【摘要】：隨著我國住房制度改革的不斷深入和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,商業(yè)銀行逐漸在實(shí)踐中開始辦理個(gè)人住房擔(dān)保貸款,從而按揭制度得以從香港引入。這種擔(dān)保方式解決了購房者當(dāng)前的資金困難,促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售,加速了房地產(chǎn)開發(fā)資金的運(yùn)轉(zhuǎn),擴(kuò)大了銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款業(yè)務(wù),已經(jīng)成為開發(fā)商、購房者和銀行普遍接受的一種融資擔(dān)保方式。但由于我國對“按揭”的法律內(nèi)涵界定不明確,導(dǎo)致無論從理論上還是實(shí)務(wù)中都比較混亂,造成個(gè)人住房按揭市場的無序。同時(shí),其作為一種融資手段,在整個(gè)按揭期間各種情況無法預(yù)測,各種人為或意外事件的發(fā)生使貸款銀行、購房者以及開發(fā)商承受著巨大的風(fēng)險(xiǎn),而我國個(gè)人住房按揭理論與法律制度的缺失更進(jìn)一步加大了這種風(fēng)險(xiǎn)。因此,能否有效轉(zhuǎn)移、分散各方的風(fēng)險(xiǎn)對按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展甚至一國房地產(chǎn)金融市場的安全與穩(wěn)定都至關(guān)重要,所以,銀行、開發(fā)商與購房者三者在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)與法律防范成為目前理論界一個(gè)非常重要的研究課題。 本文共四個(gè)部分,主要內(nèi)容如下： 第一部分從按揭的詞源出發(fā),分析按揭制度在英美、香港、大陸的發(fā)展歷程及特色,通過比較分析法界定了按揭的法律性質(zhì),它區(qū)別于不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押、讓與擔(dān)保,是一種新型的融資擔(dān)保方式。梳理了按揭中的各種法律關(guān)系,其中對房屋買賣關(guān)系與按揭貸款關(guān)系進(jìn)行重點(diǎn)研究,得出二者是相互獨(dú)立的關(guān)系而非主從關(guān)系。 第二部分從風(fēng)險(xiǎn)來源出發(fā),分析了銀行、開發(fā)商與購房者在按揭中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。如購房者的信用、開發(fā)商的虛假按揭及欺詐行為對銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)商的違約、瑕疵交付行為以及銀行的強(qiáng)制保險(xiǎn)對于購房者造成的風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)商因連帶保證責(zé)任產(chǎn)生的回購、追償風(fēng)險(xiǎn)等。 第三部分針對各主體所面臨的風(fēng)險(xiǎn),提出了應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。如：完善個(gè)人信用制度；充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的作用；完善商品房預(yù)告登記制度及發(fā)揮律師的參與作用；完善《按揭合作協(xié)議》、《商品房預(yù)購合同》等。通過以上措施有效轉(zhuǎn)移、分散三方主體的風(fēng)險(xiǎn),平衡三方的利益,從而使按揭可以良性發(fā)展。 第四部分介紹了國外先進(jìn)的應(yīng)對按揭風(fēng)險(xiǎn)的制度嘗試,如設(shè)立新的險(xiǎn)種、建立專門的擔(dān)保機(jī)構(gòu)、引進(jìn)按揭貸款證券化等,我們可以在結(jié)合我國具體國情的前提下加以借鑒繼而對我國的商品房按揭進(jìn)行制度創(chuàng)新,逐步完善我國的按揭制度。 本文全面分析了各方主體在按揭過程中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),并在此基礎(chǔ)上提出了應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)的防范措施,并且介紹了發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)。由于篇幅和時(shí)間的限制,論文難免有疏漏之處,在以后的學(xué)習(xí)中筆者將會(huì)進(jìn)一步的改進(jìn)和完善。
【學(xué)位授予單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3;F832.4;D922.282

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2676574