論文摘要 《物權(quán)法》對(duì)非法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，特別是法院執(zhí)行裁定引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力問題進(jìn)行了規(guī)定，本文首先闡明對(duì)執(zhí)行裁定引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的理解，進(jìn)而探討這一規(guī)定在執(zhí)行程序中的適用，但《物權(quán)法》仍沒有解決當(dāng)前債務(wù)人肆意轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)而侵害了債權(quán)人權(quán)益的問題，最后提出解決這個(gè)問題的辦法，即構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)交易回避制度。

　　論文關(guān)鍵詞 《物權(quán)法》 執(zhí)行裁定 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

　　一、準(zhǔn)確理解執(zhí)行裁定引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

　�。ㄒ唬┓ㄔ簣�(zhí)行裁定是物權(quán)變動(dòng)公示原則的例外和補(bǔ)充
　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，近現(xiàn)代各國民法無不實(shí)行公示原則 。順應(yīng)國際潮流，我國《物權(quán)法》也強(qiáng)調(diào)了基于法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方法，未經(jīng)公示，物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生效力。把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，雖然具有使權(quán)利關(guān)系明晰和保護(hù)交易安全的優(yōu)點(diǎn)，但因其要求過于嚴(yán)格，也會(huì)給當(dāng)事人帶來不便，不盡符合交易便捷性的要求 。為保證交易更加方便、快捷，《物權(quán)法》規(guī)定三種基于非法律行為的原因引起物權(quán)變動(dòng)的情形即人民法院、仲裁委員會(huì)制作的法律文書、人民政府的征收決定、繼承以及事實(shí)行為等。由此可見，我國對(duì)于兩類引起物權(quán)變動(dòng)的原因采取了不同的規(guī)則。筆者認(rèn)為基于非法律行為特別是法院做出的執(zhí)行裁定引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不以登記為其生效要件，是“物權(quán)公示”原則的例外和補(bǔ)充，而不是對(duì)這一原則的破壞。因?yàn)樵趫?zhí)行程序中法院的執(zhí)行裁定是對(duì)物權(quán)的強(qiáng)制分配，不依當(dāng)事人的意思發(fā)生效力，具有了公法上的強(qiáng)制效力，已經(jīng)具有了公示性。
　�。ǘ┬镜怯浭菍�(duì)執(zhí)行裁定引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的限制
　　執(zhí)行裁定引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)和基于法律行為并登記所產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無本質(zhì)的區(qū)別，仍然具有對(duì)世性，宣示登記僅僅是對(duì)執(zhí)行裁定引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事實(shí)的一種確認(rèn)。是否進(jìn)行登記，并不影響其已經(jīng)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因?yàn)椴枚ㄒ唤?jīng)生效，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就發(fā)生轉(zhuǎn)移，不以登記為要件。但需要強(qiáng)調(diào)的是，如果權(quán)利人要對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)做進(jìn)一步的處分，就應(yīng)該進(jìn)行宣示登記，未經(jīng)宣示登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分就受到兩方面的限制，一方面是物權(quán)法本身規(guī)定的限制，通過執(zhí)行裁定取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人，再行處分需辦理宣示登記的該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)先辦理宣示登記手續(xù)，然后再進(jìn)行處分，否則不發(fā)生物權(quán)效力；另一方面物權(quán)公示公信屬性的限制，如前所述執(zhí)行裁定引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)變動(dòng)公示原則的例外，這種例外“引起實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記或占有所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致，造成所謂的事實(shí)權(quán)利與法律物權(quán)的分離。” 在這種情況下，如果不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有人在沒有登記的情況下再進(jìn)行物權(quán)交易，由于此時(shí)的物權(quán)變動(dòng)沒有公示，不為社會(huì)民眾所知曉，加之物權(quán)的占有狀態(tài)與登記所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致，第三人一般基于信賴登記薄記載而為之交易，畢竟不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于占有的公信力，我們認(rèn)為應(yīng)該注重保護(hù)第三人的這種合理信賴，為此，如果第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的合理信賴，與所有權(quán)人進(jìn)行了交易并辦理了相關(guān)登記手續(xù)而且在此過程中不存在過錯(cuò)，應(yīng)適用善意第三人制度進(jìn)行處理，最大限度的保護(hù)第三人的利益，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的安全和穩(wěn)定。

　　二、執(zhí)行裁定引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律適用

　　筆者認(rèn)為在執(zhí)行程序中做出執(zhí)行裁定直接引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)無非是通過兩種執(zhí)行程序，一種是拍賣程序，另一種是拍賣以外的程序。
　　（一） 拍賣程序
　　執(zhí)行過程中，拍賣成交裁定能夠直接引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，是由拍賣程序的特殊性決定的，首先，在拍賣之前，執(zhí)行法院已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了查封，有由有關(guān)機(jī)關(guān)協(xié)助不予辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)、收存產(chǎn)權(quán)證照、張貼封條或張貼公告這三種，該方法已經(jīng)具有公示性，也即經(jīng)由執(zhí)行法院查封行為的實(shí)施適足達(dá)到讓他人知曉債務(wù)人對(duì)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)處于其不能處分之狀態(tài)。 其次，公開是拍賣程序的一個(gè)重要原則，拍賣應(yīng)當(dāng)先期公告，以讓社會(huì)民眾知曉，由此可見拍賣程序中的公告也具備了較強(qiáng)的公示性；最后，執(zhí)行法院拍賣成交裁定或者以物抵債裁定做出后就辦理原查封手續(xù)的解除，執(zhí)行裁定一經(jīng)生效，承受人和債權(quán)人即取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)。因此，從整個(gè)拍賣過程來看，承受人和債權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)程序上并不存在障礙。但是，隨著物權(quán)法的出臺(tái)，在執(zhí)行過程中，法院還應(yīng)注意告知取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的承受人和債權(quán)人再處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)先辦理登記手續(xù)，否則將不發(fā)生物權(quán)效力。
　�。ǘ┡馁u以外的執(zhí)行程序
　　執(zhí)行過程中，對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更的問題，為體現(xiàn)意思自治的原則，可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商同意，不經(jīng)拍賣程序，直接以物抵債，如最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知第26條就確認(rèn)了這種執(zhí)行程序：“經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其地上房屋經(jīng)評(píng)估作價(jià)后交由申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，但應(yīng)當(dāng)依法向國土資源和房地產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”但是，我們應(yīng)該指出的是該規(guī)定實(shí)際上是回避了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間問題，根據(jù)權(quán)威學(xué)者解釋：“原則上人民法院做出的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的裁定雖然一經(jīng)送達(dá)權(quán)利受讓人即發(fā)生法律效力，但僅賦予當(dāng)事人以登記請(qǐng)求權(quán)，只有經(jīng)登記后方產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果；同時(shí)，當(dāng)事人一旦進(jìn)行登記，其物權(quán)變動(dòng)的日期并非從登記之日起算，而是從人民法院所做出的權(quán)屬轉(zhuǎn)移裁定生效之日起計(jì)算。” 隨著物權(quán)法的出臺(tái)并確認(rèn)執(zhí)行裁定一經(jīng)生效就發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，所以這一規(guī)定的“但書”實(shí)際上已經(jīng)自動(dòng)廢止了，這是我們應(yīng)當(dāng)注意的。

　　三、論不動(dòng)產(chǎn)交易回避制度的構(gòu)建

　　一直以來我國司法實(shí)踐長期沒有解決的一個(gè)問題是：債務(wù)人在執(zhí)行依據(jù)形成時(shí)就以逃債為目的將自己所有的不動(dòng)產(chǎn)通過各種手段轉(zhuǎn)移給他人而侵害債權(quán)人的債權(quán)，限于當(dāng)前執(zhí)行法律和司法解釋并無可以追加不動(dòng)產(chǎn)承受人為被執(zhí)行人的規(guī)定，承受人也以有合法交易為抗辯理由，執(zhí)行法院對(duì)此苦無良策，這不利于債權(quán)人的利益的維護(hù)，也損害法院判決的權(quán)威。而不動(dòng)產(chǎn)交易回避制度一種限制債務(wù)人肆意轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的有效措施，可以讓債權(quán)人的債權(quán)得到最大程度的滿足。它是這樣的一種制度：執(zhí)行依據(jù)確定之后，債務(wù)人仍然可以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，甚至還可以和親屬、關(guān)聯(lián)公司等關(guān)聯(lián)方發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)交易，但是和關(guān)聯(lián)方發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)交易卻可能面臨這樣的后果：一旦發(fā)生債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足償付債務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)的承受人就會(huì)為執(zhí)行力所擴(kuò)張，在承受不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)履行債務(wù)。因?yàn)�，與關(guān)聯(lián)方做交易總能使人感到逃債的嫌疑。 以下筆者擬從本國國情出發(fā)，嫁接外國相關(guān)做法并借鑒現(xiàn)行行政管理、審判制度以及公司法上的回避制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易回避制度的構(gòu)建提出自己的看法。

　　1.明確其法律地位。為更好地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)交易回避制度在執(zhí)行程序中的的功能與效用，我們應(yīng)當(dāng)把不動(dòng)產(chǎn)交易回避制度作為執(zhí)行法規(guī)的一項(xiàng)基本原則寫入法律，以指導(dǎo)執(zhí)行工作。
　　2.適用前提。不動(dòng)產(chǎn)交易回避制度下，，債務(wù)人與關(guān)聯(lián)方發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)交易后，一旦發(fā)生債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足償付債務(wù)，承受人就應(yīng)該在承受不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)履行債務(wù)，以滿足債權(quán)人的債權(quán)。反過來也就是說如果債權(quán)人的債權(quán)得到滿足，也就無需也沒必要適用這一制度了。所以不動(dòng)產(chǎn)交易回避制度適用的前提是，債務(wù)人和關(guān)聯(lián)方發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)交易后導(dǎo)致債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)不足償還債務(wù)，危害債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
　　3.適用階段。不動(dòng)產(chǎn)交易發(fā)生的時(shí)間只能在執(zhí)行依據(jù)形成后執(zhí)行程序開始前這一階段。如果交易發(fā)生在執(zhí)行依據(jù)形成前則就應(yīng)交由訴訟程序解決，我們反對(duì)“訴訟帝國主義”的傾向，把執(zhí)行程序的一切糾紛交由訴訟程序解決，但我們也要警惕執(zhí)行權(quán)的濫用；而在執(zhí)行程序開始后發(fā)生交易，根據(jù)現(xiàn)行的執(zhí)行法律法規(guī)，對(duì)其直接處理并不存在什么障礙。
　　4.適用主體。在當(dāng)前這種信用體系缺失的社會(huì)環(huán)境下，破壞信用的人最不相信信用，所有作為信用破壞者的債務(wù)人，在選擇交易方時(shí)也是慎之又慎�？紤]債務(wù)人的心理筆者認(rèn)為對(duì)于債務(wù)人是自然人，其交易的關(guān)聯(lián)方應(yīng)該包括與其有夫妻關(guān)系、直系血親關(guān)系、三代以內(nèi)旁系血親關(guān)系及其近姻親關(guān)系；而對(duì)于債務(wù)人是法人，其關(guān)聯(lián)方應(yīng)該包括公司名下的股東、董事或者高級(jí)管理人員、公司的子公司、母公司以及其他與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司企業(yè)等。
　　5.適用中應(yīng)注意的問題。我們應(yīng)該指出的是不動(dòng)產(chǎn)回避交易制度，它本身也有自己的缺陷，比如當(dāng)債務(wù)人與關(guān)聯(lián)方的交易是真實(shí)的交易，而不是為了逃避債務(wù)的目的，如果這時(shí)還適用這個(gè)規(guī)則進(jìn)行處理的話，那就有可能損害了交易承受方的利益。買受人在和自己有親屬關(guān)系或者關(guān)聯(lián)公司交易時(shí)，就不得不謹(jǐn)慎小心或者根本不敢與之交往，如果這樣的話，也就違背了我們所要構(gòu)建的這一制度的初衷。筆者認(rèn)為，這時(shí)候做為執(zhí)行法院就要注意審查不動(dòng)產(chǎn)承受人的異議，正確行使自由裁量權(quán)，甄別不動(dòng)產(chǎn)承受人抗辯理由的真?zhèn)卧倏紤]是否適用這個(gè)制度。