【摘要】：自從我國房地產(chǎn)市場被確立為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)以來,房地產(chǎn)市場伴隨著政策的支持與調(diào)控走過了10幾年的風風雨雨,本文首先從房產(chǎn)政策這個層面分析其對房地產(chǎn)價格的影響,并逐漸過渡到貨幣供給量層面上來,通過兩個層面分析房產(chǎn)政策與貨幣供給量對房地產(chǎn)價格波的影響。在房產(chǎn)政策方面主要回顧歷史政策的特點和效果、借鑒外國經(jīng)驗以及房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅的危害。在貨幣供給方面則從貨幣供給量對房地產(chǎn)價格影響的角度,分析房地產(chǎn)價格變化的因素。一方面通過分析研究貨幣供給量變化對房地產(chǎn)市場的影響,以及房地產(chǎn)價格變化后貨幣供給量的反應(yīng)；另一方面,通過時間序列分析,利用從2001年1月到2010年12月的120組時間序列數(shù)據(jù),對商品房銷售價格、銀行間同業(yè)拆借利率月度加權(quán)平均、貨幣供給量月度數(shù)據(jù)以及工業(yè)增加值月度數(shù)據(jù)進行分析,包括ADF檢驗、協(xié)整檢驗以及格蘭杰檢驗,最后通過誤差修正模型尋找短期波動的影響。其主要內(nèi)容如下： 首先,本文首先回顧了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程,其中詳細介紹了在這個歷程中政府的各項政策對房地產(chǎn)市場的影響。從1998年開始,房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡,本文將1998到現(xiàn)今的這段時期根據(jù)其特點分為四個階段。并詳細介紹了各個階段的特點,每個階段都伴隨著我國的房產(chǎn)政策的變化,由于房產(chǎn)政策的變化房地產(chǎn)市場做出了不同的反應(yīng)。針對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史并結(jié)合實際情況,總結(jié)出我國房地產(chǎn)市場的特點。通過列舉新加坡、德國以及英國三國的房產(chǎn)政策內(nèi)容、效果以及特征與不足,分析各國做法對我國目前國情的適用情況。最后以日本房地產(chǎn)泡沫破滅為例,說明房地產(chǎn)市場泡沫破滅對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的嚴重危害,以此說明房產(chǎn)政策如果調(diào)控不好的嚴重后果。 其次,通過第三章對房地產(chǎn)資金來源進行分析,過渡到對貨幣供給量的分析中來,通過分析其資金來源即財政撥款、銀行信貸、自籌資金以及利用外資,我們知道目前財政撥款已經(jīng)逐漸退出住房市場的舞臺,這種政策是在住房改革之前時房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的主要方式。銀行信貸支持依然占有非常重要的比重,十年間所占比重一直保持在20%左右,而房產(chǎn)企業(yè)自籌資金數(shù)額雖然增幅非常大,但是自籌資金占總資金的比重卻一直維持在較低的水平,10年間其所占比重為3成左右,可見房地產(chǎn)企業(yè)一般都具有很強的財務(wù)杠桿效應(yīng),是以小搏大的典范,巨額的利潤吸引了一大批實力較弱的企業(yè)加入其中,為這個行業(yè)隱藏了大量的風險。其中的利用外資的資金量實際數(shù)值雖然增幅不少,但是其所占總資金的比重依然很低,維持在2%一下。但是外資有逐漸向房地產(chǎn)市場滲透的現(xiàn)象,如果國家控制房地產(chǎn)業(yè)資金供給量,應(yīng)該加強對外資進入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。總結(jié)來說,房地產(chǎn)企業(yè)用于各項經(jīng)營的資金非常大的一部分依賴于外來資金,而其自籌資金比例為3成左右,即對外需要依靠7成左右的資金。正是這種特征使得這個行業(yè)對資金供給具有很強的需求,而正是由于這種特征使得其對貨幣供給量變化具有敏感性,為我們接下來研究貨幣供給量變化對房地產(chǎn)價格波動的影響做了很好的鋪墊。 再次,通過對2001年1月到2010年12月這10年間的120個月的月度數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計,對變量為商品房銷售價格、貨幣供給量、銀行同業(yè)拆借利率月度加權(quán)以及工業(yè)增加值的月度數(shù)據(jù)進行時間序列分析。首先進行了ADF檢驗,通過ADF檢驗確定原序列為非平穩(wěn)時間序列,但是其一階差分后的序列是平穩(wěn)的。在此情況下,接著進行了JOHANSEN協(xié)整檢驗,通過對四個變量的月度數(shù)據(jù)進行檢驗,得出四個變量之間存在長期協(xié)整關(guān)系,并得出線性關(guān)系方程式。又通過格蘭杰檢驗分析各個變量之間的是否存在因果關(guān)系,其結(jié)果顯示,從長期關(guān)系來看,商品房銷售價格與貨幣供給量存在雙向因果關(guān)系,及商品房銷售價格影響貨幣供給量而貨幣供給量變化也對商品房價格產(chǎn)生影響。而工業(yè)增加值和貨幣供給量之間,則是只存在從貨幣供給量到工業(yè)增加值的單項因果關(guān)系,即貨幣供給量的變化對工業(yè)增加值產(chǎn)生影響,反之則不然。在工業(yè)增加值與商品房銷售價格之間,只存在從工業(yè)增加值到商品房銷售價格之間的單項因果關(guān)系,即經(jīng)濟的快速發(fā)展會導致商品房銷售價格的上升,而商品房價格的變化對經(jīng)濟發(fā)展無顯著影響。最后經(jīng)過誤差修正模型對貨幣供給和商品房新銷售價格進行短期動態(tài)進行檢驗,由此得到貨幣供給量短期變化對房地產(chǎn)價格波動的影響并不顯著,但是長期來看卻有非常重要的影響。 二、本文的特點與不足 本文的特點之從房產(chǎn)政策這個層面入手,最后回歸于貨幣供給這個層面,而房產(chǎn)政策與對房地產(chǎn)市場的貨幣供給之間存在著密切的聯(lián)系。在總結(jié)了我國針對房地產(chǎn)市場的政策變化以及各階段房地產(chǎn)市場的反應(yīng)之后,并列舉其他國家成功模式,從中吸取對我國房產(chǎn)政策的適合的地方,中間通過對房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的財政撥款、銀行信貸、自籌資金以及利用外資這四個方面進行分析,找出房地產(chǎn)資金來源的特點,并以此為過渡性段落,順利的轉(zhuǎn)入對貨幣供給的分析中來。在貨幣供給量的角度對房地產(chǎn)價格波動的影響進行了分析,通過2001年1月到2010年12月的數(shù)據(jù)進行分析,得出貨幣供給量短期的變化不會對房地產(chǎn)價格波動產(chǎn)生影響,但是長期來看對其價格又著非常顯著的影響。通過本文的結(jié)論可以得出房地產(chǎn)市場對貨幣供給量的依存從長期來說是非常大的,但是短期的波動卻是非常小的,這也正好解釋了房地產(chǎn)市場短期剛性的特征。并符合2008年的事實現(xiàn)象即：當我國重點調(diào)控房地產(chǎn)時,市場預(yù)期其調(diào)控將是長期的,但是價格卻沒有下降,但是隨著金融危機的爆發(fā),市場的流動性縮緊而且經(jīng)濟的探底回升是需要一個長期的過程的,這導致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)衰退,即長期預(yù)期下的經(jīng)濟回暖時需要一個漫長的過程的。但是隨著我國公布4萬億救市計劃后,長期預(yù)期下的貨幣供給保持著非常充足,這導致房地產(chǎn)市場迅速回暖,商品房價格也不斷攀升新高。而隨著房地產(chǎn)市場熱度不斷上升,國家針對其進行了號稱史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控,但是有了2008年的歷史以及人們預(yù)期此次調(diào)控的成敗上不可知,加之房地產(chǎn)市場的短期剛性特征,雖然各地商品房成交量下降幅度較大,但是商品房價格依然不為所動,最近甚至有了繼續(xù)上漲的勢頭,總之,貨幣供給量的短期變化不會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大的影響,但是從長期來看卻是其價格走勢中比較重要的一個因素。通過本文的這個觀點可以為政策提供很好的支持,控制貨幣資金過度向房地產(chǎn)市場流入,真正使住房體現(xiàn)其本職職能,即居住職能。 本文的不足之處在于所用方法不夠完善,缺乏創(chuàng)新之處,采用的是被廣泛使用的時間序列分析的一般方法,而且GDP數(shù)據(jù)沒有月度數(shù)據(jù),所以只能用工業(yè)增加值代替；其次,隨著國家隊房地產(chǎn)市場中貨幣資金的控制,貨幣供給量這個總量數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格波動的影響會不斷減弱；再次,針對目前房地產(chǎn)市場存在的現(xiàn)狀,本文也沒有給出具有創(chuàng)新型的建議,只是做了一個簡單的歸納總結(jié),缺乏創(chuàng)新；這就是本文的不足之處
【圖文】：

向通貨緊縮的J優(yōu)慮，我國政府推出4萬億救市計劃，從圖中可以看到，從2008年到2009年全國商品房年均銷售價格漲幅迅速升為17.41%，較之上年增幅的1.71%，增幅上漲了10倍。其中大中城市的商品房銷售價格不到半年時間不僅收復(fù)了前面跌去的份額，而且不斷創(chuàng)出新高，炒房者也經(jīng)歷的大悲到大

二、變量之商品房銷售價格如下圖4.2所示，隨著我過經(jīng)濟的不斷發(fā)展，尤其是市場經(jīng)濟建設(shè)的不斷深化，房地產(chǎn)價格也在不斷攀升，尤其是在2003年和2009年，商品房銷售價格增長比較迅速，從2001年的2216.13元/平方米增長到2010年的5029.巧元/平方米，增長幅度達到了125.91%。就是在2007年到2008年全球經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重危機的時候，商品房銷售價格也沒有出現(xiàn)下降，而是保持了幾本的穩(wěn)定，隨著經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，房價在2008年下半年開始出現(xiàn)迅速增長，整體走勢呈現(xiàn)逐步攀升的狀態(tài)，并超越了前期最高點�？梢哉f商品房銷售價格在歷史數(shù)據(jù)中顯示，其雖偶有停頓或者向下，但當其獲得重新肯定之后都會迅速反彈，并超越前期最高點，特別是在經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)危機的時候，，如2008年，房地產(chǎn)市場總是成為促進經(jīng)濟發(fā)展的最為重要的行業(yè)之一，4萬億的刺激計劃使得商品房銷售價格如做夢一般迅速回升并不斷創(chuàng)出新高�？傊�，商品房銷售價格走勢是不斷攀升穩(wěn)步向上的。圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖4.5商品房價格元/平方米米
【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3;F822;F224

【參考文獻】

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本文編號：2692916