由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、規(guī)模尚小，長(zhǎng)期以來(lái)比較重視質(zhì)量、工期以及安全管理，卻忽視了目標(biāo)成本管理。而目標(biāo)成本管理已滲透在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并與其他管理體系相互聯(lián)系。將目標(biāo)成本管理體系融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，將有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂目標(biāo)成本，明確職責(zé)與任務(wù)、監(jiān)督實(shí)施成本，健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制、糾正成本偏差，建立成本信息反饋機(jī)制，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)日趨規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定
　　在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前期階段需要工程技術(shù)人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員、工程審計(jì)人員、財(cái)務(wù)成本的管理人員共同協(xié)作，根據(jù)市場(chǎng)狀況以及歷史上相關(guān)同類項(xiàng)目成本的資料來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本予以制定。在銷售人員對(duì)建筑產(chǎn)品市場(chǎng)作了一番充分的考察和調(diào)研之后，與建設(shè)產(chǎn)品自身的賣點(diǎn)和特點(diǎn)相結(jié)合，預(yù)測(cè)各種不同建筑產(chǎn)品的均價(jià)，再與建筑產(chǎn)品的可售面積資料相結(jié)合，把建筑項(xiàng)目目標(biāo)收入預(yù)算出來(lái)。作為項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員，要在結(jié)合公司利潤(rùn)計(jì)劃與中長(zhǎng)期計(jì)劃的基礎(chǔ)上，確定建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)。在對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行制定的時(shí)候，不僅僅要對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)狀況加以考慮，同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量、投資報(bào)酬、銷售等因素予以充分的考慮。在前兩個(gè)步驟的基礎(chǔ)上，已經(jīng)預(yù)算處項(xiàng)目的目標(biāo)成本與目標(biāo)收入，因此由目標(biāo)成本計(jì)算公式就可將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本計(jì)算出來(lái)。目標(biāo)成本的測(cè)算不可能通過(guò)一次測(cè)算就能達(dá)到要求，因而需要在目標(biāo)成本、目標(biāo)收入和目標(biāo)利潤(rùn)之間進(jìn)行不斷的調(diào)整。通常情況下，根據(jù)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)出的單價(jià)調(diào)整空間不大。在收入不變的時(shí)候，目標(biāo)利潤(rùn)過(guò)高必然會(huì)造成目標(biāo)成本過(guò)低，假如在實(shí)際的建設(shè)中不能夠達(dá)到這么低的成本水平，那么這個(gè)目標(biāo)成本的控制就是沒(méi)有意義的；同樣目標(biāo)利潤(rùn)過(guò)低就會(huì)造成目標(biāo)成本過(guò)高，這也是不可取的，因?yàn)槟繕?biāo)成本過(guò)高就沒(méi)有控制的意義了，并且也不可以拿來(lái)作為衡量成本控制效果的依據(jù)。因此，在制定目標(biāo)成本的時(shí)候一定要進(jìn)行反復(fù)的測(cè)算，從而使制定出的目標(biāo)成本既合理又可行。
　　2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分析
　　2.1對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分析
　　對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分析是為了將成本差本文由筆耕文化傳播收集整理異的原因找出來(lái)，以便找出成本控制的對(duì)策，也能夠?yàn)槠髽I(yè)后續(xù)項(xiàng)目的目標(biāo)成本制定提供依據(jù)，與此同時(shí)，目標(biāo)成本分析還是分清責(zé)任實(shí)行獎(jiǎng)懲的依據(jù)。目標(biāo)成本分析存在于目標(biāo)成本管理的整個(gè)過(guò)程之中，是目標(biāo)成本控制最有力的工具。目標(biāo)成本分析包括差異分析和比較分析。其中，比較分析是目標(biāo)成本和定期實(shí)際成本之間的比較分析，定期對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行成本分析能夠找出目標(biāo)成本管理中存在的問(wèn)題，并及時(shí)的提出解決對(duì)策，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)有效地成本控制。不定期的實(shí)行成本分析，通常是發(fā)生在個(gè)別成本核算出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，此時(shí)對(duì)其進(jìn)行及時(shí)的分析，能夠盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從而做出及時(shí)的調(diào)整，確保目標(biāo)成本能夠?qū)崿F(xiàn)。在與歷史項(xiàng)目的成本進(jìn)行比較分析的時(shí)候，能夠發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的項(xiàng)目管理水平較之過(guò)去有無(wú)提升。所謂的成本的差異分析是指，通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的差異實(shí)行較為深入的分析，找出差異形成的原因，從而將造成差異的責(zé)任主體予以落實(shí)，并作為考評(píng)的依據(jù)。
　　2.2對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行考核
　　所謂的目標(biāo)成本的考核是指根據(jù)成本分析的資料與實(shí)際的成本核算數(shù)據(jù)，同時(shí)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的實(shí)際狀況相結(jié)合來(lái)考核、評(píng)價(jià)與目標(biāo)成本相關(guān)的責(zé)任主體，同時(shí)根據(jù)考核結(jié)果實(shí)行獎(jiǎng)懲。目標(biāo)考核最主要是對(duì)主體目標(biāo)成本計(jì)劃的完成情況進(jìn)行考核。目標(biāo)成本管理的最后一環(huán)便是成本的考核，考核的目的是獎(jiǎng)勵(lì)成本控制得好的主體，懲罰成本控制得差的主體，以此來(lái)促進(jìn)各責(zé)任主體能在后續(xù)的項(xiàng)目中更為積極地投入到目標(biāo)成本的管理中去。
　　3.目標(biāo)成本控制
　　成本管理的核心是控制，控制是在事先制定的計(jì)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行。合約規(guī)劃體系的建立，已將將項(xiàng)目的成本管理并入合同管理當(dāng)中。但因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)，涉及合同種類繁多，所以只有明確了每項(xiàng)合同成本控制的要點(diǎn)，有針對(duì)性的采取措施，才能確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。
　　3.1合同的訂立
　　合同訂立主要方式有招標(biāo)、競(jìng)價(jià)及合同談判，不同類型的合同應(yīng)選擇不同的訂立方式。如項(xiàng)目總包可通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，對(duì)于專業(yè)分包可進(jìn)行競(jìng)價(jià)等，但無(wú)論采取何種方式，簽訂的合同金額不應(yīng)超出該合同目標(biāo)成本。同時(shí)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專業(yè)化程度較高，常需要由多個(gè)單位協(xié)作完成，合同當(dāng)中必須應(yīng)對(duì)工作界限、場(chǎng)地、及工作面的交接做出明確的約定，防止產(chǎn)生返工或索賠，造成成本的增加。同時(shí)對(duì)合同條款應(yīng)仔細(xì)推敲，對(duì)可能發(fā)生的情況提前預(yù)計(jì)，涉及到成本方面變動(dòng)的條款一定要嚴(yán)謹(jǐn)。
　　3.2合同的執(zhí)行
　　合同簽訂后應(yīng)及時(shí)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行合同交底，使其熟悉合同條款，明確工作界面的劃分，區(qū)分不同工作的責(zé)任主體，重視不同實(shí)施主體的場(chǎng)地或工作交接并有相應(yīng)的記錄。組織有針對(duì)性的圖紙會(huì)審，減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，并盡可能將設(shè)計(jì)變更控制在項(xiàng)目實(shí)施的初期，把損失降到最小。現(xiàn)場(chǎng)簽證是一項(xiàng)無(wú)法避免的在施工過(guò)程中隨時(shí)都有可能發(fā)生的事項(xiàng)，如果管理不當(dāng)極易引起成本失空，所以管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的流程辦理，進(jìn)行分級(jí)的會(huì)簽審核，保證資料齊備，理由充足。
　　3.3竣工結(jié)算
　　結(jié)算應(yīng)在合同約定的工作全部完成并驗(yàn)收合格，結(jié)算資料齊備后進(jìn)行�？⒐そY(jié)算應(yīng)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行，成本管理人員應(yīng)對(duì)熟悉合同條款，明確工作范圍，對(duì)上報(bào)的結(jié)算仔細(xì)審核，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理完成。還應(yīng)盡早完成甲供材數(shù)量的核對(duì)，相關(guān)往來(lái)賬務(wù)的確認(rèn)，按時(shí)完成竣工結(jié)算是為了盡早確定項(xiàng)目的成本，檢查項(xiàng)目成本管理的效果，防止過(guò)程中的跟蹤成本與實(shí)際成本存在較大差異造成的成本失控。