由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤豐厚，因此近年來投資者逐漸增多，各企業(yè)間的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢，就必須實行成本領(lǐng)先的經(jīng)營戰(zhàn)略。因此其應(yīng)運用現(xiàn)代化的管理手段，不斷提高成本控制和管理水平，深刻理解新政策、新法規(guī)，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速發(fā)展的市場需要。
　　一、房地產(chǎn)成本管理的內(nèi)容
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)本文由筆耕文化傳播收集整理過程中所發(fā)生的各項費用支出。其所涉及的基本內(nèi)容主要包括以下幾個方面：
　�。ㄒ唬┩恋刭M用及建安成本
　　土地費用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，主要包括土地出讓金以及與此相關(guān)的稅費、拆遷補(bǔ)償費用等，同時其也是評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在保證房地產(chǎn)開發(fā)項目安全與質(zhì)量的前提下，控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。
　�。ǘ┗A(chǔ)及配套設(shè)施費用
　　主要包括水、電、燃?xì)�、通訊、道路、綠化以及與小區(qū)建設(shè)相配套的停車、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑設(shè)施。
　　（三）管理成本及其他不可預(yù)見成本
　　針對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點，對于大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，僅依靠自由資金來解決資金需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，此時就需要通過借貸來滿足資金需要，從而產(chǎn)生較大的資金成本。因此，選擇正確的融資方式、準(zhǔn)確核算融資費用就成為計算開發(fā)成本的關(guān)鍵。任何一項品牌的成功推廣都離不開廣告宣傳，路牌廣告牌、報紙雜志、網(wǎng)絡(luò)平臺、電視廣告費用的支出都構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)重要的營銷成本。施工環(huán)境的不確定性、施工變更的不確定性還會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程中產(chǎn)生諸多不可預(yù)見的成本。如何加強(qiáng)相對可控成本的核算，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到至關(guān)重要的作用。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題
　　市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，同時隨著商品房交易市場化不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，而作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素—成本，卻沒有得到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理上主要存在以下幾個方面的問題：
　　（一）企業(yè)內(nèi)部成本管理制度不完善
　　許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的成本管理制度體系，成本管理處于粗放狀態(tài)，即使有部分企業(yè)建立了成本管理制度，但在實際執(zhí)行過程中卻往往形同虛設(shè)，責(zé)權(quán)利不相對應(yīng)，沒有真正落實到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，達(dá)不到成本管理目標(biāo)。
　　（二）成本管理意識上存在誤區(qū)
　　目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒有實行“全員、全過程、全要素、全方位”的全面成本管理，成本管理意識缺失。房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入精細(xì)化管理的時代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，因此任何微小的成本要素都應(yīng)該納入成本管理范圍。
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　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理主要分為事前管理、事中管理以及事后管理，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)只注重事中、事后管理，而忽視了創(chuàng)造價值最大的事前管理；另外，過程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，這與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求存在很大距離。
　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策分析
　�。ㄒ唬┩晟瞥杀竟芾斫M織和控制體系
　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全成本管理制度，組建成本管理組織，加強(qiáng)認(rèn)識，落實責(zé)任，配備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員，組織其學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高內(nèi)部的整體素質(zhì)，使成本管理工作走向科學(xué)化、規(guī)范化的管理模式。
　　具體來說，首先企業(yè)應(yīng)建立一套完善的成本管理體系，明確各部門各階段的成本管理任務(wù)。其次將內(nèi)部成本管理制度落實到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，對各部門、崗位的人、財、物耗費實施量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，根據(jù)執(zhí)行情況實行與之相匹配的獎罰措施，通過與各自經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，達(dá)到對各部門、各崗位管理控制的目的。第三在成本管理的執(zhí)行過程中應(yīng)不斷總結(jié)、修訂，使之更適應(yīng)企業(yè)的成本管理目標(biāo)。
　�。ǘ┘訌�(qiáng)全員成本管理意識，對開發(fā)的項目實行全過程成本控制
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理，不能僅依賴于決策管理層，還需要每個部門、每個員工有清晰的認(rèn)識，應(yīng)使所有員工共同努力，樹立員工的主人翁意識。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個系統(tǒng)工程，貫穿于開發(fā)項目始終，其主要有以下幾個階段：
　　1、項目策劃和決策階段
　　在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。做好市場調(diào)研工作，在充分了解市場環(huán)境、市場需求的前提下，編制投資估算形成初步的成本計劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項目成本分析、項目風(fēng)險分析。
　　2、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制
　　項目設(shè)計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，而且也影響項目的使用價值和投資效益，因而項目規(guī)劃設(shè)計階段是進(jìn)行質(zhì)量管理與成本管理最為重要的環(huán)節(jié)。一方面設(shè)計方案應(yīng)實行招投標(biāo)方式，選擇規(guī)定功能下的低價標(biāo)，在保證建筑結(jié)構(gòu)安全、美觀和功能要求的基礎(chǔ)上，將工程造價作為設(shè)計方案評標(biāo)的首要條件。另一方面應(yīng)采用限額設(shè)計方式以保證有效的成本管理。
　　3、施工階段成本控制
　　（1）施工單位的選擇與管理。應(yīng)通過建設(shè)項目招投標(biāo)，選擇報價合理、信譽良好、具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實力的承包商作為合作單位。同時在合作過程中還應(yīng)加強(qiáng)對承包單位的管理與服務(wù)。
　�。�2）施工現(xiàn)場簽證的管理。 現(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包簽訂工程合同后，由于工程設(shè)計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。首先應(yīng)明確簽證各職能部門、各相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字權(quán)限，避免結(jié)算時發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應(yīng)加強(qiáng)合同管理，避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場簽證；第三應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證時效性，避免簽證久拖不決，為結(jié)算帶來麻煩。
　�。�3）設(shè)計變更管理。 設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達(dá)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。一方面設(shè)計變更是由設(shè)計團(tuán)隊整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設(shè)計團(tuán)隊是控制設(shè)計變更最有效的方法之一；另一方面設(shè)計變更是由房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊的水平、能力、素質(zhì)決定的，應(yīng)使公司編制的策劃書、設(shè)計委托書科學(xué)、準(zhǔn)確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設(shè)計變更數(shù)量，從而達(dá)到控制工期和造價的目的。
　　4、竣工結(jié)算階段
　　工程造價的合理確定是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的最終環(huán)節(jié)，在確定工程造價時，應(yīng)堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核計算。
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個多階段、動態(tài)且復(fù)雜的過程，要做好房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理就必須樹立起良好的企業(yè)成本意識，建立一套完善的成本控制管理運行體系，只有這樣才能在競爭及風(fēng)險中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的贏利空間。