【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),根據(jù)測算,房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率大約在2.1%-2.7%之間,它的發(fā)展在很大程度上帶動和制約著城市和其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,甚至帶動經(jīng)濟的周期性波動。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,計劃經(jīng)濟時代,我國的住宅以福利分房的形式存在,在市場上公開買賣的房屋少之又少。改革開放后,隨著商品的逐漸市場化,房屋住宅也逐漸在市場上出現(xiàn),特別是從上世紀(jì)九十年代初,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐漸進(jìn)入了個高潮期,也正是從那時候起,房地產(chǎn)才真正作為一個產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)在我們的日常生活中。進(jìn)入21世紀(jì)后,我國房地產(chǎn)業(yè)又有了新的發(fā)展,開發(fā)面積的迅猛增長,建筑形態(tài)的不斷豐富,以及在國民經(jīng)濟中的地位都達(dá)到了前所未有的高度,而與此相對應(yīng)的資金需求量也不斷的增加。從房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟中嶄露頭角到如今的全國各地都如火如荼地搞房地產(chǎn)開發(fā),在這短短不到20年的時間內(nèi),房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2010年前兩個季度,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747.12億元,同比增長38.1%,占固定資產(chǎn)投資比重的20.1%,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,對于改善廣大城市居民的居住條件,增加就業(yè),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。 房地產(chǎn)的開發(fā)投資、房地產(chǎn)銷售所需要的資金大部分都來自銀行,因此,銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量在很大程度上受房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險絕大部分都轉(zhuǎn)嫁到了銀行。然而,隨著房價的不斷上漲,流入房地產(chǎn)企業(yè)的資金越來越多,一旦出現(xiàn)資金供給不足,房價就會下跌,銀行和房地產(chǎn)投資者就會出現(xiàn)兩敗的局面。美國金融危機的創(chuàng)痛還未消去,并時刻警示著中國房地產(chǎn)業(yè),乃至于中國的金融業(yè)。我國的房地產(chǎn)市場仍處在初期階段,市場秩序、相關(guān)法規(guī),以及與之有密切聯(lián)系的金融制度都尚未完善,另外一個明顯的現(xiàn)象就是房地產(chǎn)企業(yè)眾多,且以中小房地產(chǎn)企業(yè)為主,其占房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的90%以上。 由于我國中小房地產(chǎn)企業(yè)居多,而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸具有相當(dāng)程度的依賴性,根據(jù)美國次貸危機的波及鏈條,金融危機又往往來源于房地產(chǎn)泡沫的影響,因此,制定一套適用于中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評價體系及評價方法具有重要的現(xiàn)實意義。完善的信用評價體系必須是全面的、客觀的和科學(xué)的,才能從眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)中剔除信用質(zhì)量不好、違約風(fēng)險較大的企業(yè),篩選出信用和經(jīng)營情況良好、發(fā)展穩(wěn)定的企業(yè)進(jìn)行授信,保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)定地發(fā)展,進(jìn)而促進(jìn)國民經(jīng)濟的良好發(fā)展。 本文首先對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險特征進(jìn)行了分析,揭示了中小房地產(chǎn)企業(yè)信用分析原因以及必要性,結(jié)合國內(nèi)外研究現(xiàn)狀,在現(xiàn)有的信用風(fēng)險模型上,提出了對中小房地產(chǎn)企業(yè)信用評價的指標(biāo)體系和方法,建立了基于Logistic回歸的信用風(fēng)險評價模型。中小房地產(chǎn)企業(yè)信用度量的原因主要是由于融資缺口的存在,中小房地產(chǎn)企業(yè)在直接融資的方式上具有明顯的劣勢,因此只能通過向商業(yè)銀行貸款進(jìn)行融資,為了減少中小房地產(chǎn)企業(yè)違約信用風(fēng)險的暴露,避免對融資機構(gòu)造成資產(chǎn)損失和影響經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性,對中小房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險的度量迫在眉睫。中小房地產(chǎn)信用風(fēng)險存在的原因主要是由于信息不對稱造成的,一方面銀行等金融機構(gòu)由于對借款人的經(jīng)營狀況、財務(wù)情況等信息的不充分了解,容易產(chǎn)生錯誤貸款或者貸款過度,導(dǎo)致違約概率上升,造成呆賬壞賬和資產(chǎn)損失；另一方面借款人為了順利取得融資資金,會隱瞞或者虛報自己的信息,形成道德風(fēng)險,使得風(fēng)險加大。同時,房地產(chǎn)經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)泡沫也對中小房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險的發(fā)生產(chǎn)生影響。 本文首先選取了15個財務(wù)理論指標(biāo)和2個定性指標(biāo),在構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險評價體系時,剔除3個由于代表性不強和客觀數(shù)據(jù)缺失的財務(wù)指標(biāo),采用12個財務(wù)指標(biāo)和2個定性指標(biāo)(量化)對中小房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險進(jìn)行度量。為了避免多重共線性,使用因子分析的方法將財務(wù)指標(biāo)簡化為6個不相關(guān)變量,建立了logistic模型進(jìn)行回歸分析。在對86個中小房地產(chǎn)企業(yè)樣本進(jìn)行分析時,本文采取了logistic回歸分析中的全部自變量強制回歸(Enter)、向前選擇變量逐步回歸(Forward Conditional)、向后選擇變量逐步回歸(Backward Conditional)三種方法。通過對比分析發(fā)現(xiàn),向前選擇變量逐步回歸對于模型的擬合優(yōu)度和準(zhǔn)確率相對較差,自變量強制回歸和向后選擇變量逐步回歸在擬合優(yōu)度和準(zhǔn)確率上相近,但是后者更能夠體現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險的影響因素。因此選擇Backward方法所建立的模型,根據(jù)建立的模型和檢驗結(jié)果可以看出：對企業(yè)是否存在違約風(fēng)險影響顯著的指標(biāo)只有F1、F2、F3、F4、F5和企業(yè)基本素質(zhì)。其中F1主要包含了總資產(chǎn)增長率、凈資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)報酬率,F2主要包含了資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率,F4是存貨周轉(zhuǎn)速度,F5主要包含了主營業(yè)務(wù)收入增長率,說明這9個財務(wù)指標(biāo)及企業(yè)基本素質(zhì)對企業(yè)是否違約起著決定性的作用,9個財務(wù)指標(biāo)主要集中在企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、償債能力、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)能力和現(xiàn)金流量四個方面。同時,企業(yè)素質(zhì)也對中小房地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險起到了重要的影響。因此,在對中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用評級時可以考慮適當(dāng)?shù)脑黾舆@四個方面財務(wù)指標(biāo)和企業(yè)素質(zhì)的權(quán)重,對進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款的信用評價體系具有一定的指導(dǎo)意義。 對國內(nèi)外文獻(xiàn)的閱讀中,筆者發(fā)現(xiàn),國外雖然很多學(xué)者對房地產(chǎn)信用風(fēng)險進(jìn)行了實證分析,但因為國情不同,大多是對個人房貸方面進(jìn)行分析,對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險度量的借鑒意義不大。國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險風(fēng)險形成原因和風(fēng)險歸類的做了分析,對房地產(chǎn)信用風(fēng)險的防范提出建議；實證研究方面利用上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)對于房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險度量。因此,在對房地產(chǎn)企業(yè)一般認(rèn)識的基礎(chǔ)上,本文重點研究了對中小房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險的度量。從研究方法來看,本文結(jié)合了因子分析方法和logistic回歸分析,利用因子分析法達(dá)到降維的目的,避免了多重共線性,再把新的變量代入,得到適用于我國中小房地產(chǎn)企業(yè)信用度量的模型。本文建立的模型可以用于商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用評價的實際工作中,模型的系數(shù)可以作為商業(yè)銀行的評價指標(biāo)體系中指標(biāo)權(quán)重的參考；根據(jù)模型計算出的各參評企業(yè)的p值可以看著該企業(yè)發(fā)生違約的概率,為商業(yè)銀行等金融機構(gòu)信用評級提供參考。
【學(xué)位授予單位】：西南財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3;F832.4

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2783096