【摘要】：中共十八屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決議》,決議中明確提出要“加快建立國家統(tǒng)一的經(jīng)濟核算制度,編制全國和地方資產(chǎn)負債表”。2015年9月17日,國務(wù)院新聞辦公布了《編制自然資源資產(chǎn)負債表試點方案》。中共十九大再次提出了“改革生態(tài)環(huán)境監(jiān)管體制”,設(shè)立國有自然資源資產(chǎn)管理和自然生態(tài)監(jiān)管機構(gòu),完善生態(tài)環(huán)境管理制度,統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé),統(tǒng)一行使所有國土空間用途管制和生態(tài)保護修復(fù)職責(zé)。政府資產(chǎn)負債表的編制和自然資源資產(chǎn)負債表的編制均是國家的重要計劃。政府資產(chǎn)負債表的編制涉及金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn),非金融資產(chǎn)中不可避免的涉及自然資源,土地則是與政府資產(chǎn)負債關(guān)系最為密切的自然資源,因此,要編制全面的政府資產(chǎn)負債表,就必須完成對政府資產(chǎn)中土地資源的核算。而土地資源種類繁多,哪些應(yīng)當納入政府資產(chǎn)負債核算中?納入政府資產(chǎn)負債核算的依據(jù)是什么?納入政府資產(chǎn)負債的土地其價值量如何核算?這些都是編制政府資產(chǎn)負債表必須要解決的難點問題。本文將以政府資產(chǎn)負債核算中的土地資源為研究重點,探索土地資源核算的基本原理,討論政府資產(chǎn)中土地資源的核算范圍,研究各類土地資源的價值核算方法,以期為各地方政府部門資產(chǎn)負債表的編制提供理論支撐和實踐操作的參考依據(jù)�；谏鲜瞿康�,本文主要做了以下研究工作:第一,梳理政府資產(chǎn)中土地資源核算的相關(guān)理論,闡述土地資源與國家資產(chǎn)負債、政府資產(chǎn)負債和自然資源資產(chǎn)負債之間的關(guān)系。以馬克思主義經(jīng)濟學(xué)理論為基礎(chǔ),借鑒西方經(jīng)濟學(xué)家地租理論與地價理論的優(yōu)點,結(jié)合我國特色社會主義市場經(jīng)濟體制和城鎮(zhèn)化過程不斷推進的實際國情,本文認為現(xiàn)代經(jīng)濟社會發(fā)展情形下,土地是一個集自然屬性與經(jīng)濟屬性于一體的綜合體,土地資源不僅具有價格也具有價值。并且土地除具有承載功能、生產(chǎn)功能、生態(tài)功能外,還具有資產(chǎn)功能,因此土地是國家和政府資產(chǎn)的重要組成部分,無論是國民經(jīng)濟核算理論與國際準則,還是政府財政統(tǒng)計的理論及國際準則都將土地納入了資產(chǎn)負債核算表中。本文以SNA2008為基本參考準則,輔以GFS2014、IPSAS、SEEA2012等國際準則,核算包含公共公司的廣義政府部門中的土地資源,確定納入政府部門資產(chǎn)負債范圍土地資源種類,采取合適的價值估計方法核算土地資源的經(jīng)濟價值,完成對政府資產(chǎn)負債中土地資源的核算。第二,根據(jù)國土資源部發(fā)布的《土地使用現(xiàn)狀分類》,分析我國土地分類現(xiàn)狀及成交現(xiàn)狀,基于法律所有權(quán)、使用權(quán)與發(fā)展權(quán)的角度以及不同類型土地與政府償債能力的相關(guān)性,確定納入政府資產(chǎn)賬戶的土地資源類型。所有權(quán)歸國家所有的土地納入政府資產(chǎn)負債核算的范圍,歸集體所有的土地不納入政府核算范圍中。對于所有權(quán)歸國家所有的土地,進一步結(jié)合土地使用權(quán)與發(fā)展權(quán),根據(jù)不同使用類型土地與政府資產(chǎn)負債關(guān)系的密切程度,對政府資產(chǎn)負債有直接影響的土地才納入政府資產(chǎn)負債核算中。本文暫不考慮未利用土地,最終確定政府資產(chǎn)負債核算中土地資源類型包括:國企農(nóng)林草場用地、國企商服用地、國企工業(yè)和倉儲用地、公共管理服務(wù)用地、鐵路用地、收費公路用地、機場用地、港口碼頭用地以及風(fēng)景名勝設(shè)施用地。對因政府征收拆遷等因素造成土地類型變化而對政府資產(chǎn)負債影響的問題,分為農(nóng)用地轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地和建設(shè)用地的再次轉(zhuǎn)換兩類情形來進行分析,確定其合理的核算方案。第三,梳理土地價值核算相關(guān)的基本國家標準規(guī)范,根據(jù)土地的獲取途徑,分析市場交易途徑獲得的土地與非市場交易途徑獲得的土地價值核算方法的區(qū)別,針對非市場交易途徑獲得的土地價值核算方法進行分析。土地價值核算相關(guān)的國家標準規(guī)范主要有《土地利用現(xiàn)狀分類》、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》,以上標準對土地的分類、定級與估計的基本方法流程等做了詳細規(guī)范,是進行土地價值核算需要遵循的基本規(guī)范標準。市場交易土地價值核算方法較為簡單,而非市場交易土地的價值核算是政府資產(chǎn)中土地資源核算的難點問題,也是本文研究的重點內(nèi)容。非市場交易土地價值核算可用的方法包含基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、收益還原法、條件價值法、特征價格法、影響因素建模法、大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)爬蟲法等多種方法,每種方法特征不同,適用于不同類型的土地價值核算,應(yīng)根據(jù)核算的土地類型具體分析。第四,非市場交易土地價值的核算方法研究及案例分析。選擇具有代表性的綜合行政用地、公園用地以及公路用地三類土地,分析其土地特征及適用的價值核算方法,并以實際案例進行了研究,對其他非市場交易土地的特征及價值核算方法進行基本分析。對于通過非市場交易獲得的公共管理與公共服務(wù)用地中的綜合行政用地,其價值核算應(yīng)當符合國家相關(guān)標準與規(guī)程,符合SNA中核算時間的基本標準,符合待估土地特征,符合各地方政府土地政策,符合各地方政府實際操作需求。在對其進行價值核算時可考慮其使用類型不發(fā)生變化和發(fā)生變化兩種情形。在其使用類型不發(fā)生變化時,可估算其市場價值;若其使用類型發(fā)生改變時,可根據(jù)政府對該土地的處理情況核算其價值區(qū)間作為當期價值核算的修正依據(jù),也可供政府作為未來處理該土地的參考依據(jù)。以武漢市民之家為例,采用基準地價修正系數(shù)法、市場比較法和影響因素建模法對其進行了價值核算。分析認為,綜合行政用地類型未發(fā)生變化時,使用市場比較法核算其價值較為合適;土地類型發(fā)生改變時,使用影響因素建模法核算其價值區(qū)間較為合適。對于具有潛在收益能力的公園用地,除了可采用基準地價修正系數(shù)法、市場比較法與影響因素建模法之外,還可以采用條件價值評估法,通過調(diào)查游客的支付意愿,估算公園潛在的收益能力,進而估計公園的土地價值。本文以武漢關(guān)山荷蘭風(fēng)情園為例,采用上述四種方法進行了價值核算,四種方法核算結(jié)果存在一定差異�；谡Y產(chǎn)負債核算的目的,以公園的潛在收益作為其土地價值存在一定的低估,但該種方法卻可以在一定程度上反映政府所擁有的公園土地在政府面臨債務(wù)危機時的償債能力,通過條件價值評估法核算的公園土地價值對于衡量政府償債能力具有一定的參考價值。對于非市場交易土地中的公路用地,本文認為應(yīng)當將收費公路用地納入政府資產(chǎn)負債核算中,因其未來具有可持續(xù)性的收益,將會影響政府的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。結(jié)合公路公用地的特征及政府資產(chǎn)負債核算的目的,從核算方法的適用性出發(fā)提出了公路用地價值核算的基本準則,分析了可以用來核算公路用地價值的方法。以DG高速M城到X城段為例,采用成本逼近法和收益還原法兩種方法對該高速公路土地價值進行了核算。兩種方法所得核算結(jié)果存在一定差異,成本逼近法以公路用地的取得修建等各項成本為基礎(chǔ),其核算結(jié)果主要受收費公路土地征收修建等前期各項投入資金的影響較大;收益還原法主要受收費公路未來純收益的影響,對于未來收益的預(yù)測將是影響公路用地價值核算的主要因素,如何合理的預(yù)期未來收益將是運用該方法的關(guān)鍵問題。對其他非市場交易土地如機場用地、港口碼頭用地、鐵路用地、軌道交通用地及風(fēng)景名勝設(shè)施用地的特征及價值核算方法進行了基本分析。這幾類土地功能復(fù)雜,需要根據(jù)各類土地的具體特征將土地細分,對細分土地類型采用合理的核算方法進行價值核算,加總獲得該類土地核算期的最終價值。上述各類土地雖然功能復(fù)雜,但細分后依舊可以核算其價值,各地區(qū)統(tǒng)計部門和國土資源部門在具體核算時可根據(jù)待估土地的具體情況,選擇合適的方法進行估算。本文從政府資產(chǎn)中土地資源核算的相關(guān)理論出發(fā),分析了政府資產(chǎn)負債核算和自然資源資產(chǎn)負債核算的基本理論,確定了將土地資源納入政府資產(chǎn)負債核算的必要性。從我國的相關(guān)法律法規(guī)和各類土地資源與政府資產(chǎn)負債的相關(guān)性確定了納入政府資產(chǎn)中的土地類型,并對土地資源的價值核算方法進行了總結(jié)分析。最終得到以下結(jié)論:(1)土地是一個集自然屬性與經(jīng)濟屬性于一體的綜合體,具有價值,與政府資產(chǎn)密切相關(guān),應(yīng)將其納入政府資產(chǎn)負債核算中。(2)應(yīng)基于法律所有權(quán)、使用權(quán)與發(fā)展權(quán)的歸屬和各類土地與政府資產(chǎn)的相關(guān)程度確定納入政府資產(chǎn)中的土地類型。(3)應(yīng)根據(jù)政府資產(chǎn)中各類土地的特征和各類核算方法的適用性來確定不同類型土地的價值核算方法,可以核算土地的當期價值和未來政府面臨債務(wù)危機時此土地所具有的償債能力。(4)每一類型的土地都不止一種價值核算方法可以使用,不同方法核算的土地價值可能較為接近也可能存在較大差別。在各地方官方統(tǒng)計部門或國土部門具體的實踐中,可以根據(jù)具體案例確定適用的價值核算方法,也可以采用兩種或多種價值核算方法進行核算,采用加權(quán)平均確定土地的最終價值。(5)對于土地功能較為復(fù)雜的土地類型,可以根據(jù)不同的適用功能將土地詳細劃分后分別采用不同的方法核算其價值,最后加總求的復(fù)雜類型土地的核算期價值。本文最后從土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完善、土地價值核算方法的創(chuàng)新、土地資源負債的核算、土地資源核算數(shù)據(jù)的開發(fā)利用四個方面提出了未來的研究展望。
【圖文】：

圖１－１邋土地經(jīng)濟價值分類逡逑從圖ｉ－ｉ可知，總經(jīng)濟價值包含使用價值和非使用價值。使用價值又分為直接逡逑使用價值、非直接使用價值、未來使用價值，非使用價值即土地的存在價值。直接逡逑使用價值指的是其商業(yè)價值以及基于娛樂、衛(wèi)生等功能的價值，而非直接使用價值逡逑主要指其為支持相關(guān)的生產(chǎn)、消費等提供的環(huán)境服務(wù)價值。未來使用價值主要包含逡逑選擇價值和遺產(chǎn)價值，選擇價值主要是指保留的未來潛在價值增加，，遺產(chǎn)價值主要逡逑指當代未使用而未來留給下代的經(jīng)濟價值。非使用價值主要在于資源的美學(xué)、文化逡逑等價值。逡逑基于資產(chǎn)負債的角度，本文所研宄的土地的價值主要是其商業(yè)價值，其他經(jīng)濟逡逑價值則不予考慮。逡逑２．邋土地資源的生態(tài)價值逡逑土地的生態(tài)價值主要在于土地的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)，是指通過土地生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、逡逑過程和功能直接或間接得到生命支持產(chǎn)品和服務(wù)，是人類生存和社會發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)逡逑和基本條件。土地的生態(tài)服務(wù)功能主要包括氣候調(diào)節(jié)、氣體調(diào)節(jié)、水源涵養(yǎng)、土壤形逡逑成與保護、廢物處理、生物多樣性保護等方面。逡逑

不同組織對政府的定義也存在一定差別，ＳＮＡ作為由聯(lián)合國、世界銀行逡逑等五大國際組織聯(lián)合頒布的國際核算準則，其對政府的定義將是本文研究的主要參考逡逑依據(jù)，以ＳＮＡ為標準的核算，更有利于未來的國際間政府財政等狀況比較以及企業(yè)逡逑部門、住戶部門、政府部門等各部門數(shù)據(jù)的對比與合并等。逡逑ＳＮＡ將政府分為一般政府部門與公共部門，一般政府部門又包含作為機構(gòu)單位逡逑的政府單位與所有政府單位控制下的非市場ＮＰＩ邋（非營利機構(gòu)）。政府單位是唯一一逡逑類通過政治程序設(shè)立的、在特定區(qū)域內(nèi)對其他機構(gòu)單位擁有立法、司法或行政權(quán)的法逡逑律實體。一般政府的子部門又有兩種劃分方法，第一種是分為中央政府、省級政府、逡逑地方政府、社保基金四個子部門，前三個子部門都包含ＮＰＩ但不包括社保基金，第二逡逑種是分為中央政府、省級政府、地方政府三個子部門，每個子部門都包含ＮＰＩ與社保逡逑基金。逡逑公共部門則包含一般政府和公共企業(yè)。被歸為公共企業(yè)的公司不僅必須是由另逡逑一個公共單位控制的，還必須是一個市場生產(chǎn)者。判斷一家企業(yè)被控制的標準主要考逡逑慮是否控制表決權(quán)、人事任免、董事會等因素，若某公共單位能控制表決權(quán)和人事任逡逑免權(quán)或者在董事會有超過半數(shù)的成員，則認為該公共單位具有對該企業(yè)的控制權(quán)。公逡逑共部門和其他主要國民經(jīng)濟部門的之間的關(guān)系如圖１－２逡逑
【學(xué)位授予單位】：中南財經(jīng)政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號】：F301.2

【參考文獻】

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