司勾結(jié)或受命于物業(yè)管理公司,從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)其成立時(shí)的最初目的。

⑩

(三)物業(yè)管理公司面臨的困境

在我國(guó),物業(yè)管理行業(yè)從誕生之日起就面臨重重困境,盡管隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》等有關(guān)制度的頒布和實(shí)施,物業(yè)管理行業(yè)的生存發(fā)展環(huán)境得到了一定的改善。但現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)管理涉及多方主體,如業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、建筑施工企業(yè)、城市市政部門(mén)和社區(qū)管理機(jī)構(gòu)等,特別是當(dāng)前我國(guó)正處在利益分化導(dǎo)致社會(huì)分層的過(guò)程中,物業(yè)管理公司作為與城市居民的日常生活直接發(fā)生服務(wù)商品交易關(guān)系的機(jī)構(gòu),便處在矛盾沖突的聚焦點(diǎn)的地位,加之近些年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速,其他相關(guān)制度則相對(duì)滯后,例如,開(kāi)發(fā)商、建筑施工企業(yè)的遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理行業(yè)與業(yè)主之間的沖突留下了極大的隱患。有研究表明:業(yè)主與物業(yè)管理公司產(chǎn)生糾紛的原因,70%是由開(kāi)發(fā)商引起的,特別是業(yè)主在使用住房過(guò)程中出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題或開(kāi)發(fā)商在售房

1

時(shí)的有關(guān)承諾在后期不能兌現(xiàn)以后 。而目前除

四、社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理

公司的角色重組與定位的基礎(chǔ)

　　在實(shí)際工作中,社區(qū)管理與物業(yè)管理的各主體能否真正實(shí)現(xiàn)角色的重組與定位,必須具有一定的基礎(chǔ)。本文認(rèn)為,兩種管理重組與定位的基礎(chǔ)有兩個(gè)方面:求同與存異。

(一)社區(qū)管理與物業(yè)管理的角色重組的基礎(chǔ)之一:求同

社區(qū)管理與物業(yè)管理都是對(duì)與城市居民生活相關(guān)的諸多方面的日常管理,兩者能有效整合的基礎(chǔ)之“同”體現(xiàn)在:“地域重合、硬件共享、宗旨相同、目標(biāo)相近”四個(gè)方面。

首先,城市社會(huì)生活中,一般來(lái)講凡有住區(qū)就必有物業(yè),凡有物業(yè)就必有其主,于是從理論上講,物業(yè)管理的覆蓋范圍等同于住宅區(qū)的地域范圍,若物業(yè)管理能廣泛推行,特別是舊城區(qū)、甚至在農(nóng)村也建立了物業(yè)管理服務(wù)體系,那么物業(yè)管理與社區(qū)管理將會(huì)出現(xiàn)地域重合的局面。其次,無(wú)論是物業(yè)管理還是社區(qū)管理都是建立在一定地域范圍內(nèi)的與居民生活緊密相關(guān)的各種硬件基礎(chǔ)之上的,其中包括住房、道路、供水和文教衛(wèi)等設(shè)施,所以兩者在同一地域之內(nèi)、在同一套基礎(chǔ)設(shè)施之上的管理出現(xiàn)“硬件共享”的局面。第三,社區(qū)管理與物業(yè)管理都是以“人”為中心開(kāi)展活動(dòng),為人的生存、發(fā)展提供各種方便及服務(wù)。其中社區(qū)管理主要從協(xié)調(diào)人際關(guān)系入手,通過(guò)建立良好的人際關(guān)系,創(chuàng)建良好的社區(qū)文化,來(lái)體現(xiàn)以人為本的宗旨。而物業(yè)管理主要從養(yǎng)護(hù)和完善物業(yè)及其周圍的環(huán)境來(lái)體現(xiàn)以人為本的宗旨。第四,目標(biāo)相近。物業(yè)管理雖然是由市場(chǎng)機(jī)制配置的企業(yè)化、公司化行為,以追求利潤(rùn)最大化為其根本目標(biāo),但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的存在使企業(yè)在追求根本目標(biāo)的過(guò)程中,除做好物業(yè)管理的本職工作,即對(duì)相關(guān)硬件的管理外,還注重所管區(qū)域的整體文化的培養(yǎng),注重企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念與住區(qū)業(yè)主的文化認(rèn)同。這樣不僅可以降低企業(yè)管理機(jī)制的運(yùn)行成本,而且可以為企業(yè)積累無(wú)形資產(chǎn),如創(chuàng)立企業(yè)品牌,最終達(dá)到文明小區(qū)或示范小區(qū)的目標(biāo)。社區(qū)管理雖然涉及經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)等各方面,但也是以創(chuàng)建文明社區(qū)為其目標(biāo)的。從這方面講,物業(yè)管理與社區(qū)管理的目標(biāo)其實(shí)十分相近。

(二)社區(qū)管理與物業(yè)管理的角色重組的基礎(chǔ)之二:存異

社區(qū)管理與物業(yè)管理的角色重組的基礎(chǔ)之二

了關(guān)于維修基金的規(guī)定以外,沒(méi)有其他相關(guān)制度對(duì)此進(jìn)行明確規(guī)范。同時(shí),隨著業(yè)主主體意識(shí)的強(qiáng)化,權(quán)利維護(hù)達(dá)到了高潮。這種種因素最后導(dǎo)致的結(jié)果是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾與沖突。再加上,目前我國(guó)城市居住區(qū)利益調(diào)節(jié)機(jī)制和關(guān)系的構(gòu)建還未有效形成,本應(yīng)成為城市居住區(qū)利益調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)和主體的社區(qū)委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)卻由于前文所述的種種原因,不能有效發(fā)揮其作用。在這種利益訴求不能得以有效解決、矛盾沖突不能及時(shí)溝通的情況下,城市居民首先通過(guò)拒繳物業(yè)管理費(fèi)來(lái)表達(dá)不滿,甚至一些居民在利益表達(dá)上更傾向于采取激烈的感情與情緒宣泄等非理性的方式。在此狀況下,物業(yè)管理公司陷入兩難困境,要么采取同樣非理性行為與業(yè)主發(fā)生暴力沖突,要么面臨物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的窘?jīng)r,公司面臨虧損;再者可能出現(xiàn)如前文所述的情況,物業(yè)管理公司通過(guò)暗中給業(yè)主委員會(huì)成員發(fā)放補(bǔ)貼,而尋求溝通的“橋梁”,以期改善與業(yè)主之間的關(guān)系;然而這種名不正言不順的補(bǔ)貼方式一旦被廣大業(yè)主得知,則業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系勢(shì)必更加惡化。

由上可知,當(dāng)前城市社區(qū)管理與物業(yè)管理各參與主體在發(fā)展中都面臨不同的困境,而這種困境的存在勢(shì)必影響和諧社會(huì)的構(gòu)建。筆者認(rèn)為,能否突破存在的困境,充分發(fā)揮社區(qū)管理與物業(yè)管理各主體在居民自治中的作用達(dá)成和諧共贏,必須對(duì)社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司當(dāng)前的角色進(jìn)行有效的重組與定位。

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