【摘要】：擔(dān)保型房屋買賣是當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)設(shè)立房屋買賣合同與借款合同,并以買賣合同所指向的物的所有權(quán)來(lái)?yè)?dān)保借貸之債的一種交易模式。買受人是借貸之債中的債權(quán)人,而買賣合同的出賣人通常也是借款合同的債務(wù)人。按照當(dāng)事人的約定,若債務(wù)人屆期不能清償債務(wù),則須將買賣合同標(biāo)的房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)予債權(quán)人以清償所欠債務(wù)。雖名為買賣合同,但是當(dāng)事人旨在賦予其擔(dān)保借款合同債權(quán)的功能。由于債務(wù)人在債務(wù)清償期屆至前并未現(xiàn)實(shí)地移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán),當(dāng)債務(wù)屆期不獲清償,債權(quán)人只得基于房屋買賣合同請(qǐng)求債務(wù)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。故債權(quán)人享有的權(quán)利系債權(quán)請(qǐng)求權(quán),而非針對(duì)買賣合同標(biāo)的房屋的現(xiàn)時(shí)的所有權(quán)。債權(quán)人基于該項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)無(wú)法直接就擔(dān)保標(biāo)的物變價(jià)受償以實(shí)現(xiàn)其借款合同債權(quán)。這與讓與擔(dān)�；蛘吆笞屌c擔(dān)保關(guān)于債權(quán)人直接取得對(duì)標(biāo)的物的支配權(quán)的要求存在著明顯的差異。同時(shí),當(dāng)事人并無(wú)意訂立本約,也缺乏將移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)作為使得合同成立并生效的前置條件的意思,這與代物清償預(yù)約作為實(shí)踐性合同的要求也有所不同。故而將擔(dān)保型房屋買賣定性為讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)�；蛘叽锴鍍旑A(yù)約均存在一定的不合理之處。擔(dān)保型房屋買賣僅具有擔(dān)保之名卻不具備擔(dān)保之實(shí)。從概念上來(lái)看,擔(dān)保型房屋買賣中的“擔(dān)�！奔炔粚儆诘谌说男庞�,也不屬于特定財(cái)產(chǎn),在定義上與債的擔(dān)保不相符。從法律特征上來(lái)看,擔(dān)保型房屋買賣合同具備相對(duì)于借款合同的從屬性及補(bǔ)充性,但買賣合同債權(quán)不足以保障借款合同債權(quán)切實(shí)實(shí)現(xiàn),擔(dān)保型房屋買賣中的“擔(dān)�！痹诜商卣魃吓c債權(quán)的擔(dān)保亦不吻合。因此,有理由認(rèn)為擔(dān)保型房屋買賣與債權(quán)的擔(dān)保不具有質(zhì)的同一性。繼而判斷此類合同的效力時(shí),便不宜適用擔(dān)保法律規(guī)范而應(yīng)當(dāng)考慮適用合同及物權(quán)法律規(guī)范。擔(dān)保型房屋買賣因其不同于債權(quán)的擔(dān)保,也未創(chuàng)設(shè)新型的擔(dān)保物權(quán),故而不違反物權(quán)法定。而《民間借貸司法解釋》第24條對(duì)當(dāng)事人科加了清算義務(wù),更加避免了使擔(dān)保型房屋買賣合同淪為違反法律規(guī)定的流擔(dān)保約款。擔(dān)保型房屋買賣合同本質(zhì)上是借款合同雙方為了擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而簽訂的,作為一種輔助債權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段而存在。雙方雖不積極地追求買賣合同的履行,但是這并不妨害當(dāng)事人真實(shí)意思的表達(dá)。擔(dān)保型房屋買賣合同亦非雙方通謀虛偽表示,而是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示合意。若房屋買賣合同不存在損害國(guó)家、社會(huì)、第三人利益的情形,原則上應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該買賣合同的效力。但是由于沒有完成相應(yīng)的物權(quán)公示,僅僅依據(jù)房屋買賣合同當(dāng)然不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。
【學(xué)位授予單位】：南京師范大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：D923.6;D923.2

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